Jakie kryteria musi spełnić działka rolna, by inwestor mógł uzyskać warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy wydana zostanie dla takich gruntów klas I-III, które nie będą wymagać uprzedniego uzyskania zgody na zmianę ich przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne – czyli spełnią łącznie wszystkie kryteria wymienione przez ustawodawcę w znowelizowanych przepisach.

Odrolnienie działki

Zgodnie z nowym brzmieniem ustawy z 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU z 2015 r., poz. 1338), która weszła w życie 10 października, nie ma już obowiązku uzyskiwania zgodny ministra na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki klas I – III. Zamiast obowiązującej do tej pory wspomnianej decyzji, odrolnienie dokonywać się będzie z ramienia gminy, w oparciu o treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub też jeśli nie został on dla jakiś terenów uchwalony, na podstawie decyzji określającej warunki zabudowy. Takie uproszczenie ma w zamyśle ustawodawcy przyczynić się do przyspieszenia procesu inwestycyjnego, który nie będzie już blokowany przez niepraktyczne przepisy.

Warunki

Przewidziane przez znowelizowane przepisy uproszczenie będzie jednak możliwe do zastosowania tylko w sytuacji łącznego spełnienia przez grunty klas I-III wszystkich warunków ustawodawcy. Zgodnie z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zmiana statusu takich użytków rolnych może ulec zmianie bez uzyskania zgody ministra, jeśli co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierać się będzie w obszarze zwartej zabudowy. W świetle prawa używane przez ustawodawcę pojęcie zwartej zabudowy, wprowadzone przez art. 4 pkt 28 ustawy o ochronie gruntów, oznacza zgrupowanie nie mniej niż pięciu budynków (z wyjątkiem budynków o funkcji gospodarczej), pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 metrów. Natomiast obszar zwartej zabudowy stanowi obszar wyznaczony przez linię prowadzoną w odległości 50 metrów od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których zlokalizowane są takie budynki – przy zastrzeżeniu, że odległość od tych granic nie może być większa niż 50 metrów.

Lokalizacja gruntu

Ponadto dana nieruchomość musi być położona w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej. W rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za taką uznana zostanie tylko zabudowana działka gruntu, której wielkość oraz inne cechy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej zlokalizowanych – przypomina Robert Tomaszewski z portalu

Co więcej odrolniany grunt nie powinien znajdować się dalej niż 50 metrów od drogi publicznej, a jego powierzchnia nie może przekraczać 0,5 ha bez względu na to, czy mamy do czynienia z jedną całością, czy może też z kilkoma odrębnymi częściami.