Mieszkanie w galerii handlowej? To będzie możliwe

W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pojawił się projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. To oznacza, że już niedługo opuszczone galerie handlowe, magazyny, biurowce i inne podobne przestrzenie mogą zamienić się w… atrakcyjne apartamentowce. Co to oznacza dla inwestorów? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Zmiany na fali COVID-19

Nie da się ukryć, że pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Zmiana trybu pracy ze stacjonarnej na zdalną spowodowała, że wiele przestrzeni biurowych stało się zwyczajnie bezużytecznych. Pracownicy zamienili swoje firmowe biurka na kanapę we własnym domu. Pandemia COVID-19 przynajmniej chwilowo wydaje się wspomnieniem przeszłości. Aktualnie w Polsce nie ma żadnych ograniczeń, które uniemożliwiałyby powrót do biura. Mimo to wielu pracowników pozostało jednak w trybie pracy zdalnej. Dodatkowo aktualną sytuacją na polskim rynku nieruchomości wstrząsnęła wojna na Ukrainie. Napływ fali uchodźców z tego państwa spowodował konieczność zapewnienia większej liczby lokali mieszkalnych. Ceny najmu poszły ostro w górę, a lokale w stosunkowo przystępnej cenie i dobrej lokalizacji „rozchodzą się” w kilka godzin.

Rynek nieruchomości a zmiany w handlu

Mniejsze zapotrzebowanie na przestrzeń biurową, sklepową i ogólnie rzecz ujmując komercyjną, spowodowane jest też zmianami w handlu. Obserwowany w ostatnich latach dynamiczny wzrost popularności zakupów przez Internet zupełnie zmienił „zasady gry”. Dzisiaj raczej trudno o nowe inwestycje w postaci galerii handlowych. Za to niemal na każdym roku pojawiły się paczkomaty. Mali sklepikarze walczą natomiast o byt poprzez uruchomienie w swojej placówce punktu nadawania i odbioru przesyłek kurierskich. Galerie handlowe zatem nie tylko nie są budowane, ale wręcz pustoszeją. Zaistniała zatem potrzeba wykorzystania tych przestrzeni w jakiś inny, funkcjonalny sposób.

Z budynków usługowych na mieszkalne

Pojawił się zatem pomysł, by dotychczasowe przestrzenie magazynów, galerii oraz biurowców w miarę możliwości wykorzystać na potrzeby mieszkaniowe. Oczywiście zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami zmiana sposobu użytkowania budynku jest możliwa. Należy w tym zakresie stosować tryb przewidziany w art. 71 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Procedura ta jest jednak dość skomplikowana i wymaga spełnienia wielu przesłanek – zauważa Robert Tomaszewski. Przede wszystkim konieczne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Aktualne obowiązki przy zmianie sposobu użytkowania budynku

We wskazanym wyżej zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia trzeba nadto dołączyć szereg dokumentów, w tym chociażby:

1)      opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości innych obiektów budowlanych,

2)      zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3)      zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, o ile nie ma planu miejscowego.

Organ może się sprzeciwić

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może natomiast wnieść sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1)      wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2)      narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3)      może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Będzie znacznie prościej

Wspomniana, projektowana ustawa ma zatem znieść istniejące obecnie bariery i uprościć cały proces zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części. Nowe regulacje pojawią się przede wszystkim w ustawie z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tak zwanej specustawie mieszkaniowej. Rozszerzona zostanie możliwość jej stosowania poprzez wykorzystanie istniejących budynków usługowych, w tym przede wszystkim powierzchni handlowych. Złagodzone zostaną także przepisy dotyczące zasad przeprowadzania przebudowy, w tym chociażby wyodrębnienia lokali w ramach większej powierzchni. Aczkolwiek w projektowanej regulacji jest jeden szkopuł. Nie ma mieć ona bowiem charakteru stałego. Skorzystanie z tych elastycznych przepisów będzie możliwe zaledwie w ciągu 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Do wejścia w życie projektowanej ustawy jeszcze długa droga. Na razie planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to trzeci kwartał 2022 roku – zaznacza Robert Tomaszewski. Niewątpliwie warto czekać na tę regulację. Ma ona szanse pobudzić rynek nieruchomości i zwiększyć podaż mieszkań. Pytanie tylko, czy te lokale znajdą swoich nabywców w obecnej sytuacji – rosnących stóp procentowych oraz wysokiej inflacji.