Będzie zmiana w przepisach o ochronie praw nabywcy nieruchomości

W ostatnim czasie wznowiono dyskusję nad zmianami przepisów o ochronie praw nabywcy nieruchomości. Prawdopodobnie zatem rząd wróci do prac nad projektem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Co nas czeka? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak prawo chroni nabywców nieruchomości?

Obecnie w polskim systemie prawnym funkcjonuje wiele mechanizmów, służących ochronie praw nabywców lokali i domów jednorodzinnych. W tym katalogu znajdują się między innymi środki ochrony wpłat nabywców, obowiązki przedkontraktowe deweloperów, umowa deweloperska jako umowa nazwana, wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej, regulacje dotyczące odbioru lokalu i składania reklamacji w zakresie wad przedmiotu umowy deweloperskiej, prawo odstąpienia od umowy, a także regulacje dotyczące postępowania w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. „Jak widać jednak w praktyce te rozwiązania wciąż nie są wystarczające dla zapewnienia nabywcom właściwego poziomu bezpieczeństwa.” – komentuje Bartosz Antos. Od dłuższego czasu forsowany jest zatem projekt zmian w tym zakresie. Szczególną rolę w tym zakresie odgrywa natomiast Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Co zapowiada projekt zmian przepisów?

Wreszcie pojawiło się „światełko” w tunelu i wygląda na to, że istnieje szansa na przyjęcie projektu przez Radę Ministrów jeszcze w tym roku. W ramach zmian przewidziano przede wszystkim modyfikację katalogu środków ochrony wpłat nabywcy. Pojawi się w szczególności obowiązek odprowadzania przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jego konstrukcja ma opierać się na rozwiązaniu, podobnym do tego, funkcjonującego w branży turystycznej. Jeżeli zatem dojdzie do upadłości dewelopera lub banku, prowadzącego rachunki powiernicze albo nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej, zdeponowane środki zostaną mu wypłacone z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. To, ile pieniędzy będzie musiał przelewać każdy deweloper na konto DFG będzie natomiast zależało od rodzaju posiadanego rachunku. Otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego. Ten pierwszy będzie wymagał uiszczenia składki na poziomie do 3 procent ceny mieszkania. Z kolei drugi ukształtuje się na poziomie 0,6 procent wartości lokalu.

Co jeszcze nas czeka?

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie obejmuje jednak wyłącznie kwestii DFG. Planowane modyfikacje mają objąć nawet kwestię doprecyzowania i rozszerzenia zakresu przedmiotowego nowelizowanej ustawy. Uznano bowiem, że dotychczas budził on wątpliwości i nie był dostatecznie, precyzyjnie określony. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dąży do tego, aby zmiany przepisów rozwiały wreszcie liczne, istniejące spory interpretacyjne, na których niejednokrotnie tracą nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Nowa ustawa miałaby zatem objąć wszelkie umowy, na podstawie której deweloperzy zobowiązują się do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Wiele dyskusji wokół nowego projektu

Na marginesie warto wskazać, że na przełomie 2018 i 2019 r. odbyły się konsultacje publiczne, dotyczące projektu zmian przepisów. Uwag było wiele i to nie tylko ze strony środowiska deweloperów. Na temat proponowanej nowelizacji wypowiedziały się między innymi takie podmioty, jak Stowarzyszenie Notariuszy RP i Krajowa Rada Notarialna. A także Fundacja na rzecz kredytu hipotecznego, Związek Banków Polskich oraz Polska Izba Informatyki i Telekomunikacji. „Wydaje się jednak, że przepisy pójdą w dobrą stronę. Istnieje szansa na zażegnanie problemów, związanych z rynkiem nieruchomości, szczególnie rynkiem pierwotnym.” – podsumowuje Bartosz Antos.