PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Bez dobrego sąsiedztwa ciężko będzie nam zalegalizować samowolę budowlaną

Robert Tomaszewski
18 sierpnia 2018
Budowa
Samowola budowlana

Jeśli nasze zamierzenie budowlane spełni wymogów tzw. zasady dobrego sąsiedztwa zostanie ono zablokowane. Co więcej, nawet legalizacja samowoli budowlanej może nie dojść do skutku, jeśli te wytyczne nie zostaną spełnione.

Podstawy prawne

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Celem tej decyzji jest więc przede wszystkim ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego, który powinien panować w danej okolicy – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Przy jej wydawaniu wójt, burmistrz lub prezydent miasta kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków: działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej; nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego; decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi; co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jeśli zatem przeprowadzenie planowanego przedsięwzięcia spowoduje powstanie dysonansu budowlanego wśród dominującej w sąsiedztwie zabudowy naruszona zostanie tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.

Zasada dobrego sąsiedztwa w praktyce

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definitywnie wyklucza możliwość powstania na danym terenie obiektu, który miałby pełnić funkcję niezgodną z funkcją już istniejących budynków. Obowiązująca (na terenach, dla których nie uchwalono planu) zasada konieczności dopasowania nowej zabudowy do tej już istniejącej ma zapobiec chaosowi przestrzennemu i pozwolić na zachowanie ładu i dobrej organizacji całostek urbanizacyjnych. W konsekwencji, jednym z najczęstszych powodów dla odmowy wydania inwestorowi warunków zabudowy jest właśnie naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. Dlatego warto przy poszukiwaniu gruntów pod inwestycję lub budownictwo mieszkaniowe pamiętać o jej obowiązywaniu oraz mieć na uwadze, że jej naruszenie może całkowicie zablokować lub znacznie ograniczyć nasze zamierzenie budowlane – radzi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

Nowa budowla, co do zasady, nie może powodować dysonansu funkcjonalnego otoczenia, nie może zaburzyć harmonijnej całości, czy naruszyć wykształconych już relacji środowiskowych. Nie może ani swoją aparycją, ani przeznaczeniem naruszyć ładu przestrzennego – dlatego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy powołują się na pojęcie „działki sąsiedniej” oraz na sposób w jaki ją zagospodarowano. Warto jednak pamiętać, że pojęcie działki sąsiedniej nie odnosi się tylko i wyłącznie do działki graniczącej bezpośrednio z tą uwzględnioną we wniosku o wydanie warunków zabudowy. Pojęcie to odnieść należy do obszaru, który z jakiś względów może zostać uznany za urbanistyczną całość. W myśl bowiem Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – przy ustalaniu zasad dobrego sąsiedztwa wyznacza się tzw. obszar analizowany ze wszystkich stron działki.

Zasada dobrego sąsiedztwa może nawet wykluczyć możliwość legalizacji samowoli

O tym jak duże znaczenie odgrywa w procesie budowlanym zasada dobrego sąsiedztwa przekonał się pewien inwestor, który chciał zalegalizować powstałą niezgodnie z prawem zabudowę letniskową – zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 września 2017 roku, sygnatura akt: II SA/Po 512/17. Nieruchomość położona była na obszarze nieobjętym planem miejscowym, a więc należało przed przeprowadzeniem zamierzenia budowlanego wystąpić o uzyskanie warunków zabudowy. Dlatego właśnie w trakcie postępowania legalizacyjnego odwołano się do obowiązującej przy tej decyzji administracyjnej zasady dobrego sąsiedztwa.

Jednak w omawianym tu przypadku sąsiednie obszary, czyli tzw. obszar analizowany, również został zabudowany bez odpowiednich decyzji prawnych, a więc również znajdowały się tam samowole budowalne. Ustalono zatem, że takie sąsiedztwo nie może stanowić punktu odniesienia dla legalizacji samowoli – informuje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Nie została spełniona zatem zasada dobrego sąsiedztwa, ponieważ nie można na podstawie obecnego stanu faktycznego określić obowiązujących norm zabudowy, ani wymagań, które musiała by samowola spełnić. W konsekwencji – zgodnie z wyrokiem WSA – zabudową istniejącą w obszarze analizowanym na potrzeby wydania warunków zabudowy może być jedynie zabudowa powstała w sposób legalny.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top