Bezpieczny zakup działki – poradnik. Część druga

Kupno działki to pierwszy krok do realizacji marzeń o własnym domu. Jednak nawet kiedy, po obejrzeniu gruntu w różnych lokalizacjach zostanie wybrana ta jedyna i na pierwszy rzut oka idealna, nie warto działać pochopnie. Dokładne sprawdzenie dokumentacji to nie wszystko, warto zwrócić uwagę na kilka dodatkowych okoliczności. Mogą one sprawić, że konkretna działka może okazać się wyjątkowo nietrafioną inwestycją.

Zapoznanie się ze stanem prawnym działki może nie wystarczyć do tego, by uniknąć przykrych niespodzianek. Niestety nie wszystkie informacje muszą być wpisane na przykład do księgi wieczystej. Niezależnie od tego jak zachwala kupujący, jak bardzo odpowiada Ci okolica i jak korzystna wydaje się cena, trzeba zachować czujność. Temat jest obszerny, jednak są sprawy szczególnej wagi, o których lepiej wiedzieć, nim podejmie się decyzję o zakupie działki i rozpocznie zaplanowaną inwestycję. Niektóre z nich mogą wydawać się oczywiste, jednak niejeden kupujący przekonał się już, że diabeł najczęściej tkwi w szczegółach.

Słowa, słowa, słowa…

Sprzedający zawsze będzie zachwalał swój towar, wiele mówił o zaletach i niechętnie wspominał o tym, co może zniechęcić kupującego. Dlatego wszystko lepiej samemu zobaczyć np. zapewnienia o przyłączonych mediach można sprawdzić żądając pokazania licznika energii czy studzienki kanalizacyjnej. Szczególną czujność zachować warto przy wszelkich ofertach okazyjnych i wyjątkowo niskich cenach w stosunku do podobnych działek w okolicy.

Zapytaj o wymiary

Nie tylko powierzchnia działki w metrach kwadratowych ma znaczenie. Ważne są także wymiary, aby poznać jej kształt, który może nie pasować do koncepcji tego, co zamierza się na danej działce wybudować. Jeśli działka jest długa i wąska to może być kłopot, bo przepisy jasno określają minimalną odległość budynku od granicy działki. Aby sprawdzić kształt i wymiary najlepiej od razu poprosić sprzedającego, o pokazanie mapki ewidencyjnej.

Sprawdź co oglądasz

Aż trudno w to uwierzyć, ale zdarza się, że podczas oglądania działki sprzedający pokazuje zainteresowanym nie tą działkę, którą zamierza sprzedać, tylko np. trochę bardziej atrakcyjną, leżącą po sąsiedzku. Żeby uniknąć takiej sytuacji warto mieć ze sobą mapy lub wyrysy potwierdzające, iż oglądamy właściwą działkę. Najwygodniej i najbezpieczniej ogląda się działki wydzielone w terenie słupkami. Tego typu oznaczenia w terenie stosują firmy specjalizujące się w sprzedaży działek.

Przykład z życia

„Kilka lat temu kupiłem działkę budowlaną. W końcu chciałem na niej postawić dom i tu zaskoczenie… nie dostałem pozwolenia na budowę. Okazało się, że w naszej księdze wieczystej brak wpisu o służebności przejazdu działki, po której biegnie droga dojazdowa. Jej właściciel nie zgadza się na ustanowienie służebności, chce nam tę działkę z drogą wydzierżawić za astronomiczną kwotę, nie stać mnie na to, nie będę mu płacił do końca życia! Co mam teraz zrobić??” Andrzej. P.

Niestety nie jest to odosobniona sytuacja. Często przez lata korzysta się z drogi na drugiej działce w imię dobrosąsiedzkich stosunków. Jednak jej następny właściciel może mieć inne zdanie na ten temat. Dlatego w przypadku działki, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi kwestia służebności przejazdu może być jedną z kluczowych.

Polskie drogi

Każda działka musi posiadać dostęp do drogi przez drogę publiczną lub prywatną. Trzeba więc sprawdzić status drogi, do której przylega działka. Jeśli to droga gminna, to jest to doskonała informacja, oznaczająca, że można z niej do woli korzystać bez żadnych opłat i dodatkowych formalności. Jeżeli jest to droga prywatna, należy kupić w niej udział, dlatego warto dowiedzieć się, czy udział jest w cenie działki. Może się też okazać, że dojazd do działki zapewnia droga służebna. W takiej sytuacji musi figurować odpowiedni wpis w księdze wieczystej na temat nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność przejazdu.

Służebność

Co do służebności, ważne też by była ustalona na „każdoczesnych właścicieli”. Inaczej może się okazać, że nowy właściciel działki nie może z niej korzystać. Jeśli jednak droga na działkę prowadzi przez działkę sąsiada, a służebności przejazdu nie ustanowiono, to trzeba będzie to zmienić. Jeśli nie uda się w tej sprawie porozumieć z właścicielem działki, przez którą prowadzi droga, to następnym krokiem jest zwrócenie się do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dojazd do działki to kluczowa kwestia, a gdy jest nieuregulowana, to należy liczyć się z tym, że dopełnienie formalności może być czasochłonne i kosztowne.

Nie igraj z naturą

Ważne jest również, czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym. Informacje o tym, czy teren jest zalewowy i czy jest narażony na okresowe podtopienia, można uzyskać bezpośrednio w gminie lub oglądając plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu można popytać sąsiadów, czy przyjemnie dla ucha szemrzący nieopodal strumyk nie zamienia się momentami w rwący potok. Dom nad rzeką wygląda pięknie, jednak woda to nieobliczalny żywioł, który niejednego pozbawił już dorobku życia. Budując na terenie zalewowym, można mieć także problem z ubezpieczeniem takiej nieruchomości lub koszty ubezpieczenia mogą być dużo wyższe.

Szanuj zieleń

W niektórych miejscach Polski szczególnie poleca się sprawdzenie, czy oferowana działka nie znajduje się przypadkiem na terenie rezerwatu przyrody. Jeśli tak będzie, trzeba liczyć się z dużymi ograniczeniami co do budowy na takiej działce. Podobnie może być w przypadku działki leśnej. Warto także sprawdzić, czy na upatrzonej działce nie znajduje się przypadkiem pomnik przyrody. Jeśli jest i koliduje z planami budowlanymi, to lepiej poszukać innej działki. Zgody na usunięcie pomnika przyrody na pewno nie da się uzyskać.

Postaw na dobry grunt

Na to, co i jak uda się na danej działce wybudować, mają także wpływ warunki geologiczne. Ważne by specjalista zbadał nośność i warstwy gruntu oraz poziom wód gruntowych. To pomoże ocenić, czy wybrany projekt jest możliwy do zrealizowania i czy nie pociągnie za sobą dodatkowych, wysokich kosztów.

Zachowaj kontakt z cywilizacją

Cicha i spokojna okolica to dobry wybór. Jednak duża odległość od najbliższego sklepu, apteki, szkoły czy miejsca pracy może być problematyczna. Dlatego jeszcze przed zakupem działki dobrze jest zbadać okolicę, sprawdzić czas dojazdu do miejsca pracy oraz położenie najbliższych, ważnych w życiu codziennym miejsc. W przypadku zakupu działki rekreacyjnej warto rozejrzeć się, czy w okolicy znajdują się place zabaw, tereny rekreacyjne, sklepy i wszystko, czego możemy potrzebować podczas odpoczynku.

Nie skazuj się na dożywocie

Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej dotychczasowy właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem, przechodzą one na nabywcę nieruchomości. Umowę dożywocia zawiera się w formie aktu notarialnego, dlatego trzeba sprawdzić również akt notarialny zakupu nieruchomości, bowiem prawo dożywocia może, ale nie musi być wpisane do księgi wieczystej (dział III).

Przezorny zawsze ubezpieczony.

Jeśli z różnych względów nie można od razu podpisać umowy kupna-sprzedaży, warto podpisać umowę przedwstępną. Dzięki niej sprzedający nie podniesie nagle ceny lub nie sprzeda działki komuś innemu. Umowę taką można podpisać w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak tylko ta ostatnia jest gwarancją, że dojdzie do podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Trzeba jednak pamiętać, że spisanie umowy w formie aktu notarialnego, wiąże się z kosztami oraz zobowiązuje obie strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu. Umowa cywilno-prawna również ma swoje zalety. Daje np. gwarancję niezmienności ceny, a jeżeli do sprzedaży nie dojdzie, właściciel musi zwrócić podwójny zadatek, co stanowi pewną formę odszkodowania.

Podsumowanie

Jak widać przeróżne okoliczności mogą mieć znaczący wpływ na komfort użytkowania działki i skutkować dodatkowymi kosztami, formalnościami i innymi problemami. Są to zarówno sprawy związane z warunkami naturalnymi, ochroną przyrody jak i tak zwanym czynnikiem ludzkim. Wszystkie one mogą być istotne i wszystkie należy wziąć pod uwagę. Dlatego trzeba się poważnie zastanowić, czy warto podjąć ryzyko i zająć się tą niełatwą sprawa samodzielnie.

Może pewniej i bezpieczniej będzie skorzystać z fachowej pomocy profesjonalistów zajmujących się zawodowo sprzedażą nieruchomości. Firmy takie jak Saveinvest, dysponują odpowiednią wiedzą i kompetencjami, a o ich wiarygodności świadczą liczne, przeprowadzone z powodzeniem transakcje, dlatego mogą zapewnić bezpieczeństwo i dopełnić wszelkich formalności, aby zakupiona działka była w pełni udaną inwestycją.