Kupno działki to pierwszy krok do realizacji marzeń o własnym domu. Jednak nawet kiedy, po obejrzeniu gruntu w różnych lokalizacjach zostanie wybrana ta jedyna i na pierwszy rzut oka idealna, nie warto działać pochopnie. Dokładne sprawdzenie dokumentacji to nie wszystko, warto zwrócić uwagę na kilka dodatkowych okoliczności. Mogą one sprawić, że konkretna działka może okazać się wyjątkowo nietrafioną inwestycją.
Zapoznanie się ze stanem prawnym działki może nie wystarczyć do tego, by uniknąć przykrych niespodzianek. Niestety nie wszystkie informacje muszą być wpisane na przykład do księgi wieczystej. Niezależnie od tego jak zachwala kupujący, jak bardzo odpowiada Ci okolica i jak korzystna wydaje się cena, trzeba zachować czujność. Temat jest obszerny, jednak są sprawy szczególnej wagi, o których lepiej wiedzieć, nim podejmie się decyzję o zakupie działki i rozpocznie zaplanowaną inwestycję. Niektóre z nich mogą wydawać się oczywiste, jednak niejeden kupujący przekonał się już, że diabeł najczęściej tkwi w szczegółach.
Sprzedający zawsze będzie zachwalał swój towar, wiele mówił o zaletach i niechętnie wspominał o tym, co może zniechęcić kupującego. Dlatego wszystko lepiej samemu zobaczyć np. zapewnienia o przyłączonych mediach można sprawdzić żądając pokazania licznika energii czy studzienki kanalizacyjnej. Szczególną czujność zachować warto przy wszelkich ofertach okazyjnych i wyjątkowo niskich cenach w stosunku do podobnych działek w okolicy.
Nie tylko powierzchnia działki w metrach kwadratowych ma znaczenie. Ważne są także wymiary, aby poznać jej kształt, który może nie pasować do koncepcji tego, co zamierza się na danej działce wybudować. Jeśli działka jest długa i wąska to może być kłopot, bo przepisy jasno określają minimalną odległość budynku od granicy działki. Aby sprawdzić kształt i wymiary najlepiej od razu poprosić sprzedającego, o pokazanie mapki ewidencyjnej.
Aż trudno w to uwierzyć, ale zdarza się, że podczas oglądania działki sprzedający pokazuje zainteresowanym nie tą działkę, którą zamierza sprzedać, tylko np. trochę bardziej atrakcyjną, leżącą po sąsiedzku. Żeby uniknąć takiej sytuacji warto mieć ze sobą mapy lub wyrysy potwierdzające, iż oglądamy właściwą działkę. Najwygodniej i najbezpieczniej ogląda się działki wydzielone w terenie słupkami. Tego typu oznaczenia w terenie stosują firmy specjalizujące się w sprzedaży działek.
„Kilka lat temu kupiłem działkę budowlaną. W końcu chciałem na niej postawić dom i tu zaskoczenie… nie dostałem pozwolenia na budowę. Okazało się, że w naszej księdze wieczystej brak wpisu o służebności przejazdu działki, po której biegnie droga dojazdowa. Jej właściciel nie zgadza się na ustanowienie służebności, chce nam tę działkę z drogą wydzierżawić za astronomiczną kwotę, nie stać mnie na to, nie będę mu płacił do końca życia! Co mam teraz zrobić??” Andrzej. P.
Niestety nie jest to odosobniona sytuacja. Często przez lata korzysta się z drogi na drugiej działce w imię dobrosąsiedzkich stosunków. Jednak jej następny właściciel może mieć inne zdanie na ten temat. Dlatego w przypadku działki, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi kwestia służebności przejazdu może być jedną z kluczowych.
Każda działka musi posiadać dostęp do drogi przez drogę publiczną lub prywatną. Trzeba więc sprawdzić status drogi, do której przylega działka. Jeśli to droga gminna, to jest to doskonała informacja, oznaczająca, że można z niej do woli korzystać bez żadnych opłat i dodatkowych formalności. Jeżeli jest to droga prywatna, należy kupić w niej udział, dlatego warto dowiedzieć się, czy udział jest w cenie działki. Może się też okazać, że dojazd do działki zapewnia droga służebna. W takiej sytuacji musi figurować odpowiedni wpis w księdze wieczystej na temat nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność przejazdu.
Co do służebności, ważne też by była ustalona na „każdoczesnych właścicieli”. Inaczej może się okazać, że nowy właściciel działki nie może z niej korzystać. Jeśli jednak droga na działkę prowadzi przez działkę sąsiada, a służebności przejazdu nie ustanowiono, to trzeba będzie to zmienić. Jeśli nie uda się w tej sprawie porozumieć z właścicielem działki, przez którą prowadzi droga, to następnym krokiem jest zwrócenie się do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dojazd do działki to kluczowa kwestia, a gdy jest nieuregulowana, to należy liczyć się z tym, że dopełnienie formalności może być czasochłonne i kosztowne.
Ważne jest również, czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym. Informacje o tym, czy teren jest zalewowy i czy jest narażony na okresowe podtopienia, można uzyskać bezpośrednio w gminie lub oglądając plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu można popytać sąsiadów, czy przyjemnie dla ucha szemrzący nieopodal strumyk nie zamienia się momentami w rwący potok. Dom nad rzeką wygląda pięknie, jednak woda to nieobliczalny żywioł, który niejednego pozbawił już dorobku życia. Budując na terenie zalewowym, można mieć także problem z ubezpieczeniem takiej nieruchomości lub koszty ubezpieczenia mogą być dużo wyższe.
W niektórych miejscach Polski szczególnie poleca się sprawdzenie, czy oferowana działka nie znajduje się przypadkiem na terenie rezerwatu przyrody. Jeśli tak będzie, trzeba liczyć się z dużymi ograniczeniami co do budowy na takiej działce. Podobnie może być w przypadku działki leśnej. Warto także sprawdzić, czy na upatrzonej działce nie znajduje się przypadkiem pomnik przyrody. Jeśli jest i koliduje z planami budowlanymi, to lepiej poszukać innej działki. Zgody na usunięcie pomnika przyrody na pewno nie da się uzyskać.
Na to, co i jak uda się na danej działce wybudować, mają także wpływ warunki geologiczne. Ważne by specjalista zbadał nośność i warstwy gruntu oraz poziom wód gruntowych. To pomoże ocenić, czy wybrany projekt jest możliwy do zrealizowania i czy nie pociągnie za sobą dodatkowych, wysokich kosztów.
Cicha i spokojna okolica to dobry wybór. Jednak duża odległość od najbliższego sklepu, apteki, szkoły czy miejsca pracy może być problematyczna. Dlatego jeszcze przed zakupem działki dobrze jest zbadać okolicę, sprawdzić czas dojazdu do miejsca pracy oraz położenie najbliższych, ważnych w życiu codziennym miejsc. W przypadku zakupu działki rekreacyjnej warto rozejrzeć się, czy w okolicy znajdują się place zabaw, tereny rekreacyjne, sklepy i wszystko, czego możemy potrzebować podczas odpoczynku.
Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej dotychczasowy właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem, przechodzą one na nabywcę nieruchomości. Umowę dożywocia zawiera się w formie aktu notarialnego, dlatego trzeba sprawdzić również akt notarialny zakupu nieruchomości, bowiem prawo dożywocia może, ale nie musi być wpisane do księgi wieczystej (dział III).
Jeśli z różnych względów nie można od razu podpisać umowy kupna-sprzedaży, warto podpisać umowę przedwstępną. Dzięki niej sprzedający nie podniesie nagle ceny lub nie sprzeda działki komuś innemu. Umowę taką można podpisać w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak tylko ta ostatnia jest gwarancją, że dojdzie do podpisania umowy kupna-sprzedaży.
Trzeba jednak pamiętać, że spisanie umowy w formie aktu notarialnego, wiąże się z kosztami oraz zobowiązuje obie strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu. Umowa cywilno-prawna również ma swoje zalety. Daje np. gwarancję niezmienności ceny, a jeżeli do sprzedaży nie dojdzie, właściciel musi zwrócić podwójny zadatek, co stanowi pewną formę odszkodowania.
Jak widać przeróżne okoliczności mogą mieć znaczący wpływ na komfort użytkowania działki i skutkować dodatkowymi kosztami, formalnościami i innymi problemami. Są to zarówno sprawy związane z warunkami naturalnymi, ochroną przyrody jak i tak zwanym czynnikiem ludzkim. Wszystkie one mogą być istotne i wszystkie należy wziąć pod uwagę. Dlatego trzeba się poważnie zastanowić, czy warto podjąć ryzyko i zająć się tą niełatwą sprawa samodzielnie.
Może pewniej i bezpieczniej będzie skorzystać z fachowej pomocy profesjonalistów zajmujących się zawodowo sprzedażą nieruchomości. Firmy takie jak Saveinvest, dysponują odpowiednią wiedzą i kompetencjami, a o ich wiarygodności świadczą liczne, przeprowadzone z powodzeniem transakcje, dlatego mogą zapewnić bezpieczeństwo i dopełnić wszelkich formalności, aby zakupiona działka była w pełni udaną inwestycją.
Wybierz inwestycję:
PRZED:
Działka inwestycyjna
59 zł / m2
53 zł / m2
53 zł / m2
65 zł / m2
39 zł / m2
30 zł / m2
430 zł / m2
375 zł / m2
PO:
Działka budowlana z
infrastrukturą
233 zł / m2
355 zł / m2
345 zł / m2
300 zł / m2
185 zł / m2
199 zł / m2
1679 zł / m2
794 zł / m2
Co zrobiliśmy:
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Utwardziliśmy drogę
Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Utwardziliśmy drogę
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Utwardziliśmy drogę
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Wydzieliliśmy wszystkie działki
Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane
Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę
Podłączyliśmy działki do sieci gazowej
Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej
Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej
Inwestycja
czas inwestycji w miesiącach
zysk w skali roku
Całkowity zysk z inwestycji
Enklawa Dziwnówek
46 miesięcy
24,42%
131,06%
Mielno Marina
59 miesięcy
20,07%
145,75%
Gąski
186 miesięcy
13,59%
620,34%
Koniusza
72 miesiące
12,41%
101,74%
Jaworek
37 miesięcy
19,32%
72,41%
Gąski I
105 miesięcy
11,47%
158,63%
Mielenko II
34 miesiące
57,80%
264,15%
Osada Jaworek sektor C
49 miesięcy
32,89%
219,39%
Smołdzino
53 miesiące
20,73%
129,83%
Mielenko II
55 miesięcy
6,93%
35,93%
Mielno Marina
41 miesięcy
36,93%
192,63%
Jaworek Sektor C
54 miesiące
37,25%
315,74%
Jaworek Sektor C
54 miesiące
37,35%
317,08%
Kameralne Kładno
50 miesiące
22,02%
129,15%
Gąski I 650
142 miesiące
12,02%
283,25%
Smołdzino
61 miesięcy
21,44%
168,46%
Smołdzino
61 miesięcy
21,44%
168,46%
Smołdzino
60 miesięcy
15,60%
106,44%
Mielenko
75 miesięcy
13,00%
114,71%
Mielenko II
53 miesiące
10,51%
55,47%
Mielno Molo
24 miesiące
24,68%
55,46%
Gąski II 950
59 miesięcy
10,29%
61,87%
Mielenko
72 miesiące
10,17%
78,82%
Mielenko
64 miesiące
8,25%
52,62%
Mielenko
64 miesiące
8,28%
52,88%
Chłopy
57 miesięcy
7,68%
42,11%
Chłopy
57 miesięcy
9,12%
51,38%
Wytowno
75 miesięcy
7,81%
60,04%
Gąski I 650
39 miesięcy
10,46%
38,18%
Wytowno
74 miesiące
8,22%
62,79%
Chłopy
55 miesięcy
5,41%
27,34%
Smołdzino
53 miesiące
16,11%
93,45%
Mielenko II
33 miesiące
10,06%
30,17%
Gąski I 650
29 miesięcy
7,44%
18,93%
Chłopy
43 miesiące
6,60%
25,74%
Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny