Błędne zaświadczenie o charakterze działki

Co może zrobić nabywca działki, któremu przedstawiono błędne urzędowe oświadczenie o charakterze działki? Czy może on liczyć na jakąś formę odszkodowania?

Przeznaczenie działki

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 roku (sygnatura: III CSK 79/13) wydane przez gminę błędne zaświadczenie o przeznaczeniu danej nieruchomości gruntowej może przyczynić się do powstania przekłamań co do jej wartości. Gmina jest zatem zobowiązana do zwrotu na rzecz kupującego nieuzasadnionej części zapłaconej przez niego kwoty.

Jak wiadomo rynkowe ceny nieruchomości rolnych i budowlanych różnią się mocno. Jeśli inwestor kupuje grunt, bazując na informacjach o przeznaczeniu terenu przedstawionych mu przez gminę, zakłada prawdziwość przekazanych mu danych. Jeśli jednak gmina dopuszcza się rażącego błędu i wydaje niezgodne z prawdą (najczęściej z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) oświadczenie dotyczące charakteru nieruchomości, powstaje z winy urzędu nadpłata lub też niedopłata ze strony nabywcy gruntu.

Wspomniany wyrok dotyczył kupna działki budowlanej, która po weryfikacji okazała się działką rolną z brakiem możliwości jakiejkolwiek jej zabudowy, a więc doszło do nadpłaty. Jak pokazuje decyzja SN można starać się o odszkodowanie z powodu przyczynienia się przez gminę do powstania oczywistej szkody. SN wydał także opinię, w jaki sposób ustalić wysokość rekompensaty z racji szkody powstałej na skutek wydania przez gminę błędnego zaświadczenia. Nie zaś szkody pod postacią posiadania działki o innym charakterze niż w rzeczywistości oczekiwał kupujący.

Jak uniknąć błędów?

Jednak, jak pokazuje orzeczenie Sądu Apelacyjnego, droga do uznania przewinienia ze strony urzędu nie zawsze jest prosta. Sąd może także dopatrywać się dopuszczenia zaniedbań przez samego kupującego. Sprawdzanie interesującej nieruchomości nabywca zakończył bowiem tylko na uzyskaniu od pierwotnego właściciela gruntu zaświadczenia z gminy potwierdzającego charakter budowlany gruntu. Sam nie uznał za stosowne, by zweryfikować fakty i samodzielnie sprawdzić nieruchomość. Takie działanie jest niedopuszczalne. Zawsze należy dokładnie sprawdzić interesującą nas nieruchomość.

Niezbędne w tym celu jest skontrolowanie przede wszystkim stanu prawnego danej nieruchomości. Czyli sprawdzenie księgi wieczystej, uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A nawet wystąpienie o wydanie warunków zabudowy lub uzyskanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Czasami warto bowiem wziąć sprawy we własne ręce, nie ufać bezczynnie urzędnikom, którzy jak widać popełniają błędy. Warto także skorzystać z usług profesjonalnych firm, które specjalizują się w sprzedaży określonych typów nieruchomości. A zatem oferują jedynie działki o jasnym statusie prawnym.