PRL obfitował w różne, dziwne i zupełnie nielogiczne decyzje administracyjne. Panujący wówczas chaos dało się zauważyć praktycznie w każdej, możliwej dziedzinie. Między innymi wiele błędów popełniono w odniesieniu do regulowania stanów prawnych nieruchomości. Dzisiaj to ogromny problem.
Afera na warszawskim Ursynowie
W ostatnim czasie wyszło na jaw, że wiele warszawskich bloków stoi na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. – stwierdza Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Spółdzielnie mają zatem problem, bo miasto postanowiło odzyskać należne mu pieniądze z tytułu bezumownego korzystania z gruntu. Szacuje się, że skala problemu jest naprawdę duża. Zagadnienie to może dotyczyć nawet 60 spółdzielni mieszkaniowych i aż 100 tysięcy lokali. Podobno najwięcej z nich położonych jest na Ursynowie. Kto zapłaci za niedopatrzenia sprzed lat?
Walczyć czy zaakceptować narzucone opłaty?
Miasto twierdzi, że i tak traktuje spółdzielnie dość ulgowo. Mogłoby bowiem domagać się naprawdę dużych pieniędzy. Tymczasem z reguły naliczone opłaty wynoszą tyle, ile stawka roczna z tytułu prawa użytkowania wieczystego. Nie są to zatem zawrotne sumy. Wiele spółdzielni już od lat reguluje tę opłatę. Te, które sprzeciwiły się takiemu porządkowi rzeczy i walczą o swoje racje przed sądem, w razie przegranej zapłacą całkiem sporo, bo nie dość, że kwotę główną, to jeszcze odsetki. Podobno rekordowe zadłużenia sięgają już kwot kilkunastu milionów złotych. Mimo wszystko warszawski Magistrat chce iść na rękę spółdzielniom i planuje wprowadzić bonifikaty.
Czy za długi spółdzielni zapłacą mieszkańcy?
A kto za to wszystko zapłaci? Teoretycznie spółdzielnie mieszkaniowe mogłyby przerzucić dług na mieszkańców. Jak wynika bowiem z ustawy z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze: „członek spółdzielni obowiązany jest do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych udziałów stosownie do postanowień statutu. Członek spółdzielni uczestnicy w pokrywaniu strat do wysokości zadeklarowanych wkładów.” Bartosz Antos zauważa, że Sąd Apelacyjny w Gdańsku w jednym ze swoich wyroków potwierdził, że „spółdzielca może być ostatecznie obciążony obowiązkiem spłaty w zasadzie wszystkich zobowiązań takiej spółdzielni, oczywiście nie bezpośrednio, ale przez przeniesienie na niego konsekwencji finansowych zobowiązań obciążających spółdzielnię jako osobę prawną, o których mówi art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”. To, czy mieszkańcy zapłacą czynsze, zależy od ich indywidualnych umów i układów ze swoimi spółdzielniami.
Czy pomysł „przemilczenia” uzdrowi sytuację?
Z inicjatywą rozwiązania wspomnianego problemu wystąpił Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Zaproponował on wprowadzenie tak zwanej instytucji „przemilczenia”. Ma ona polegać na tym, iż kwestia nieuregulowanych stanów prawnych nieruchomości zostanie rozwiązana w drodze postępowania wywoławczego. Chodzi o to, aby spółdzielnie mieszkaniowe mogły wystąpić do sądu z wnioskiem o nabycie wskutek przemilczenia. Wtedy sąd wywiesi ogłoszenie, skierowane do dawnych właścicieli nieruchomości, by zgłosili się w celu ustalenia stanu prawnego gruntu. Jeżeli w ciągu roku nikt się nie zgłosi, nieruchomość stanie się własnością wspólnoty. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP planuje nawet zanieść swój projekt do Sejmu.
Czy bloki bez tytułu prawnego to tylko warszawski problem?
W Warszawie o blokach, stojących na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, jest ostatnio dość głośno. Należy jednak podkreślić, że kwestia ta nie dotyczy wyłącznie stolicy. – stwierdza Bartosz Antos. W wielu większych miastach, duża część gruntów, użytkowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, ma również nieuregulowany stan prawny. Przydałaby się zatem regulacja, która raz na zawsze rozwiązałaby tę łamigłówkę.
