PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Co powinniśmy wiedzieć o zasadach wykupu nieruchomości przez gminę? Część pierwsza

Bartosz Antos
2 sierpnia 2017
Nieruchomości
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Jeśli na skutek uchwalenia planu miejscowego (MPZP) korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe właściciel ma prawo zażądać m.in. wykupu nieruchomości przez gminę. Jakie terminy obowiązywać będą gminę i na jakich zasadach ustalona zostanie cena wykupowanej nieruchomości?

Odszkodowanie za zmianę MPZP

Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości, lub nawet z jakiejś jej części, w dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę.

Aby zobaczyć, jak w praktyce wygląda kwestia ustalania ceny wykupowanej nieruchomości oraz jakie terminy obowiązywać będą gminę omówiony zostanie, niezwykle istotny dla tego typu spraw, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015 r., sygnatura akt: I CSK 224/14.

Przykład z życia – pozew o wykup nieruchomości

W przywołanej sprawie właściciel nieruchomości, w oparciu o przytoczoną powyżej przesłankę prawną, wniósł pozew przeciwko gminie o wykup nieruchomości – za cenę odpowiadającą jej aktualnej wartości czyli 7 764 000 zł – wraz z zasądzeniem odsetek ustawowych. Sąd rozstrzygający tę kwestię zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży miastu prawa własności przedmiotowej nieruchomości za cenę nieprzekraczającą 3 mln zł oraz zasądził na rzecz powoda odsetki ustawowe od tej kwoty. W trakcie postępowania ustalono, że nieruchomość należąca do skarżącego znajdowała się w starym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na obszarze o przeznaczeniu spełniającym funkcje „ochrony systemu przyrodniczego miasta”, w którym dopuszczono tylko funkcję rolniczą bez możliwości zabudowy siedliskowej. Uchwalony niemal dekadę później nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienił przeznaczenie tego obszaru na „zieleń parkową” i ustalił realizację parku miejskiego, co spowodowało faktyczną utratę możliwości korzystania w dotychczasowy sposób z nieruchomości, do której skarżący posiada tytuł prawny. Spełnione zostały zatem wszystkie dyrektywy, o których mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uprawnienia właścicielskie zostały znacznie ograniczone na skutek przyjęcia w gminie nowego planu. Właściciel nieruchomości złożył więc wniosek o wykup nieruchomości po cenach rynkowych.

Zawarcie umowy u wykup nieruchomości

W myśl z art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykup powinien nastąpić w terminie sześciu miesięcy od daty wniosku, chyba że strony postanowią inaczej, a w wypadku opóźnienia w wykupie właścicielowi przysługują odsetki ustawowe. W omawianej tu sprawie dniem realizacji wniosku był 15 lipca 2002 r. (ustawowe sześć miesięcy od daty złożenia wniosku czyli od 15 stycznia 2002 r.) – to na tę datę należało określić wartość nieruchomości, a z tytułu opóźnienia właścicielowi przysługiwały także odsetki ustawowe. Wartość nieruchomości, o która toczył się spór, na dzień 16 lipca 2002 r. według przeznaczenia zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wynosiła 2 819 030 zł. Sąd apelacyjny, do którego trafiła sprawa podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną sądu okręgowego i oddalił apelację strony, a właściciel nieruchomości postanowił dalej dochodzić swoich racji i wzniósł skargę kasacyjną. W odpowiedzi Sąd Najwyższy orzekł, że sąd ustala rynkową wartość nieruchomości z daty orzekania i zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży nieruchomości za cenę 7 400 000 zł. Co więcej, SN podkreślił, że w dyktowanym ustawowo sześciomiesięcznym terminie władze gminne zobowiązane są nie tylko do zawarcia umowy o wykup nieruchomości, ale także do jej wykonania czyli uiszczenia na rzecz właściciela odpowiednio ustalonego wynagrodzenia.

W kolejnej części artykułu omówione zostaną przesłanki, które zostały wzięte pod uwagę przez SN przy wydawaniu wyroku – czyli na co zwracać uwagę, jeśli dojdzie do sporu z gminą o wartość wykupowanej nieruchomości.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top