Co robić, gdy sąsiad zagraża naszej inwestycji?

Inwestycja w mieszkania na wynajem to ryzykowny pomysł – wszystko za sprawą możliwych kłopotów z niewypłacalnymi lokatorami lub utrudniającymi życie sąsiadami. Jakie kroki powinien podjąć inwestor, gdy sąsiad zagraża jego przedsięwzięciu?

Ryzyko

Inwestorzy lokujący kapitał w mieszkaniach na wynajem powinni wiedzieć, że największe ryzyko dla powodzenia ich przedsięwzięcia niosą osoby trzecie. Chodzi zarówno o lokatorów, którzy mogą okazać się niewypłacalni, jak i sprawiających kłopoty sąsiadów.

Złe sąsiedztwo może namacalnie wpłynąć na naszą inwestycję. Będzie odstraszać potencjalnych lokatorów, lub jeśli będziemy chcieli mieszkanie sprzedać, ewentualnych nabywców. We wspomnianych przypadkach konsekwencją będzie pustostan, lub znaczne obniżenie ceny wynajmu albo sprzedaży mieszkania.

Sąsiad z mieszkania komunalnego

Największym problemem, jeśli chodzi o odpowiednie sąsiedztwo dla naszej inwestycji, będzie sytuacja, w której posiadamy udział jedynie w części nieruchomości, a przykładowo reszta kamienicy należeć będzie do miasta. Nie mamy wtedy bowiem zupełnie wpływu na dobór naszych sąsiadów – to gmina będzie umieszczać tam pewnych lokatorów. Co robić, jeśli zachowanie sąsiada będzie niewłaściwe – będzie nadużywał alkoholu, awanturował się, niszczył budynek? Czy jako wspólnota mieszkaniowa, lub jako prywatny właściciel części nieruchomości, można wpłynąć jakoś na gminę, by ta „przeprowadziła” sprawiającego problemy lokatora?

Przykład z życia

W omawianym przykładzie interwencja ze strony mieszkańców jest możliwa tylko w sytuacji, gdy dojdzie do naruszenia porządku domowego czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Zatem jeśli sąsiad nadużywa alkoholu, ale robi to we własnym mieszkaniu, nie zaistnieje podstawa do interwencji. Inaczej jest w sytuacji, gdy postępowanie sąsiada poza jego mieszkaniem budzi niepokój – mowa o awanturach czy agresywnym i niewłaściwym zachowaniu. Wtedy pierwszym krokiem powinno być wezwanie służb porządkowych (policji), które mają możliwość zastosowania doraźnych środków w postaci sankcji. Jeśli to nie pomoże i sąsiad nie zmieni swojego zachowania warto próbować doprowadzić do pozbawienia go lokalu, jaki otrzymał od gminy. A to w myśl art. 13 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie ze wspomnianym przepisem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc przy tym uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator (lub właściciel innego lokalu w tym budynku) może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Sąsiad z mieszkania prywatnego

Jak pokazuje doświadczenie, nie zawsze problematyczny sąsiad to ten mieszkający w lokalu komunalnym. Często problemy powodują również prywatni właściciele mieszkający w swoich nieruchomościach. Jak radzić sobie w takiej sytuacji? Warto zacząć od sprawdzenia, czy członek wspólnoty zaczyna zalegać z opłatami i powstają zaległości finansowe. Jeśli tak, warto opracować we wspólnocie procedurę dochodzenia roszczeń. Czyli podjąć odpowiednią uchwałę, w której ustalone zostaną odsetki (muszą one wprost wynikać z treści ustawy – ich maksymalna wysokość nie może, w stosunku rocznym, przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego) oraz termin dopuszczalnego zadłużenia, zanim sprawa zostanie skierowana na drogę sądową. Jeśli wspólnota zaniedba takie działania może okazać się za późno na podjęcie dalszych, bardziej rygorystycznych, kroków. Dojdzie bowiem do zlicytowania lokalu, a w konsekwencji nie będzie można odzyskać zaległości.

Co więcej, można dochodzić zaległości we wspólnocie w ramach postępowania upominawczego. Ogranicza się ono do wydania przez sąd nakazu zapłaty wraz z nakazem zaspokojenia roszczenia w ciągu dwóch tygodni. Jeśli orzeczenie jest prawomocne można wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności. A później do komornika o wszczęcie postepowania egzekucyjnego z majątku dłużnika.

Warto również pamiętać, że zgodnie z art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w sytuacji, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może, w trybie procesu, żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. A to na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.