Co robić, jeśli budowa jest niezgodna z projektem? Część druga

W poprzedniej części poradnika wyjaśniliśmy z jakich elementów składa się projekt budowlany. A także jakie treści zawiera projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany. Oraz na jakie aspekty zwraca uwagę organ przy zatwierdzaniu projektu budowlanego.

Istotne i nieistotne odstępstwa

Kwestię odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego regulują przesłanki zawarte w prawie budowlanym. Zgodnie z art. 36a. wspomnianej ustawy istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Czyli innymi słowy, inwestor musi wystąpić o uzyskanie projektu zamiennego. W przypadku, gdy mamy natomiast do czynienia z tzw. nieistotnymi odstąpieniami od zatwierdzonego już projektu uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę nie jest wymagane. Jednak tylko przy zastrzeżeniu, że różnice nie mogą dotyczyć takich aspektów jak:

• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego – kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne – ten wymóg obowiązuje dla obiektów użyteczności publicznej;
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Formalności

Jeśli odstępstwa od projektu zostaną zakwalifikowane przez projektanta jako „istotne” inwestor zobligowany jest do złożenia wniosku o zmianę pozwolenia na budowę. Wniosek ten wraz z zamiennym projektem budowlanym należy złożyć do starosty. Jeśli inwestor zdecyduje się nie wystąpić z takim wnioskiem i zamiast tego kontynuować budowę, która odbiegać będzie, w sposób istotny, od ustaleń projektu, może spodziewać się konsekwencji ze strony powiatowego nadzoru budowlanego. Czyli wydania przez niego postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, które wyeliminuje pierwotne pozwolenie na budowę z obrotu prawnego.

Postanowienie to obowiązuje przez okres dwóch miesięcy, w czasie których inspektor wyda decyzję określającą obowiązki inwestora wraz z terminem realizacji. W tym także nakaz wykonania przez projektanta projektu zamiennego. Pozwolenie na wznowienie robót będzie możliwe do uzyskania, tylko w sytuacji, gdy inspektor zaakceptuje przedstawiony mu przez inwestora nowy projekt. Jeśli mamy natomiast do czynienia z budową już zakończoną, w której stwierdzono dokonanie istotnych odstępstw od projektu i wniesiono sprzeciw do zgłoszenia zakończenia budowy, inspektor zatwierdzi projekt zamienny, ale nałoży także na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Sprawa jest dużo prostsza jeśli zmiany inwestora będą, zgodnie z przesłankami prawa budowlanego, uznane za nieistotne. Zmiany można bowiem wprowadzać wtedy bez ubiegania się o zmianę pozwolenia na budowę. W zamian projektant musi jedynie nanieść zmiany na projekt budowlany.