Co warto wiedzieć o postępowaniu legalizacyjnym? Część pierwsza

W jakich okolicznościach inwestor może skorzystać z prawa do legalizacji samowoli budowlanej? Jakie dokumenty i w jakim terminie powinien on dostarczyć? W jaki sposób ustalana jest wysokość opłaty legalizacyjnej?

Budowa obiektu budowlanego, który w świetle przepisów prawa budowlanego wymaga od inwestora uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bez uzyskania takiej decyzji, albo pomimo sprzeciwu starosty co do wniosku zgłoszeniowego, stanowi przypadek tzw. samowoli budowlanej. Wśród przewidzianych ustawowo sankcji za dokonanie takiego wykroczenia znajduje się nakaz rozbiórki nielegalnie wzniesionego obiektu. Jednak, zgodnie z art. 48 oraz art. 49 prawa budowlanego, w określonych okolicznościach inwestorowi przysługuje również prawo do legalizacji samowoli budowlanej.

Postępowanie

W ramach przeprowadzania przez organ nadzoru budowlanego tzw. postępowania legalizacyjnego podmiot, który dopuścił się samowoli budowlanej zobowiązany jest do przedstawienia dokumentów umożliwiających legalizację powstałego niezgodnie z prawem obiektu. W trakcie postępowania dla niezakończonej budowy powinien zostać dostarczony, sporządzony przez projektanta i drugą osobę, projekt budowlany, określający roboty już wykonane i te dopiero mające zostać wykonane. Wspomniany dokument obowiązkowo zawierać musi niezbędne uzgodnienia. Inwestor ma także obowiązek przedłożyć w urzędzie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnie powstałego obiektu z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli działka nie została takim aktem objęta, konieczne będzie uzyskanie i dostarczenie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dokumenty te powinny zostać dostarczone w odpowiednim, czyli wyznaczonym przez organ, terminie. Termin ten nie został wskazany przez ustawodawcę w obowiązującym akcie prawnym. Zwyczajowo przyjmuje się natomiast, że powinien być on odpowiednio długi, czyli musi uwzględnić czas potrzebny na pozyskanie pewnych dokumentów, przykładowo wspomnianych powyżej warunków zabudowy. Jeśli inwestor nie dopełni tego obowiązku, czyli komplet dokumentów nie zostanie dostarczony w wyznaczonym terminie, nadzór budowlany zobligowany jest do wydania nakazu rozbiórki powstałego niezgodnie z prawem obiektu – zdaniem m.in. Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 24 sierpnia 2016 r., sygnatura akt: II OSK 2947/14).

Jeśli natomiast w odpowiednim terminie złożona zostanie kompletna dokumentacja kolejny krok w postępowaniu o legalizację samowoli budowlanej stanowić będzie zbadanie obiektu przez inspektora pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami m.in. prawem budowlanym, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli obiekt nie narusza wspomnianych przesłanek prawnych zostanie ustalona odpowiednia dla danego rodzaju samowoli opłata legalizacyjna.

Warto mieć także na uwadze, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego posiada kompetencje, by wydawać różne decyzje i postanowienia warunkowane indywidualnym stanem nielegalnie wzniesionego obiektu – wszystkie spośród nich będą prowadzić do zakończenia wszczętego postępowania legalizacyjnego. W sytuacji, gdy zdaniem inspektora roboty są niezgodne z przepisami i nie da się ich doprowadzić do stanu odpowiadającego wymogom prawnym, zostanie wydany nakaz zaniechania dalszych robót albo wydana zostanie decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Jeśli z kolei roboty będą mogły zostać doprowadzone do stanu zgodnego z prawem, określony zostanie termin na ich wykonanie.

Skorzystanie z przysługującego w określonych warunkach prawa do legalizacji samowoli to nie tylko dostarczenie dokumentacji, ale także, jak zostało już wspominane, uiszczenie odpowiedniej opłaty legalizacyjnej. W wielu przypadkach okazuje się, że doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem jest zbyt kosztowne, i pomimo spełnienia koniecznych warunków, inwestorzy jednak nie decydują się na legalizację i dokonują rozbiórki.

W kolejnej części artykułu odpowiemy na pytanie, jakie czynniki mają wpływ na wysokość opłaty legalizacyjnej.