Co znajdziemy i czego nie znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) zawiera wiele przydatnych informacji dla inwestorów – od przeznaczenia terenu po ustalenia dotyczące infrastruktury technicznej. Nie można jednak oczekiwać zbyt dokładnych zapisów określających jakie urządzenia, sieci przesyłowe i pozostałe związane z nimi obiekty mają zostać umiejscowione w obrębie poszczególnych działek.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W ramach planu miejscowego, którym jest działka objęta określone zostają m.in. takie aspekty gruntów jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów, ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy), czy informacje o terenach infrastruktury technicznej.

Infrastruktura techniczna

Warto mieć jednak na uwadze następujący fakt: jeśli w miejscowym planie ustalenia dotyczące infrastruktury technicznej (urządzeń, sieci przesyłowych czy innych związanych z nimi obiektów) będą zbyt dokładne i szczegółowe może stanowić to przyczynek do unieważnienia aktu. Co jest tego przyczyną? Nazbyt sprecyzowane zapisy w planie mogą w przyszłości okazać się bowiem bardzo kłopotliwe, zarówno dla rady gminy jak i dla jej mieszkańców. Sporządzony w taki sposób plan sprawia, że np. nie można powziąć zmian w postanowieniach dotyczących sieci infrastruktury technicznej, których organy gminy nie był w stanie przewidzieć. Wprowadzenie ich nie będzie bowiem możliwe bez przeprowadzenia ponownej procedury planistycznej. W przypadku, gdy nie wpływa to na politykę przestrzenną gminy, nie zaburza zasady kształtowania ładu przestrzennego – uszczegółowianie np. parametrów technicznych nie jest zasadne.

Charakter gruntów

Dodatkowo, wskazywanie bezpośrednio i definitywnie jakie inwestycje można przeprowadzić w obrębie danej nieruchomości, kłóci się z przewodnią ideą sporządzania takiego dokumentu. Miejscowy plan zawiera, co do zasady, normy dyktujące przeznaczenie konkretnych gruntów, nie może zatem podawać szczegółów, które mogą kwestionować ogólny charakter gruntu. Ponadto zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie np. z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym, lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy, dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Ich zbyt szczegółowa treść może więc prowadzić do sytuacji, w której władztwo planistyczne gminy będzie ingerować aż nadto prawo własności do nieruchomości – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Inwestor może natomiast otrzymać konkretne informacje o infrastrukturze technicznej w inny sposób. Może wystąpić o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci do właściwego ze względu na położenie nieruchomości przedsiębiorstwa zarządzającego sieciami. Wniosek ten może złożyć jedynie osoba już dysponująca tytułem prawnym do danej nieruchomości. Dokument ten zawiera m.in. informacje dotyczące szczegółów podłączenia danego urządzenia, możliwość rozbudowy istniejącej już sieci, jakie parametry techniczne będzie musiało spełnić przyłącze, czy nawet planowane koszty związane z uzbrojeniem działki.