Co zrobić, kiedy Twoja nieruchomość zostanie przeznaczona pod drogę?

W oparciu o obowiązujące przepisy prawa gmina może w pewnych sytuacjach odebrać właścicielowi część jego nieruchomości, przeznaczając ją pod drogę publiczną. Co zrobić w takiej sytuacji? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Plan zagospodarowania przestrzennego – zadanie gminy

Zgodnie z przepisami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do zadań własnych gminy należy między innymi kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Gmina może zatem stwierdzić, że dla poprawnego rozwoju gminy konieczne jest przeprowadzenie określonej inwestycji drogowej. Może się zdarzyć, że jej realizacja związana jest z koniecznością wywłaszczenia części prywatnej nieruchomości. Co zrobić w takiej sytuacji? Właściciel ma kilka możliwości.

Możliwe skutki wywłaszczenia

Może się zdarzyć, że utrata określonego kawałka nieruchomości spowoduje istotne ograniczenie lub nawet uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Stanie się tak chociażby wtedy, gdy inwestycja drogowa zajmuje większą część działki albo przebiega przez jej środek. Innym możliwym skutkiem uchwalenia planu miejscowego jest znaczące obniżenie wartości działki. Może się tak stać chociażby wtedy, gdy planowana droga stanowi element realizacji inwestycji, związanej z budową oczyszczalni ścieków. Nikt nie chciałby mieć takiego sąsiedztwa, a zatem właścicielowi trudniej będzie znaleźć nabywcę nieruchomości, co znacząco wpłynie na jej cenę.

Jakie działania może podjąć właściciel?

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada zatem dwa możliwe działania ze strony właściciela. Po pierwsze może on wystąpić o wykupienie części lub całości działki przez gminę. Po drugie natomiast może żądać odszkodowania. Takie odszkodowanie będzie odpowiadało wartości strat, poniesionych w związku z wprowadzoną zmianą planu lub uchwaleniem nowego planu miejscowego. Co istotne, świadczenie to nie obejmie utraconych korzyści. Gmina, w odpowiedzi na żądanie właściciela, może też zaproponować inną działkę. W takiej sytuacji, o ile właściciel zgodzi się na zamianę, zaistnieje konieczność przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Warto wtedy ustalić z gminą, iż to ona poniesie koszty sporządzenia aktu (formalnie nie jest to ustalone).

Sprzedaż nieruchomości a odszkodowanie

Właściciel nieruchomości może się też zdecydować na jej sprzedaż. Jeżeli transakcja okaże się mniej korzystna, ze względu na uchwalenie nowego lub zmianę dotychczasowego planu miejscowego, właściciel może dochodzić należnego odszkodowania. Jego wysokość powinna stanowić równowartość różnicy między wartością nieruchomości sprzed daty wejścia w życie zmienionego lub nowo uchwalonego planu a ceną jej zbycia. Oczywiście jeżeli ostatecznie nie dojdzie do sprzedaży, właściciel nieruchomości nie uzyska odszkodowania – dodaje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Możliwa droga sądowa

Jeżeli nie dojdziemy do porozumienia z gminą, droga dochodzenia odszkodowania wciąż nie jest zamknięta. Możemy bowiem zwrócić się ze stosownym pozwem do sądu. Koniecznie jest jednak uprzednie wezwanie gminy do zapłaty odszkodowania lub odkupienia działki. Dopiero w przypadku braku reakcji lub braku porozumienia, otwiera się nowa możliwość – drogi sądowej. Odszkodowania lub wykupienia nieruchomości dochodzi się w postępowaniu cywilnym. Sąd stwierdza, jaką wartość ma poniesiona szkoda oraz czy istnieje w tym zakresie związek przyczynowy między uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego a poniesioną szkodą. Należy liczyć się z tym, iż w sprawie zostanie powołany biegły sądowy, który ustali wartość należnego odszkodowania. W przypadku przegrania sprawy, właściciel będzie musiał ponieść koszt sporządzenia opinii.

Warto walczyć o swoje prawa

Zaniedbania gminy w zakresie przyznawania uczciwego odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości albo uchylanie się od wykupu nieruchomości to prawdziwa plaga. Wiele gmin postępuje w ten sposób, powodując znaczące straty po stronie właścicieli. Warto zatem domagać się realizacji swoich roszczeń, nawet jeżeli wiąże się to z koniecznością wystąpienia do sądu. – podsumowuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.