Czy działka musi posiadać drogę dojazdową?

Jak wiadomo, realizacja jakichkolwiek przedsięwzięć budowlanych, powinna być wykonywana z głową. W ostatnim czasie zapomniały o tym jednak organy administracji i sądy administracyjne, uznając, że właścicielka nieruchomości nie potrzebuje dojazdu do swojej posesji.

Nieruchomość bez dojazdu

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną w dość groteskowej sprawie administracyjnej. Dotyczyła ona podziału nieruchomości, który został wykonany w taki sposób, że właścicielka sąsiedniej nieruchomości praktycznie straciła możliwość dostania się na swoją działkę. Niewątpliwie przesłanki, na których oparły się sądy oraz ich ogólna konstatacja jest słuszna. Nie da się jednak ukryć, że w obrocie prawnym pozostało orzeczenie, które nie powinno mieć racji bytu – wskazuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Wniosek o uchylenie decyzji podziałowej

Kontrowersyjna sprawa dotyczyła właścicielki dość dużej nieruchomości, zlokalizowanej w centrum jednego z większych miast. Pani Marta budowała na tym terenie hotel. W międzyczasie postanowiono o podziale działki sąsiedniej. Prezydent Miasta, nie widząc w tym jakichkolwiek przeszkód, dokonał podziału w ten sposób, że właścicielka praktycznie straciła dostęp do swojej nieruchomości. Pani Marta uznała zatem, że konieczne jest wyeliminowanie wadliwej decyzji podziałowej z obrotu. Zwróciła się do Prezydenta Miasta o wznowienie postępowania administracyjnego. Powołała się przy tym na art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli na przykład strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Pani Marta uznała, że skoro wydane orzeczenie ogranicza jej możliwość dojazdu do własnej działki, powinna być stroną prowadzonego postępowania, zmierzającego do dokonania podziału nieruchomości sąsiedniej. Dodatkowo podniosła, że pozbawienie dostępu do drogi publicznej skutkuje utratą przez nieruchomość statusu działki budowlanej.

Organy administracji nieprzychylne

Prezydent Miasta, wobec wniosku pani Marty, wznowił postępowanie administracyjne, po czym odmówił uchylenia ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu podziału działek. Prezydent Miasta nie znalazł bowiem podstaw, aby przyznać pani Marcie status strony w prowadzonym postępowaniu. Zaznaczył przy tym, że właścicielka nieruchomości w żaden sposób nie wykazała, że w wyniku takiego, a nie innego podziału nieruchomości sąsiedniej, utraciła dostęp do drogi publicznej lub ten dostęp został znacząco ograniczony. Oczywiście pani Marta nie dała za wygraną i zwróciła się z odwołaniem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. To uchyliło decyzję Prezydenta Miasta i umorzyło postępowanie. W ocenie SKO właścicielka nieruchomości w omawianym postępowaniu posiadała interes faktyczny, ale nie interes prawny.

Długa droga administracyjna

Ostatecznie sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który uchylił oba, wydane rozstrzygnięcia. WSA uznał, że organy nie wykazały w sposób dostateczny, dlaczego skarżąca nie została uznana za stronę postępowania. Ponownie rozpoznając sprawę, Prezydent Miasta, wydał identyczne rozstrzygnięcie, odmawiając uchylenia ostatecznej decyzji podziałowej. Rację przyznało mu Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się pewnych uchybień proceduralnych, dlatego sprawa po raz trzeci musiała przejść drogę pomiędzy Prezydentem Miasta a Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Ostatecznie, trzecim wyrokiem WSA przyznał rację organom. Zdaniem WSA podział został dokonany w oparciu o przeznaczenie dzielonych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a podział dotyczył terenu, do którego skarżąca nie posiadała i nie posiada tytułu prawnego. Z kolei nowo utworzone działki posiadały przeznaczenie, które zgodnie z planem nie podlegało ograniczeniom, wykluczającym ich podział.

NSA po stronie organów

Finał sprawy musiał zatem nastąpić przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Ten, również przychylił się do stanowiska organu I i II instancji. Nie odniósł się jednak do kwestii możliwości dokonania podziału nieruchomości sąsiedniej w określony sposób. Rozpatrywana przez niego sprawa dotyczyła bowiem jedynie interesu prawnego skarżącej do bycia stroną postępowania wznowieniowego. Z kolei postępowanie wznowieniowe nie może być wykorzystywane do pełnej, merytorycznej kontroli decyzji wydanej w postępowaniu zwykłym.

Rozsądne zagospodarowanie przestrzenne

Niewątpliwie organy administracji i sądy administracji dokonały słusznego rozstrzygnięcia, ponieważ pani Marta rzeczywiście nie posiadała legitymacji do występowania w analizowanym postępowaniu. Podkreślenia wymaga jednak to, iż rozwój planistyczny zarówno obszarów wiejskich, jak i miejskich, wymaga starannego przemyślenia. Nie może dochodzić do sytuacji, w której dochodzi do ograniczenia prawa własności nieruchomości wskutek urzędniczego niedopatrzenia. – podsumowuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.