PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Czy działka musi posiadać drogę dojazdową?

Robert Tomaszewski
27 września 2019
Drogi
Działki

Jak wiadomo, realizacja jakichkolwiek przedsięwzięć budowlanych, powinna być wykonywana z głową. W ostatnim czasie zapomniały o tym jednak organy administracji i sądy administracyjne, uznając, że właścicielka nieruchomości nie potrzebuje dojazdu do swojej posesji.

Nieruchomość bez dojazdu

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną w dość groteskowej sprawie administracyjnej. Dotyczyła ona podziału nieruchomości, który został wykonany w taki sposób, że właścicielka sąsiedniej nieruchomości praktycznie straciła możliwość dostania się na swoją działkę. Niewątpliwie przesłanki, na których oparły się sądy oraz ich ogólna konstatacja jest słuszna. Nie da się jednak ukryć, że w obrocie prawnym pozostało orzeczenie, które nie powinno mieć racji bytu – wskazuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Wniosek o uchylenie decyzji podziałowej

Kontrowersyjna sprawa dotyczyła właścicielki dość dużej nieruchomości, zlokalizowanej w centrum jednego z większych miast. Pani Marta budowała na tym terenie hotel. W międzyczasie postanowiono o podziale działki sąsiedniej. Prezydent Miasta, nie widząc w tym jakichkolwiek przeszkód, dokonał podziału w ten sposób, że właścicielka praktycznie straciła dostęp do swojej nieruchomości. Pani Marta uznała zatem, że konieczne jest wyeliminowanie wadliwej decyzji podziałowej z obrotu. Zwróciła się do Prezydenta Miasta o wznowienie postępowania administracyjnego. Powołała się przy tym na art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli na przykład strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Pani Marta uznała, że skoro wydane orzeczenie ogranicza jej możliwość dojazdu do własnej działki, powinna być stroną prowadzonego postępowania, zmierzającego do dokonania podziału nieruchomości sąsiedniej. Dodatkowo podniosła, że pozbawienie dostępu do drogi publicznej skutkuje utratą przez nieruchomość statusu działki budowlanej.

Organy administracji nieprzychylne

Prezydent Miasta, wobec wniosku pani Marty, wznowił postępowanie administracyjne, po czym odmówił uchylenia ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu podziału działek. Prezydent Miasta nie znalazł bowiem podstaw, aby przyznać pani Marcie status strony w prowadzonym postępowaniu. Zaznaczył przy tym, że właścicielka nieruchomości w żaden sposób nie wykazała, że w wyniku takiego, a nie innego podziału nieruchomości sąsiedniej, utraciła dostęp do drogi publicznej lub ten dostęp został znacząco ograniczony. Oczywiście pani Marta nie dała za wygraną i zwróciła się z odwołaniem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. To uchyliło decyzję Prezydenta Miasta i umorzyło postępowanie. W ocenie SKO właścicielka nieruchomości w omawianym postępowaniu posiadała interes faktyczny, ale nie interes prawny.

Długa droga administracyjna

Ostatecznie sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który uchylił oba, wydane rozstrzygnięcia. WSA uznał, że organy nie wykazały w sposób dostateczny, dlaczego skarżąca nie została uznana za stronę postępowania. Ponownie rozpoznając sprawę, Prezydent Miasta, wydał identyczne rozstrzygnięcie, odmawiając uchylenia ostatecznej decyzji podziałowej. Rację przyznało mu Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się pewnych uchybień proceduralnych, dlatego sprawa po raz trzeci musiała przejść drogę pomiędzy Prezydentem Miasta a Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Ostatecznie, trzecim wyrokiem WSA przyznał rację organom. Zdaniem WSA podział został dokonany w oparciu o przeznaczenie dzielonych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a podział dotyczył terenu, do którego skarżąca nie posiadała i nie posiada tytułu prawnego. Z kolei nowo utworzone działki posiadały przeznaczenie, które zgodnie z planem nie podlegało ograniczeniom, wykluczającym ich podział.

NSA po stronie organów

Finał sprawy musiał zatem nastąpić przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Ten, również przychylił się do stanowiska organu I i II instancji. Nie odniósł się jednak do kwestii możliwości dokonania podziału nieruchomości sąsiedniej w określony sposób. Rozpatrywana przez niego sprawa dotyczyła bowiem jedynie interesu prawnego skarżącej do bycia stroną postępowania wznowieniowego. Z kolei postępowanie wznowieniowe nie może być wykorzystywane do pełnej, merytorycznej kontroli decyzji wydanej w postępowaniu zwykłym.

Rozsądne zagospodarowanie przestrzenne

Niewątpliwie organy administracji i sądy administracji dokonały słusznego rozstrzygnięcia, ponieważ pani Marta rzeczywiście nie posiadała legitymacji do występowania w analizowanym postępowaniu. Podkreślenia wymaga jednak to, iż rozwój planistyczny zarówno obszarów wiejskich, jak i miejskich, wymaga starannego przemyślenia. Nie może dochodzić do sytuacji, w której dochodzi do ograniczenia prawa własności nieruchomości wskutek urzędniczego niedopatrzenia. – podsumowuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top