Czy można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli kupujący uiścił jedynie część ustalonej ceny?

Zdaniem SN istnieje możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej (umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę jednej ze stron ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet w sytuacji, gdy świadczenie drugiej strony jest niepodzielne.

Odstąpienie od umowy sprzedaży

Ogólne warunki i okoliczności, jakie muszą zaistnieć, by można było odstąpić od umowy wzajemnej – czyli wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań wynikających z umów wzajemnych – określone zostały w kodeksie cywilnym. Przypomnijmy pokrótce, że w sytuacji, gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni, dodatkowy termin na jego wykonanie, z zastrzeżeniem, że po jego upływie będzie uprawniona do odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Co więcej, strona może także (zarówno z wyznaczeniem terminu, jak i po jego upływie i braku reakcji ze strony drugiej) zażądać wykonania zobowiązania oraz naprawienia szkody, jeśli taka wyniknęła związku ze zwłoką. Jeżeli strona zobowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, że nie ma zamiaru spełnić świadczenia, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, nawet przed nadejściem oznaczonego terminu jego spełnienia. Z kolei, gdy świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części obowiązującego ją świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie zostaje według jej wyboru ograniczone – albo do tej części, bądź też do całej reszty niespełnionego świadczenia. Co więcej możliwość odstąpienia od umowy w całości będzie przysługiwać stronie, jeśli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy – przy zastrzeżeniu, że musiał być on wiadomy stronie znajdującej się obecnie w zwłoce. Warto mieć także na uwadze, że jeśli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało odpowiednio wcześniej zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Analogicznie będzie w przypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy.

Wyrok sądu

Warto teraz w tym kontekście przyjrzeć się wyrokowi Sądu Najwyższego z 20 listopada 2015 r. (sygnatura akt: III CZP 83/15), zgodnie z którym dopuszczalne będzie odstąpienie od umowy wzajemnej (w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę strony ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne. W przywołanej tu sprawie strona umowy wzajemnej zobowiązana do świadczenia niepodzielnego (przeniesienia własności nieruchomości) mogła odstąpić od umowy ze względu na zwłokę drugiej strony w spełnieniu należnego od niej świadczenia podzielnego, czyli zapłaty części ceny. Sytuacja, w której pozbawia się kupującego możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży (na podstawie wspomnianego powyżej art. 491 § 1 kodeksu cywilnego), gdy druga strona uiszcza jedynie część umówionej ceny, a z zapłatą reszty należności pozostaje w zwłoce, nawet jeśli jedno z tych świadczeń jest podzielne a drugie niepodzielne, zdaniem SN poważnie naruszałoby uzasadniony interes prawny sprzedającego. Co więcej, zgodnie z art. 352 § 1 kodeksu cywilnego, dłużnik zobowiązany jest do wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający takim zwyczajom. Oznacza to, że zwłoka w spłaceniu części ceny nieruchomości uzgodnionej w umowie jej sprzedaży może zostać potraktowana nawet jako zwłoka w wykonania całego zobowiązania – z punktu widzenia ochrony interesu wierzyciela.