Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Czy można zaskarżyć studium?

Robert Tomaszewski
21 czerwca 2017
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Studium nie ma charakteru prawa miejscowego – nie oznacza to jednak, że właściciele nieruchomości pozbawieni są możliwości kontroli organów gminnych, szczególnie jeśli chodzi o procedurę jego uchwalania.

Studium a plan zagospodarowania przestrzennego

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oprócz tego, że stanowi diagnozę obecnej polityki przestrzennej gminy (ze szczególnym uwzględnieniem jej sytuacji społeczno-gospodarczej), wskazuje również możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, czyli określa wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów. Choć studium nie jest aktem prawa miejscowego (jest aktem planowania przestrzennego), może ono realnie wpłynąć na zmianę dotychczasowego przeznaczenia pewnych nieruchomości gruntowych. Zgodnie bowiem z art. 20 § 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (czyli już akt prawa miejscowego, zawierający przepisy powszechnie obowiązujące) uchwalany jest przez radę gminy po stwierdzeniu, że nie naruszy on ustaleń obowiązującego studium – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Podobne przesłanki znajdziemy w art. 9 § 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.

Przykład z życia

Jak widać, wprawdzie studium nie jest aktem prawa miejscowego (m.in. na jego podstawie nie mogą być wydawane poszczególne decyzje administracyjne np. pozwolenie na budowę), zawiera jednak istotne ustalenia, które determinują ostatecznie treść planu miejscowego. A to oznacza, że z treścią studium powinien zapoznać się zarówno każdy właściciel nieruchomości, jak i przyszły inwestor szukający odpowiedniego gruntu dla przeprowadzenia swojego zamierzenia biznesowego – warto wiedzieć, jakie zamiary może mieć gmina w stosunku do jego bądź sąsiedniej nieruchomości. Co mogą zrobić właściciele nieruchomości w sytuacji, gdy studium zawierać będzie niekorzystne dla nich zapisy (nawet niekiedy ingerujące w posiadane prawo własności)? Jak pokazuje przykład wyroku wydanego z ramienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu (sygnatura akt: II SA/Op 176/16), studium uchwalone z naruszeniem obowiązującego prawa, czyli m.in. dokonanie przez organy gminne uchybień w procesie planistycznym, stanowi podstawę do unieważnienia takiego dokumentu w całości lub w części. Co więcej, w przytoczonym rozstrzygnięciu sąd wyraźnie podkreślił, że studium musi oddawać zarówno stan faktyczny danej miejscowości, jak i pozostawać w zgodzie z przepisami. Rada gminy nie może zatem dokonywać drastycznych zmian i ograniczać dotychczasowych możliwości zagospodarowania danych terenów bez odpowiedniego umotywowania swoich decyzji. W przywołanej sprawie interes prawny do zaskarżenia wynikał bezpośrednio z naruszenia zasad i trybu sporządzania studium.

Przypadki naruszenia interesu prawnego przez studium odnosić się będą zatem do sytuacji, w których gmina naruszyłaby procedury planistyczne obowiązujące przy procesie i trybie jego uchwalania, lub też jeśli przekroczyła swoje właściwości w tym zakresie. W konsekwencji, do nadużyć ze strony rady gminy może dojść m.in. w sytuacji, gdy gmina pominie któryś z etapów procesu planistycznego, określonego w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub jeśli dany sposób zagospodarowania nieruchomości nie będzie zgodny z przepisami odrębnymi.

Niekorzystne studium

Warto mieć także na uwadze, że w sprawie „niekorzystnego” studium można interweniować jeszcze przed jego ostatecznym przyjęciem. Z treścią studium możemy się bowiem zapoznać jeszcze przed jego uchwaleniem – wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza w prasie miejscowej oraz przez inne stosowne obwieszczenie przyjęte w danej miejscowości, o wyłożeniu projektu studium do publicznego wglądu na okres nie krótszy niż 21 dni. W tym samym czasie powinna zostać przeprowadzona publiczna dyskusja nad rozwiązaniami i ustaleniami przyjętymi w ramach tego projektu. Osoby prawne i fizyczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi i wnioski dotyczące przedstawionego projektu studium.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe