Czy niezgodność przeznaczenia obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznacza koniec marzeń inwestora?

Jakie działania może podjąć inwestor jeśli okaże się, że przeznaczenie jego obiektu budowlanego nie będzie zgodne z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Plan zagospodarowania przestrzennego – co w przypadku jego braku?

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy (ze względu na miejsce położenia nieruchomości) organ w pierwszej kolejności sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta albo, w przypadku braku miejscowego planu, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Bierze się także pod uwagę wymagania ochrony środowiska. W szczególności te określone w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Jakie działania może podjąć inwestor w sytuacji, gdy organ odmówił wydania decyzji o pozwoleniu na budowę? Lub też odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego ze względu na niezgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Bardzo często inwestorzy postanawiają mimo odmownej decyzji organu kontynuować swoje zamierzenia budowlane. Jest to krok nie dość, że z punktu widzenia inwestora zupełnie nieopłacalny, to co gorsza nielegalny. Powstały w ten sposób budynek może bowiem zostać sklasyfikowany jako samowola budowlana. W konsekwencji inwestor musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi. Może podjąć decyzję o legalizacji powstałej budowli (co wiąże się ze sporymi kosztami związanymi z opłatą legalizacyjną). Jeśli nie podejmie stosownych działań zostanie wydany nakaz rozbiórki nielegalnie wzniesionego obiektu lub inwestor otrzyma karę grzywny.

Co może zrobić inwestor?

W przypadku odmowy wydania pozwolenia na budowę ze względu na niezgodność planowanego obiektu z prawem budowlanym inwestor może także próbować przekonać organy do dokonania zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Musi jednak wykazać w tym celu stosowną linię argumentacji – nie może wymagać zmiany planu tylko ze względu na własny interes. Musi udowodnić, że postulowane przez niego zmiany są rzeczywiście potrzebne. A to ze wglądu np. na nieaktualność planu, który nie nadąża za szybko rozwijającym się regionem, proponowane zmiany wpłyną korzystnie na interes wszystkich mieszkańców, lub też wykazać, że jego inwestycja przyniesie korzystne z punktu widzenia społecznego skutki.

Jednak należy pamiętać, że każda zmiana wymaga uruchomienia stosownych do uchwalenia miejscowego planu procedur planistycznych. Te zazwyczaj trwają bardzo długo, a ze względu na swoją skomplikowaną naturę ciężko o przyspieszenie takich prac. Inwestor może także powoływać się na przesłanki zawarte w art. 32 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi w celu oceny aktualności studium i planów miejscowych wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, ocenia postępy w opracowywaniu planów miejscowych i opracowuje wieloletnie programy ich sporządzania w nawiązaniu do studium, z uwzględnieniem m.in. wniosków w sprawie sporządzenia lub zmiany planu miejscowego. Po przeprowadzeniu stosownych analiz organ przekazuje swoje konkluzje radzie gminy, która podejmuje następnie uchwałę w sprawie aktualności kwestionowanych dokumentów.

Zakup działki – sprawdzenie gruntów podstawą inwestycji

Prezentowane rozwiązanie niestety wymaga od inwestorów bardzo dużych podkładów cierpliwości. Nikt także nigdy nie może zagwarantować pełnego powodzenia starań o dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dlatego zawsze warto przed zakupem gruntu pod inwestycję sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Lub też w przypadku jego braku wystąpić o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jest to jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze zamierzenie budowlane, a w konsekwencji także zamierzenie inwestycyjne, na pewno uda się zrealizować w obrębie danej nieruchomości – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.