Czy warunki zabudowy mogą zależeć od parametrów drogi publicznej?

Uzyskanie warunków zabudowy zależy od dostępu nieruchomości do drogi publicznej  – nie można jednak obciążać prywatnych inwestorów obowiązkiem zapewniania jej odpowiednich parametrów. Kiedy trzeba uzyskać warunki zabudowy i jakie kryteria musi spełnić dana nieruchomość?

Warunki zabudowy

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Celem tej decyzji jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Warunki zabudowy regulują wszystkie elementy, które zostaną będą istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Może tu mieć znaczenie zarówno wysokość i kształt budynku, jego posadowienie na działce, jak również nawet kolor jego elewacji.

Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego

O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego praw do nieruchomości. Dlatego warto, gdy myślimy o zakupie działki, najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania. W przypadku jego braku wystąpić o warunki zabudowy, nawet jeśli jeszcze nie jesteśmy właścicielami gruntu. Jest to jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze plany na pewno uda się zrealizować w obrębie nieruchomości. Co więcej ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowanego projektu budowlanego nie można kwestionować. A tym samym nie może posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby można było ustalić warunki zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków – m.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla przeprowadzenia i zrealizowania zamierzenia budowlanego. Ten drugi warunek, co do zasady, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zagwarantuje umowa zawarta między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Droga publiczna

Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii. O bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą. Ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję. Sama kwestia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej oraz tego, kiedy droga publiczna będzie posiadać odpowiednie parametry by można ją użytkować bez szkody dla bezpieczeństwa osób lub mienia, okazuje się w praktyce być niezwykle skomplikowana.

Orzecznictwo sądu

Warto przy tej kwestii przyjrzeć się jednemu z orzecznictw Naczelnego Sądu Administracyjnego. Stwierdzono w nim, że inwestorzy prywatni nie mogą zostać zobowiązani do zmiany parametrów drogi publicznej, tak by odpowiadała ich potrzebom. Co więcej wspomniany powyżej warunek mówiący, że uzbrojenie uzna się za wystarczające jeśli inwestor sam (w znaczeniu na własny koszt) podejmie się ich wykonania nie obejmuje drogi, ponieważ, zdaniem sądu, pojęcie uzbrojenie ternu nie odnosi się w żaden sposób do dróg – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.  Wystarczające jest spełnienie przesłanki, w której mowa o dostępie działki inwestora do drogi publicznej. Obowiązek zadbania o to, żeby droga spełniania odpowiednie kryteria i jej parametry nie prowadziły do powstawania zagrożenia, ciąży na gminie.