Czy zbycie nieruchomości rolnej będzie łatwiejsze?

Na początku września Sąd Najwyższy wydał przełomową uchwałę, w której stwierdził, że ograniczenie, uregulowane w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, związane z obowiązkiem nabywcy nieruchomości do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia oraz z brakiem możliwości jej sprzedaży, nie dotyczy sytuacji, w której osoba zbywająca nieruchomość uzyskała co prawda jej własność po dniu 30 kwietnia 2016 r., ale na drodze egzekucji z nieruchomości, wszczętej przed tą datą. Dlaczego orzeczenie jest korzystne dla właścicieli niektórych nieruchomości rolnych? – pyta Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl (Prezes Zarządu w Saveinvest Sp. z o.o.).

Historia pewnej nieruchomości

W zeszłym roku Magdalena i Artur udali się do notariusza, ponieważ zamierzali sprzedać, należącą do nich nieruchomość. Ten jednak, odmówił sporządzenia aktu, powołując się na sprzeczność z prawem takiej transakcji. W czym tkwił szkopuł? Notariusz ustalił, że sprzedawana nieruchomość stanowi część, podzielonej uprzednio nieruchomości rolnej, obejmującej obszar prawie 8 hektarów (ograniczenia nie dotyczą nieruchomości mniejszych niż 3 hektary). Obecni właściciele nabyli ją natomiast w drodze egzekucji w dniu 29 kwietnia 2016 r., co zostało stwierdzone stosownym postanowieniem sądu rejonowego. W ocenie notariusza, z uwagi na treść przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ewentualna sprzedaż tej nieruchomości (nawet w wersji po podziale) byłaby sprzeczna z prawem. Jak wynika z art. 2b wspomnianej ustawy, nabywca nieruchomości ma bowiem bezwzględny obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. W tym czasie jakakolwiek sprzedaż lub oddanie nieruchomości osobom trzecim, nie są możliwe. Ten stan można zmienić wyłącznie na mocy orzeczenia sądu i to, jeżeli za zbyciem nieruchomości przemawia wystąpienie przyczyn losowych. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w omawianej sprawie. Zdaniem notariusza zatem dokonanie transakcji sprzedaży będzie możliwe, w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, dopiero w kwietniu 2026 r. Kluczową datą w odniesieniu do tej sprawy jest 30 kwietnia 2016 r., jako data wejścia w życie ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi, wprowadzonych ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Happy end?

Właściciele nieruchomości nie zgodzili się ze stanowiskiem notariusza i w związku z tym wnieśli zażalenie. W swoim piśmie podnieśli między innymi, że sprzedaż nieruchomości została zainicjowana na licytacji, która odbyła się w dniu 16 stycznia 2016 r., a zatem przed wejściem w życie przepisów ograniczających. Przed 30 kwietnia 2016 r. zrealizowali również warunki licytacyjne. Wspomniany obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 10 lat nie powinien mieć zatem zastosowania. Sąd Okręgowy, rozpatrując wniesione zażalenie, uznał, że w sprawie powstało zagadnienie prawne, wymagające wyjaśnienia i w lutym 2018 r. zwrócił się do Sądu Najwyższego. Ten z kolei stwierdził, że skoro postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed 30 kwietnia 2016 r., to żalący mógł brać w niej udział i uzyskać przybicie.

Nowe-stare orzecznictwo

Robert Tomaszewski – z portalu www.saveinvest.pl – podkreśla, że Sąd Najwyższy już kilkukrotnie odnosił się do omawianych kwestii. W uchwałach o sygn. akt III CZP 13/17 i III CZP 35/17 stwierdził on na przykład, że w kontekście nieruchomości rolnej, w odniesieniu do której wszczęto egzekucję przed 30 kwietnia 2016 r., nie mają zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ograniczające sprzedaż nieruchomości. Cieszy zatem, że zachowano jednolitość orzecznictwa. Absurdalna byłaby bowiem sytuacja, w której Magdalena i Artur zainwestowaliby mnóstwo pieniędzy w 8-hektarową nieruchomość rolną, a na skutek zmiany przepisów, okazałaby się ona kompletnie bezużyteczna i bezwartościowa.