PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Czym jest luka planistyczna?

Bartosz Antos
3 czerwca 2020
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Luka planistyczna to pojęcie, które powinien znać każdy właściciel nieruchomości. Szczególnie ten planujący sprzedaż swojej działki lub domu. Dlaczego ten mechanizm jest taki ważny? Jak może wpłynąć na wartość nieruchomości?

Plan zagospodarowania przestrzennego

Luka planistyczna odnosi się do sytuacji, w której stary miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta wygasł, a nowy jeszcze nie obowiązuje. Teoretycznie zatem sytuacja nieruchomości pozostaje w pewnym zawieszeniu. Nie ma bowiem podstawowego dokumentu określającego przeznaczenie nieruchomości. Właściciel nie może odwołać się ani do planu, który wygasł, ani do tego, który lada moment ma wejść w życie. Nawet jeżeli dokładnie zna jego postanowienia – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Jeżeli właściciel nie planuje w tym okresie sprzedaży nieruchomości, w zasadzie nie ma problemu… póki co. Gorzej, jeżeli okres luki planistycznej to właśnie czas, w którym właściciel planuje transakcję sprzedaży.

Nieruchomość traci na wartości

Może się zatem zdarzyć, że pierwotnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bardzo korzystnie określał przeznaczenie nieruchomości. Nowy plan, który niebawem wejdzie w życie, powoduje natomiast, że nieruchomość straci na wartości. Co zrobić w takiej sytuacji? Do stracenia jest naprawdę wiele. Przykładowo bowiem, jeżeli mówimy o dużej, kilkuhektarowej nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu mieszkaniowym, która zmieniła przeznaczenie na rolne, właściciel straci fortunę. Nie mówimy tu przy tym nawet o kwotach rzędu kilku, kilkunastu, a nawet kilkuset tysięcy złotych. Niejednokrotnie kwoty te mogą sięgnąć milionów złotych. Czy właściciel nieruchomości może skorzystać z jakiejś ochrony? Czy przysługuje mu odszkodowanie?

Odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości

W ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Płatnikiem odszkodowania w tej sytuacji będzie natomiast gmina – dodaje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Pytanie jednak, czy ten przepis można również odnieść do sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości następuje w okresie luki planistycznej.

Luka planistyczna a odszkodowanie

Na szczęście w tym zakresie wypracowano już dość jednolite i kompleksowe orzecznictwo. Między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z 9 września 2015 r., sygn. akt IV CSK 754/14, stwierdził, że przesądzając kwestię przysługującego lub nieprzysługującego właścicielowi odszkodowania, nie można brać pod uwagę skutków generowanych przez zaniedbania ze strony gminy, czyli opóźnienie w uchwaleniu nowego planu. Jak zatem ustalić przeznaczenie nieruchomości w określenie luki planistycznej? Czy, skoro nie ma planu, konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Na to pytanie również odpowiada orzecznictwo sądów. Między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z 11 września 2009 r., sygn. akt V CSK 46/2009, stwierdził, że dla określenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości nie jest konieczne wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wystarczy bowiem potencjalna możliwość jej wydania.

Jak uzyskać należne odszkodowanie?

Przeciwko gminie można zatem wytoczyć powództwo w oparciu o art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Potencjalną stratę, związaną ze zmianą przeznaczenia nieruchomości należy natomiast oszacować samodzielnie. Można w tym zakresie posiłkować się operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego – podpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top