Czym jest luka planistyczna?

Luka planistyczna to pojęcie, które powinien znać każdy właściciel nieruchomości. Szczególnie ten planujący sprzedaż swojej działki lub domu. Dlaczego ten mechanizm jest taki ważny? Jak może wpłynąć na wartość nieruchomości?

Plan zagospodarowania przestrzennego

Luka planistyczna odnosi się do sytuacji, w której stary miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta wygasł, a nowy jeszcze nie obowiązuje. Teoretycznie zatem sytuacja nieruchomości pozostaje w pewnym zawieszeniu. Nie ma bowiem podstawowego dokumentu określającego przeznaczenie nieruchomości. Właściciel nie może odwołać się ani do planu, który wygasł, ani do tego, który lada moment ma wejść w życie. Nawet jeżeli dokładnie zna jego postanowienia – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Jeżeli właściciel nie planuje w tym okresie sprzedaży nieruchomości, w zasadzie nie ma problemu… póki co. Gorzej, jeżeli okres luki planistycznej to właśnie czas, w którym właściciel planuje transakcję sprzedaży.

Nieruchomość traci na wartości

Może się zatem zdarzyć, że pierwotnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bardzo korzystnie określał przeznaczenie nieruchomości. Nowy plan, który niebawem wejdzie w życie, powoduje natomiast, że nieruchomość straci na wartości. Co zrobić w takiej sytuacji? Do stracenia jest naprawdę wiele. Przykładowo bowiem, jeżeli mówimy o dużej, kilkuhektarowej nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu mieszkaniowym, która zmieniła przeznaczenie na rolne, właściciel straci fortunę. Nie mówimy tu przy tym nawet o kwotach rzędu kilku, kilkunastu, a nawet kilkuset tysięcy złotych. Niejednokrotnie kwoty te mogą sięgnąć milionów złotych. Czy właściciel nieruchomości może skorzystać z jakiejś ochrony? Czy przysługuje mu odszkodowanie?

Odszkodowanie za zmianę przeznaczenia nieruchomości

W ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Płatnikiem odszkodowania w tej sytuacji będzie natomiast gmina – dodaje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Pytanie jednak, czy ten przepis można również odnieść do sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości następuje w okresie luki planistycznej.

Luka planistyczna a odszkodowanie

Na szczęście w tym zakresie wypracowano już dość jednolite i kompleksowe orzecznictwo. Między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z 9 września 2015 r., sygn. akt IV CSK 754/14, stwierdził, że przesądzając kwestię przysługującego lub nieprzysługującego właścicielowi odszkodowania, nie można brać pod uwagę skutków generowanych przez zaniedbania ze strony gminy, czyli opóźnienie w uchwaleniu nowego planu. Jak zatem ustalić przeznaczenie nieruchomości w określenie luki planistycznej? Czy, skoro nie ma planu, konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Na to pytanie również odpowiada orzecznictwo sądów. Między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z 11 września 2009 r., sygn. akt V CSK 46/2009, stwierdził, że dla określenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości nie jest konieczne wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wystarczy bowiem potencjalna możliwość jej wydania.

Jak uzyskać należne odszkodowanie?

Przeciwko gminie można zatem wytoczyć powództwo w oparciu o art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Potencjalną stratę, związaną ze zmianą przeznaczenia nieruchomości należy natomiast oszacować samodzielnie. Można w tym zakresie posiłkować się operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego – podpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.