Czym jest opłata planistyczna i jak ją obliczyć?

Opłata planistyczna jest jednym z ważnych elementów kosztów przy inwestycji w nieruchomości gruntowe, jeśli dojdzie do zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Wielu inwestorów nie wie, czym ona i jakie mogą wyniknąć z niej koszty, dlatego wyjaśniamy, na czym polega opłata planistyczna i jak wylicza się jej wysokość.

Czym jest opłata planistyczna?

Opłata planistyczna nazywana też rentą planistyczna jest jednorazową daniną pobieraną przez gminy od właścicieli, jeżeli wartość ich nieruchomości wzrosła w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

MPZP może być zmieniony wskutek np.:

• aktualizacji kierunku rozwoju gminy;
• rozbudowy infrastruktury;
• rewitalizacji danego obszaru;
• bieżących potrzeb mieszkańców.

Danina ma rekompensować gminom wydatki poniesione w związku ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego i stanowi ona ich dochód.

Opłaty planistyczne regulowane są Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią danina dotyczy sytuacji, w której właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości sprzedaje ją w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie zmian w MPZP, które spowodowały wzrost wartości nieruchomości. Na przykład działka rolna, która po aktualizacji planu zmienia swoje przeznaczenie na budowlane, automatycznie zyskuje na wartości.

Czym jest szkoda planistyczna

Opłata planistyczna działa też w drugą stronę. Jeśli zmiany w miejscowym planie spowodują tzw. szkodę planistyczną, czyli korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, co oznacza dla właściciela spadek wartości nieruchomości, to ma on prawo żądać od gminy, zgodnie z art. 36:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę;
• wykupienia nieruchomości lub jej części.

W ramach realizacji roszczeń gmina może zaoferować właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną.

Szkodą planistyczną może być np. zwiększenie uciążliwości np. hałas lub zanieczyszczenie albo też utrata dotychczasowych widoków (w przypadku hoteli i pensjonatów).

Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością ustaloną przy uwzględnieniu nowego planu a wartością określoną na podstawie poprzednio obowiązującego planu.

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty opłaty planistycznej?

Obowiązek zapłaty renty planistycznej powstaje, jeśli są spełnione łącznie trzy przesłanki:

• w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany nastąpił wzrost wartości nieruchomości; 
• w planie miejscowym lub jego zmianie zostały określone stawki procentowe wzrostu wartości nieruchomości, które są podstawą do ustalenia wysokości opłaty planistycznej;
• właściciel nieruchomości sprzedał ją, jej część lub udziały w prawie własności do niej, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu miejscowego.

Obowiązek uiszczenia renty planistycznej stwierdza się w drodze decyzji administracyjnej. Notariusz przesyła wypis z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości do właściwych organów: wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ma na to 7 dni.

Następnie niezwłocznie wszczynane jest z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą MPZP. Do określenia opłaty niezbędna jest wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, którą to zleca gmina.

Po ustaleniu wysokości renty planistycznej były właściciel nieruchomości dostaje decyzję o jej kwocie i terminie zapłaty.

Co istotne również właściciel może, jeszcze przed zbyciem swojej nieruchomości, żądać od gminy ustalenia wartości opłaty planistycznej. Do wniosku należy dołączyć aktualny odpis księgi wieczystej danej nieruchomości oraz dowód zapłaty opłaty skarbowej.

Zasady pobierania opłat planistycznych mogą różnić się w zależności od gminy i MPZP obowiązującego na jej terenie.

Jak obliczyć opłatę planistyczną w przypadku sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z przepisami wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości gminni urzędnicy najczęściej obliczają się na podstawie następujących kryteriów:

• powierzchnia nieruchomości, która jest przedmiotem zmiany w planie miejscowym;
• przeznaczenie terenu: przykładowo tereny pod zabudowę mieszkaniową mogą podlegać innym stawkom niż tereny rolnicze;
• lokalizacja: tereny w pobliżu centrum miasta mogą mieć inne stawki niż te na obrzeżach;
• wielkość inwestycji: na przykład na podstawie liczby nowo budowanych metrów kwadratowych.

Informacja o stawce procentowej wzrostu wartości nieruchomości znajdziemy w planie miejscowym.

Kolejnym elementem istotnym przy wyliczaniu kwoty opłaty planistycznej jest operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Najczęściej do jego przygotowania wykorzystuje się metodę w podejściu porównawczym. Polega ona na oszacowaniu wartości danej nieruchomości na podstawie cen innych podobnych nieruchomości. Dane te są dostępne w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości, który prowadzą starostwa. Rzeczoznawca dokonuje analizy wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego i w dniu jej sprzedaży.

Co istotne w tym przypadku nie bierze się pod uwagę modyfikacji nieruchomości dokonanej przez właściciela np. doprowadzenia mediów do działki albo termoizolacji domu, od czasu jej nabycia, a jedynie potencjalny wzrost wartości wskutek zmiany planu miejscowego.

Znając wartość nieruchomości podanej w operacie szacunkowym i stawkę z MPZP można obliczyć wysokość renty planistycznej.

Przykładowo, jeśli wycena rzeczoznawcy wskazuje wzrost wartości działki o 50 tys. zł, a w planie miejscowym obowiązuje stawka 30%, to opłata planistyczna wyniesie 15 tys. zł (50 tys. zł x 30%). 

Co może zrobić właściciel w postępowaniu o ustalenie wysokości renty planistycznej?

Właściciel nieruchomości powinien pamiętać, że urząd musi zawiadomić go o wszczęciu postępowania i gotowości do wydania decyzji, a także wyznaczyć termin zapoznania się z aktami i odniesienia się do zgromadzonych dokumentów.

Oznacza to, że ma on prawo zgłosić własne wnioski dowodowe, np.: przedstawić kontroperat lub zwrócić się o weryfikację operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jeśli uważa, że wycena została przeprowadzona niewłaściwie, np. rzeczoznawca uwzględnił w nim nakłady poczynione przez właściciela.

Odwołanie od decyzji o rencie planistycznej

Właściciel ma też prawo zaskarżyć decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej i odwołać się od niej do samorządowego kolegium odwoławczego – ma na to 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Odwołanie należy zaadresować do SKO, ale wnosi się je za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję. W treści decyzji powinno znajdować się pouczenie jak prawidłowo złożyć odwołanie.

Jeśli kolegium nie uwzględni odwołania, kolejnym krokiem może być wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Właściciel ma na to 30 dni od dnia otrzymania decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skargę adresuje się do Sądu, ale wnosi się ją za pośrednictwem kolegium.

Opłata planistyczna a inwestowanie z Saveinvest

Inwestorzy mają dwie opcje związane z lokatą kapitału: zakup nieruchomości samodzielnie lub przy pomocy firmy profesjonalnie zajmującej się obrotem nieruchomościami, takiej jak Saveinvest.

W pierwszym przypadku nabywca sam musi oszacować potencjał inwestycji i ryzyka oraz zadbać o wszelkie formalności, w tym na bieżąco śledzić plany gminy dotyczące zmiany MPZP, które mogą skutkować wzrostem wartości nieruchomości. Przy sprzedaży musi też sam zadbać o sprawdzenie, czy musi zapłacić daninę i ewentualnie postarać się o wcześniejsze jej wyliczenie przez gminę. To wszystko wymaga czasu i wiedzy, jak prawidłowo wypełniać wniosek oraz jakie dokumenty trzeba dołączyć.

Druga opcja jest znacznie prostsza, pozwala zaoszczędzić inwestorowi czas i uniknąć popełnienia błędów przy kontaktach z urzędem. Saveinvest w pełni zajmuje się wyliczeniem opłaty planistycznej dla klientów, dostarczając im komplet informacji przed zakupem, ale też przed sprzedażą działki. Kompleksowa obsługa administracyjna pozwala przyszłym właścicielom skupić się na samej inwestycji, a nie na skomplikowanych formalnościach.

Co jeszcze oferuje Saveinvest?

Warto też wspomnieć, że działki oferowane przez Saveinvest są dokładnie sprawdzane przy pomocy autorskiej metody GPM®, która analizuje je pod kątem 70 kryteriów, uwzględniając uwarunkowania takie jak: lokalizacja, infrastruktura, plany miejscowe, potencjał urbanistyczny, warunki prawne oraz ryzyka i możności. Dzięki temu inwestycja jest bezpieczna.

Co więcej, eksperci Saveinvest pomagają w wyborze odpowiedniej działki w zależności od potrzeb inwestora, są w stanie polecić rzetelnych wykonawców i doradzą, kiedy jest najlepszy moment na sprzedaż ziemi, by osiągnąć maksymalny zysk.

Firma w imieniu właściciela zajmuje się formalnościami związanymi z przekształceniem działek oraz uzbrojeniem terenu. Takie rozwiązanie sprawia, że inwestycja jest niemalże bezobsługowa.

Co muszę wiedzieć o opłacie planistycznej? Podsumowanie w pigułce

Opłata planistyczna jest jednym z ważnych elementów, o których inwestorzy powinni pamiętać przy zakupie działek gruntowych. Jej wysokość zależy od wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę określającej kwotę, o ile wzrosła cena nieruchomości pomnożonej przez wskaźnik procentowy wzrostu wartości nieruchomości ustalony przez gminę i zapisany w planie miejscowym. Stawka może maksymalnie wynosić 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Opłatę planistyczną trzeba zapłacić, jeśli sprzedamy nieruchomość w ciągu 5 lat od chwili wprowadzenia lub modyfikacji MPZP. Po tym czasie gmina nie ma prawa żądać daniny. Kwota opłaty ustalana jest z urzędu po sprzedaży nieruchomości lub też na wniosek właściciela przed jej zbyciem.

Kupując działkę od Saveinvest, inwestor zna wysokość opłaty planistycznej i czy w ogóle dotyczy ona jego nieruchomości. Dlatego łatwiej jest zaplanować inwestycję i zdecydować, kiedy jest najlepszy czas na ewentualną odsprzedaż parceli.

Aby uzyskać więcej informacji oraz pełne wsparcie w zakresie wszelkich formalności związanych z inwestycją w nieruchomości gruntowe wystarczy zadzwonić lub zostawić swoje dane w formularzu kontaktowym.