Czym jest prawo pierwokupu i kiedy trzeba się z nim zmierzyć?

Prawo pierwokupu niejednemu sprzedającemu nieruchomość spędziło już sen z powiek. Na czym polega to uprawnienie? Jakie są warunki skorzystania z tej instytucji? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Prawo pierwokupu – istotne ograniczenie

„Nasi klienci często mówią nam o swoich problemach ze sprzedażą nieruchomości. Najczęstszym ograniczeniem, z którym w tym zakresie się spotykają jest prawo pierwokupu.” – mówi Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Savenivest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. „Najczęściej osoby dowiadują się o istnieniu tej instytucji dopiero w momencie, kiedy okazuje się, że nie mogą tak po prostu sprzedaż posiadanej nieruchomości. Tymczasem to istotne, proceduralne ograniczenie, o którym warto mieć przynajmniej podstawowe informacje.” – dodaje Tomaszewski.

Czym jest prawo pierwokupu?

Definicja formalna prawa pierwokupu znajduje się w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 596 tej regulacji prawem pierwokupu jest sytuacja, w której ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała tę rzecz osobie trzeciej. W konsekwencji dana rzecz, a także nieruchomość, może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko wtedy, gdy uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego prawa. Oczywiście prawo pierwokupu stosuje się wyłącznie do umowy sprzedaży. Takie uprawnienie nie będzie obowiązywało zatem chociażby w odniesieniu do umowy darowizny.

Jak działa?

Skorzystanie z prawa pierwokupu polega na tym, że uprawniony składa sprzedającemu stosowne oświadczenie, iż wyraża chęć zakupu danej rzeczy lub nieruchomości na warunkach ustalonych pomiędzy sprzedającym a potencjalnym kupującym. To oświadczenie wymaga ściśle określonej formy. Takiej samej formy, jak zawarcie umowy sprzedaży. W odniesieniu do nieruchomości musi być to zatem akt notarialny. Uprawniony ma też ściśle określony czas na skorzystanie ze swojego prawa. W kontekście sprzedaży nieruchomości jest to miesiąc, a w odniesieniu do innych rzeczy – tydzień. Oczywiście czas liczy się od otrzymania zawiadomienia od sprzedającego o chęci sprzedaży.

Skutki naruszenia

Co istotne, naruszenie przez dotychczasowego właściciela ruchomości lub nieruchomości obowiązków, wynikających z prawa pierwokupu, skutkuje odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec uprawnionego. Z kolei, jeżeli prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna – przestrzega Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Co jeszcze warto wiedzieć o prawie pierwokupu?

Ważną zasadą, związaną z prawem pierwokupu jest też to, że jeżeli mamy do czynienia z kilkoma uprawnionymi, a niektórzy nie korzystają ze swojego prawa, pozostali mogą wykonać je w całości. Należy również podkreślić, że prawo pierwokupu ma charakter niezbywalny i niepodzielny. Nie można go zatem sprzedać osobie trzeciej albo wykorzystać tylko w pewnym zakresie – kupując na przykład część sprzedawanej nieruchomości.

Kiedy stosowane jest prawo pierwokupu?

Przykładem praktycznego zastosowania prawa pierwokupu, może być chociażby sprzedaż nieruchomości rolnej. W ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wskazano, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. Konieczne jest przy tym spełnienie dwóch warunków. Po pierwsze umowa dzierżawy musiała zostać zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną oraz być wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty. Po drugie natomiast nabywana nieruchomość rolna musiała wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Jeżeli dzierżawca w takiej sytuacji nie wykona swojego prawa, prawo pierwokupu przypada Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (wcześniej Agencji Nieruchomości Rolnych).

Problematyczne prawo pierwokupu

Procedura sprzedaży nieruchomości z uwagi na prawo pierwokupu może się zatem znacząco wydłużyć. Zamiast szybkiej i bezproblemowej transakcji, sprzedający borykają się z dodatkowymi obowiązkami i dokumentami, jakie należy sporządzić.