PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Czym w praktyce jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej?

Robert Tomaszewski
10 lipca 2015
Drogi
Dostęp do drogi publicznej

Co kryje się pod hasłem „odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”? Czy po każdej ustanowionej drodze koniecznej można poruszać się za pomocą pojazdów mechanicznych?

Brak dostępu do drogi

Co zrobić w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki – nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną? Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii. O bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą. Ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję.

Służebność

Jeśli nie ma połączenia z drogą publiczną należy ustanowić służebność przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogę konieczną na działce sąsiedniej. Służebność taka to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl zwraca naszą uwagę na następujący fakt: jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.

Roszczenia właściciela nieruchomości

Właściciel nieruchomości ma prawo wystąpić z roszczeniem o ustanowienie na jego rzecz drogi koniecznej w sytuacji, gdy nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej. Może również wystąpić z żądaniem o nadanie służebności przechodu i przejazdu. Może to zrobić w sytuacji, gdy ma on dostęp do drogi publicznej, ale z jakiś względów wydaje się mu on być nieodpowiedni. O fakcie, czy istniejący dostęp do nieruchomości można uznać za odpowiedni, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Każdy przypadek jest inny, dlatego ciężko mówić o jednoznacznych wytycznych dotyczących tej materii.

Wyrok sądu

Sama kwestia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej okazuje się w praktyce niezwykle skomplikowana. Jak pokazują orzecznictwa sądowe droga konieczna nie zawsze umożliwia przejazd pojazdem mechanicznym. Według wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura III CZP 14/14) odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych. Jednak nie w każdym rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia z podobnymi okolicznościami, a zatem od tej zasady także są wyjątki.

Działki budowlane

W sytuacji, gdy dojazd pojazdem jest technicznie niemożliwy, przykładowo ze względu na stromy charakter drogi, zapewnić można tylko piesze przejście. Podobnie jest w sytuacjach, w których stwierdzona zostanie zbyt duża ingerencja w prawo własności sąsiada. Lub też, gdy przejazd samochodem miałby odebrać działce jej dotychczasowy charakter. Mowa o przypadkach, gdy mamy do czynienia ze szczególną konfiguracja granic działek, ukształtowaniem terenu lub innymi czynnikami społeczno-gospodarczymi. Dlatego warto zapewnić sobie dostęp do drogi bez angażowania sądu, który może po indywidualnym rozpatrzeniu naszych postulatów definitywnie odmówić.

Zasady ustalania drogi koniecznej

Art. 145 kodeksu cywilnego dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej. Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeśli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Należy uświadomić sobie, że sąd w żadnym razie nie jest zobowiązany treścią zgłoszonego wniosku i sam może przeprowadzić drogę w sposób inny, niż zażądał tego wnioskodawca.

Wynagrodzenie z tytułu służebności

Co więcej, nawet w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzić będzie ustanowiona droga (staje się ona wtedy tzw. nieruchomością służebną) sprzeda ją, i tak osoba na której rzecz droga została ustanowiona, zachowa swoje prawo do korzystania z przejazdu przez nią. Oczywiście właściciel obciążonej służebnością nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia z tego tytułu. Jeśli nie rozstrzygnięto go odgórnie, a sąsiedzi nie mogą porozumieć się co do jego wysokości, właściciel obciążonej nieruchomości może dochodzić swojej należności na drodze sądowej. Wynagrodzenie takie może być jednorazowe, albo wypłacane cyklicznie. Można przy tym, w obawie przed zmniejszeniem się wartości pieniądza, ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top