Decyzja o warunkach zabudowy

Bartosz Antos
10 maja 2022
Działki i grunty
Warunki zabudowy
budowa domu

Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne.

Zgodność z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego

Na wielu terenach naszego kraju ciągle nie został uchwalony MPZP. W sytuacji kiedy działka objęta nim nie jest, konieczne jest uzyskanie indywidualnie dla każdej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Każdy może wystąpić o warunki zabudowy dla dowolnego obszaru, co oznacza, że decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać jeszcze przed zakupem danej działki. Warto to zrobić, by dowiedzieć się, co na danej działce będzie można ewentualnie zbudować. Decyzji o warunkach zabudowy nie należy mylić z pozwoleniem na budowę, które wymaga posiadania praw do danej nieruchomości, decyzja stanowi jednak podstawę do uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku braku planu miejscowego.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne, kiedy planuje się budowę, a na tym terenie nie został uchwalony lub przestał obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Do czego potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego, zastępuje plan miejscowy na terenach gdzie MPZP nie został uchwalony.

Podstawowym celem decyzji jest ustalenie, czy zamierzona inwestycja nie zakłóci ładu przestrzennego i będzie zgodna z przepisami np. dotyczącymi ochrony środowiska. Decyzja o warunkach zabudowy może ograniczać (podobnie jak MPZP) rodzaj możliwej inwestycji, wysokość i gabaryty budynku, jaki można postawić na danej działce, rozmieszczenie budynków, kolor elewacji oraz inne zasady z zakresu urbanistyki i estetyki.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy

Organem administracji wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz, lub prezydent miasta. Nie robi jednak tego osobiście. Całą procedurą zajmują się wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego, które często konsultują się z innymi organami, co bywa powodem przedłużania się oczekiwania na decyzję. Wniosek o wydanie decyzji należy złożyć w urzędzie gminy lub miasta. Każdy urząd ustala samodzielnie formę wniosku, dlatego formularz najlepiej pobrać w urzędzie lub z jego strony internetowej.

Opłaty i oczekiwanie na decyzję

Każdy może wystąpić o warunki zabudowy dla interesującej go nieruchomości. Wydanie decyzji w przypadku budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne.

Dobrą wiadomością jest to, że jeśli wniosek dotyczy budownictwa mieszkaniowego to decyzja zostanie wydana bezpłatnie. W przypadku innej decyzji o warunkach zabudowy opłata skarbowa wyniesie 107 zł. Opłatę uiszcza się w momencie składania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Niestety jest też zła wiadomość. Teoretycznie urząd ma dwa miesiące na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce trwa to często dłużej, ponieważ decyzja może być uzgadniana z innymi organami, które mają dwa tygodnie na wydanie swoich decyzji. Urząd może także zawiesić postępowanie na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, na przykład kiedy gmina zamierza wkrótce sporządzić i uchwalić plan miejscowy.

Tym samym oczekiwanie na decyzję może znacznie się przedłużyć, wiele zależy od dobrej woli urzędników i odrobiny szczęścia. Zatem warto postarać się o wuzetkę jak najwcześniej, zarówno zamierzając kupić jak i sprzedać działkę, w tym drugim przypadku posiadanie aktualnej decyzji o warunkach zabudowy podniesie wartość działki.

Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku podstawowych warunków jak m.in. dostęp do drogi, wystarczające uzbrojenie oraz tzw. „dobre sąsiedztwo”.

prawo

Warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy

Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku warunków:

  • wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami, np. dot. ochrony środowiska lub zabytków,
  • działka rekreacyjna lub działka budowlana musi posiadać dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną,
  • przynajmniej jedna działka sąsiednia mająca dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (tzw. „dobre sąsiedztwo”),
  • teren musi posiadać wystarczające uzbrojenie lub plany wykonania uzbrojenia,
  • działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne.

Załączniki do wniosku

Do wniosku należy dołączyć załączniki, takie jak:

  • oświadczenia przedsiębiorstw, potwierdzających uzbrojenie lub planowanie podłączenia,
  • kopię mapy zasadniczej (skala 1:500 lub 1:1000) w dwóch egzemplarzach; mapa musi obejmować teren działki wraz z otoczeniem o promieniu trzykrotności szerokości frontu działki, ale nie mniejszym niż 50 metrów; granice działki należy wyraźnie zaznaczyć, na jednej z map należy oznaczyć miejsca, gdzie planuje się wybudowanie opisanych we wniosku obiektów,
  • niektóre urzędy mogą żądać bardziej szczegółowych rysunków, opisów dot. planowanej zabudowy.

Trzeba pamiętać, że dane wpisywane do wniosku mają charakter jedynie orientacyjny. Należy opisać, co chcemy zrealizować, nie ma konieczności ani potrzeby załączać projektu budowlanego ani szczegółowej koncepcji zabudowy.

Odwołanie od decyzji

Od decyzji o warunkach zabudowy można odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który tą decyzje wydał. Warto pamiętać, że odwołać można się zarówno od decyzji wskazującej nieodpowiadające nam warunki, jak również odmawiającą wydania warunków zabudowy.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top