Dlaczego obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego są złe?

Coraz częściej słyszy się o wadliwości obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Krytyka płynie zarówno ze strony praktyków, jak i teoretyków prawa. Dlaczego akty te są złe? Jakie błędy popełnia się przy ich uchwalaniu?

Plany niejasne, mało precyzyjne

Obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są zbyt ogólne – mówi Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Służą raczej podnoszeniu wartości określonych nieruchomości, a nie odpowiedniej, praktycznej aranżacji danej przestrzeni. To kompletna krótkowzroczność. Myśli się tylko o tym, aby zrealizować chwilowy cel, a nie dalekosiężne plany. To, jakie skutki może wywołać uchwalony akt w przyszłości, najczęściej nie ma żadnego znaczenia. Tego, na etapie uchwalania dokumentu, nie bierze się pod uwagę. Tymczasem podstawowym zadaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta powinno być określenie tego, jak ma wyglądać konkretna działka, która została w nim ujęta. Dodatkowo, konieczne jest wskazanie, w jakim terminie ten plan ma zostać zrealizowany. Na razie większość tego typu dokumentów funkcjonuje w swoistym, czasowym niebycie.

Plany zgodne z przepisami?

Dramat tej sytuacji polega jednak na tym, że obecnie obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są zgodne z przepisami prawa. Oznacza to tyle, że po prostu w polskim systemie prawnym brakuje precyzyjnych i kompleksowych regulacji. Tymczasem do uchwalania skutecznych planów potrzeba nie tylko kilku przepisów, ale całego systemu, współpracujących ze sobą mechanizmów i dopełniających się nawzajem postanowień. Skoro tego typu systemy mogą funkcjonować u naszych zachodnich sąsiadów, to z powodzeniem dałoby się stworzyć coś takiego również w Polsce. W tym zakresie brakuje jednak mocnej inicjatywy – ze strony rządu, środowiska prawniczego lub innych, zainteresowanych tym zagadnieniem, podmiotów.

Co należałoby zmienić?

Przede wszystkim dużym błędem jest to, że plany zagospodarowania przestrzennego nie wiążą przy realizacji inwestycji publicznych i podejmowaniu decyzji, chroniących tereny przed zabudową. – wymienia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. To w pewnym sensie lekceważenie obywateli. Ci chcą bowiem, aby plan zagospodarowania przestrzennego stanowił gwarancję, że nagle przed ich oknami nie wyrośnie spalarnia opon albo wysypisko śmieci. Tymczasem obecnie plan zagospodarowania przestrzennego można dowolnie modyfikować i włodarze miast z tej możliwości zbyt często korzystają. W końcu wystarczy jedna korzystna decyzja administracyjna.

Czy to już kryzys?

Należałoby zatem zadać pytanie – czy mamy już do czynienia z kryzysem prawa? W ramach zagospodarowania przestrzennego z pewnością tak. Kontrowersyjna ustawa, tak zwana „lex deweloper”, jest najlepszym przykładem tego, czyje interesy są w Polsce chronione – nie przeciętnego obywatela, ale majętnego inwestora. Złośliwi mówią nawet o tym, że podstawową funkcją obowiązującego prawa jest legalizacja kolejnych pomysłów inwestorów. W Polsce zapomina się o nieśmiertelnych, obecnych w innych europejskich systemach prawnych, zasadach zapewniania trwałego rozwoju oraz proporcjonalności podejmowanych rozstrzygnięć.

Czy istnieje jakieś remedium?

Państwo polskie prowadzi obecnie zbyt liberalną politykę w stosunku do dużych inwestorów. Powinno się pomyśleć natomiast o interesie zwykłego obywatela oraz o tym, że aranżowana przez nas przestrzeń ma służyć nie tylko tu i teraz i nie tylko nam samym, ale również w przyszłości, kolejnym pokoleniom – naszym dzieciom i wnukom. Nie można zatem w nieskończoność rozbudowywać terenów mieszkalnych. Dobrym rozwiązaniem może okazać się również wprowadzenie, wzorem innych państw europejskich, opłat z tytułu dokonywania zmian w zabudowie. Może to zachęciłoby do rozsądniejszego planowania poszczególnych inwestycji.

Rola specjalistów

W gąszczu regulacji prawnych można się zagubić, szczególnie wtedy, gdy mamy do czynienia z przepisami, tworzonymi nie z myślą o obywatelu, ale dużych inwestorach – stwierdza Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Zastanawiając się zatem nad zakupem nieruchomości lub wystąpieniem o zmianę przeznaczenia danej działki, warto zasięgnąć rady specjalistów.