Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Dostawa niezabudowanych i zabudowanych terenów a podatek VAT

Bartosz Antos
22 sierpnia 2016
Podatki
Działki

Jakie warunki muszą zostać spełnione, by, zgodnie z prawem, dostawa niezabudowanych nieruchomości podlegała zwolnieniu od podatku VAT? Co w sytuacji, gdy część wniesionej aportem nieruchomości ma w planie inne przeznaczenie? W jaki sposób rozliczyć z fiskusem dostawę terenów zabudowanych?

Zwolnienie z VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa terenów niezabudowanych – innych niż tereny budowlane – zwolniona jest z obowiązku uiszczenia podatku VAT. Przez wspomniane w ustawie „tereny budowlane” rozumieć należy grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z treścią uchwalonego dla tego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla danych terenów plan nie został uchwalony – wiążące są ustalenia zawarte w decyzji określającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – tłumaczy Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli nieruchomość nie spełnia przewidzianych przez ustawodawcę kryteriów to podlega ona opodatkowaniu w wysokości 23 proc. stawki podatkowej.

Kłopoty z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Co, gdy z planu miejscowego wynika, że część wniesionej aportem nieruchomości gruntowej musi przykładowo pozostać w użytkowaniu rolniczym? Czy w takim zakresie inwestorowi również przysługuje zwolnienie z podatku VAT? Według jakiej stawki powinien w takich okolicznościach rozliczyć się podatnik?

Ważny dla rozważań jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 15 kwietnia 2015 roku (sygnatura akt: I SA/Gd 364/15). WSA zajął stanowisko, zgodnie z którym, gdy dojdzie do sytuacji opisanej powyżej wnoszona aportem nieruchomość gruntowa ma podwójne przeznaczenie – w tej konkretnej sprawie pod zabudowę w postaci elektrowni wiatrowych oraz użytkowanie rolnicze. W konsekwencji fiskus powinien przyjąć, że wniesienie aportem gruntów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie w części, w jakiej nieruchomości te przeznaczone zostaną pod zabudowę zgodną z celami inwestycyjnymi – czyli pod budowę turbin wiatrowych.

Natomiast, co się tyczy pozostałej części, czyli tej która zgodnie z treścią planu musi zostać przeznaczona na cele rolnicze, to korzysta ona ze zwolnienia o jakim mowa w przywołanym wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Niezbędne dla ustalenia powierzchni objętej opodatkowaniem będzie wtedy proporcja maksymalnej części nieruchomości pierwotnej, która może podlegać zabudowie, do jej całkowitej powierzchni.

Dostawa zabudowanych działek

Z kolei aby obliczyć VAT dla dostawy zabudowanych działek gruntu podatnik powinien zacząć od ustalenia sposobu opodatkowania budynków lub lokali trwale związanych z takim gruntem. Jeśli zbywamy grunt wraz z budynkiem lub lokalem podstawę opodatkowania stanowić musi zarówno budynek (lub lokal) oraz grunt. Analogicznie, jeśli sprzedaż budynku spełni przewidziane przez ustawodawcę kryteria, by mogło dojść do zwolnienia transakcji z obowiązku podatkowego VAT, to również zbycie gruntu z tej formy daniny zostanie zwolnione.

Działki budowlane

Wspomniane zwolnienie sprzedaży budynków (lub ich części) z VAT będzie obowiązywać w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – dostawa budynków, budowli lub ich części, będzie zwolniona obowiązku podatkowego VAT z wyjątkiem, sytuacji gdy jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem i dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ponadto art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przewiduje inną, dodatkową sytuację, w której może dojść do zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części z obowiązku uiszczenia daniny na rzecz fiskusa. Jeśli poprzednia przesłanka nie może zostać zastosowana, to można zwolnić z VAT pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co więcej, dokonujący dostawy nie mógł ponieść żadnych wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli poniósł takie wydatki, to muszą być one niższe niż 30 proc. wartości początkowej takich obiektów.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe