Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną a ubieganie się o warunki zabudowy

Jedną z przesłanek do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jest posiadanie przez działkę budowlaną dostępu do drogi publicznej. Czym jest dostęp do drogi publicznej? Kiedy działka budowlana ma zagwarantowany dostęp do drogi publicznej? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest dostęp do drogi publicznej?

Dostęp działki budowlanej do drogi publicznej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiujemy jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wykazanie przez inwestora, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, jest jedną z przesłanek uzyskania takiej decyzji. Dostęp ten zapewnia bezpośrednie połączenie – tj. poprzez przyleganie działki budowlanej do drogi publicznej (najczęściej poprzez tzw. front działki) – pośrednie poprzez drogę wewnętrzną, a także ustanowienie służebności drogowej. Nabywając nieruchomość pod cele mieszkalne lub inwestycyjne warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Czym różni się droga wewnętrzna od drogi publicznej?

Droga wewnętrzna jest to droga przeznaczona do ruchu, która nie jest drogą publiczną. Natomiast drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych jest taka droga, która zostanie zaliczona na podstawie uchwały właściwego organu do jednej z trzech kategorii dróg publicznych: tj. dróg gminnych, powiatowych, wojewódzkich lub krajowych. To co odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej jest ich różny status właścicielski. Otóż, nieruchomość, na której znajduje się droga wewnętrzna może być zarówno własnością publiczną, jak i prywatną. Z kolei droga publiczna nie może być własnością prywatną. Kolejną kluczową cechą, jaka odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej, jest zasada powszechnej dostępności odnosi się wyłącznie do drogi publicznej.

Na czym polega zasada powszechnej dostępności?

Zasada powszechnej dostępności oznacza, że użytkownik drogi publicznej nie musi posiadać tytułu prawnego, aby po takiej drodze się poruszać, a jego prawo do korzystania z drogi publicznej wynika bezpośrednio z przepisów prawnych. Teoretycznie właściciel nieruchomości, na której znajduje się droga wewnętrzna, może ją ogrodzić. Może on również domagać się zaprzestania naruszania prawa własności przez osoby nieposiadające tytułu prawnego do korzystania z tej drogi (np. prawa dzierżawy, czy najczęściej służebności). W praktyce najczęściej jest tak, że nabywając nieruchomość – np. zlokalizowaną na zaplanowanym osiedlu domów jednorodzinnych – która ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez wytyczoną drogę wewnętrzną, powinniśmy nabyć udziały we współwłasności działki (nieruchomości drogowej). Pozostałe udziały zwykle przysługują pozostałym użytkownikom drogi, którymi w przedstawionym przykładzie, są nasi przyszli sąsiedzi.

Wydanie warunków zabudowy a dostęp do drogi

Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana pod warunkiem dostępu działki do drogi publicznej. Innym wymogiem jest np. uzbrojenie działki. Dostęp do drogi publicznej niebezpośredni, a więc taki, który wykorzystuje drogę wewnętrzną musi zostać wykazane, zaś nie musi być to udokumentowane uprawnienie.

Kto ponosi koszty utrzymania drogi wewnętrznej?

Kolejną cechą, jaka odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej jest to, kto ponosi koszty utrzymania, budowy, remontu, itp. dróg wewnętrznych. Zagadnienie to reguluje ustawa o drogach publicznych. Przepis stanowi, że te obowiązki należą do zarządcy terenu, na którym jest droga. W przypadku zaś jego braku – do właściciela tego terenu. Także sfinansowanie wymienionych zadań należy do zarządcy terenu, na którym zlokalizowana jest droga. W przypadku jego braku – do właściciela tego terenu. Warto pamiętać, że gmina nie ma nie tylko obowiązku współfinansowania przeprowadzenia powyższych czynności z publicznych pieniędzy. Jest tak nawet wówczas, gdy droga wewnętrzna służy jako droga dojazdowa do posesji niektórym spośród mieszkańców gminy.

Przeznaczenie drogowe a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Warto zwrócić uwagę na to, że przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określonego (prywatnego) terenu pod drogę wewnętrzną nie oznacza, że właściciel tego terenu ma obowiązek tę drogę zrealizować oraz udostępnić osobom trzecim. Przeznaczenie nieruchomości w planie pod drogę wewnętrzną oznacza jedynie to, iż można ją zagospodarować tylko na cele komunikacyjne. Takie przeznaczenie nie oznacza jednocześnie tego, że właściciele działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie takiej działki mają tytuł prawny do korzystania z niej, ani tym bardziej roszczenia w stosunku do właściciela o wybudowanie drogi. Często w spornych sytuacjach jedyne co pozostaje, dla osoby chcącej korzystać z tej działki to uzyskanie służebność przejazdu.