Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną a ubieganie się o warunki zabudowy

Robert Tomaszewski
18 sierpnia 2021
Drogi
Działki i grunty
Warunki zabudowy
Droga publiczna

Jedną z przesłanek, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jest posiadanie przez działkę budowlanej dostępu do drogi publicznej. Czym jest dostęp do drogi publicznej? Kiedy działka budowlana ma zagwarantowany dostęp do drogi publicznej? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest dostęp do drogi publicznej?

Dostęp działki budowlanej do drogi publicznej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiujemy jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wykazanie przez inwestora, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, jest jedną z przesłanek uzyskania takiej decyzji. Dostęp ten zapewnia bezpośrednie połączenie – tj. poprzez przyleganie działki budowlanej do drogi publicznej (najczęściej poprzez tzw. front działki) – pośrednie poprzez drogę wewnętrzną, a także ustanowienie służebności drogowej. Nabywając nieruchomość pod cele mieszkalne lub inwestycyjne warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Czym różni się droga wewnętrzna od drogi publicznej?

Droga wewnętrzna jest to droga przeznaczona do ruchu, która nie jest drogą publiczną. Natomiast drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych jest taka droga, która zostanie zaliczona na podstawie uchwały właściwego organu do jednej z trzech kategorii dróg publicznych: tj. dróg gminnych, powiatowych, wojewódzkich lub krajowych. To co odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej jest ich różny status właścicielski. Otóż, nieruchomość, na której znajduje się droga wewnętrzna może być zarówno własnością publiczną, jak i prywatną. Z kolei droga publiczna nie może być własnością prywatną. Kolejną kluczową cechą, jaka odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej, jest zasada powszechnej dostępności odnosi się wyłącznie do drogi publicznej.

Na czym polega zasada powszechnej dostępności?

Zasada powszechnej dostępności oznacza, że użytkownik drogi publicznej nie musi posiadać tytułu prawnego, aby po takiej drodze się poruszać, a jego prawo do korzystania z drogi publicznej wynika bezpośrednio z przepisów prawnych. Teoretycznie właściciel nieruchomości, na której znajduje się droga wewnętrzna, może ją ogrodzić. Może on również domagać się zaprzestania naruszania prawa własności przez osoby nieposiadające tytułu prawnego do korzystania z tej drogi (np. prawa dzierżawy, czy najczęściej służebności). W praktyce najczęściej jest tak, że nabywając nieruchomość – np. zlokalizowaną na zaplanowanym osiedlu domów jednorodzinnych – która ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez wytyczoną drogę wewnętrzną, powinniśmy nabyć udziały we współwłasności działki (nieruchomości drogowej). Pozostałe udziały zwykle przysługują pozostałym użytkownikom drogi, którymi w przedstawionym przykładzie, są nasi przyszli sąsiedzi.

Droga

Kto ponosi koszty utrzymania drogi wewnętrznej?

Kolejną cechą, jaka odróżnia drogę wewnętrzną od drogi publicznej jest to, kto ponosi koszty utrzymania, budowy, remontu, itp. dróg wewnętrznych. Zagadnienie to reguluje ustawa o drogach publicznych. Przepis stanowi, że te obowiązki należą do zarządcy terenu, na którym jest droga. W przypadku zaś jego braku – do właściciela tego terenu. Także sfinansowanie wymienionych zadań należy do zarządcy terenu, na którym zlokalizowana jest droga. W przypadku jego braku – do właściciela tego terenu. Warto pamiętać, że gmina nie ma nie tylko obowiązku współfinansowania przeprowadzenia powyższych czynności z publicznych pieniędzy. Jest tak nawet wówczas, gdy droga wewnętrzna służy jako droga dojazdowa do posesji niektórym spośród mieszkańców gminy.

Przeznaczenie drogowe w planie miejscowym – co to oznacza?

Warto zwrócić uwagę na to, że przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określonego (prywatnego) terenu pod drogę wewnętrzną nie oznacza, że właściciel tego terenu ma obowiązek tę drogę zrealizować oraz udostępnić osobom trzecim. Przeznaczenie nieruchomości w planie pod drogę wewnętrzną oznacza jedynie to, iż może być ona zagospodarowana tylko na cele komunikacyjne. Takie przeznaczenie nie oznacza jednocześnie tego, że właściciele działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie takiej działki mają tytuł prawny do korzystania z niej, ani tym bardziej roszczenia w stosunku do właściciela o wybudowanie drogi. Często w spornych sytuacjach jedyne co pozostaje, dla osoby chcącej korzystać z tej działki to uzyskanie służebność przejazdu.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top