Droga dojazdowa – sprawdź co musisz wiedzieć

Nasze marzenie wreszcie się spełniło – dokonaliśmy zakupu wymarzonej działki, często nawet gotowy jest już projekt domu. Ale czy otrzymamy pozwolenie na budowę? To zależy m.in. od tego, czy nasza działka zlokalizowana jest drodze. Ważne więc jest sprawdzenie przed zakupem działki czy taki dostęp jest i do kogo ta droga należy. Jeśli nie ma – warto zapoznać się z faktami, które pozwolą na sprawne uzyskanie dostępu do drogi.

Dostęp do drogi a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Najkorzystniej jest, gdy droga prowadząca z naszej posesji ma dostęp bezpośredni do drogi publicznej (właścicielem jej jest gmina). Możemy wtedy mówić, że nasza działka budowlana położona jest bardzo korzystnie pod względem komunikacji. Oczywiście, sytuacja nie do końca jest dogodna, gdy jest to droga wojewódzka lub powiatowa (z uwagi na utrudnienia w zezwoleniu na wyjazd bezpośrednio na taka drogę). Jeśli takiego dostępu nie ma – może to oznaczać problem. Wyjściem z takiej sytuacji może być ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez teren prywatny. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przesądza o przebieg drogi publicznej. Dlatego, w przypadku, gdy działka lub działki budowlane nie mają do niej bezpośredniego dostępu, niezbędny jest podział nieruchomości sąsiednich z drogą publiczną, w wyniku którego nastąpi wydzielenie drogi koniecznej. Wówczas następuje zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak się dowiedzieć do kogo należy droga?

Informacje na temat właściciela drogi z łatwością można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego czy Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego. Pozwoli to na uniknięcie problemów związanych z dojazdem. Znając właściciela łatwiej przecież prawnie załatwić zezwolenia na użytkowanie drogi, czy spisać odpowiednie akty prawne umożliwiające korzystanie z tzw. drogi zwyczajowej, której używanie zwykle kończy się np. w chwili zmiany właściciela sąsiadującej nieruchomości.

Samo istnienie takiej drogi dojazdowej to niestety nie wszystko. Warto dowiedzieć się kilku istotnych spraw, związanych z bezpieczeństwem i wygodą dojazdu do posesji czy działki.

W przypadku drogi dojazdowej, oprócz ustalenia właściciela, należy także wziąć pod uwagę jej rodzaj (czy jest asfaltowa, utwardzona czy polna). Ważne jest też czy planowana jest jej rozbudowa lub modernizacja a także jej stan podczas różnych warunków atmosferycznych (jak wygląda sprawa odśnieżania czy sprzątania).

Dostęp działki do drogi publicznej

Drogami publicznymi zajmuje się ich zarządca, a prywatnymi – właściciel nieruchomości.

W przypadku braku bezpośredniego dojazdu do publicznej drogi konieczne jest uzyskanie przejścia/przejazdu poprzez inne nieruchomości:

• dzięki ustanowieniu służebności przechodu/przejazdu,
• dzięki zakupowi (na zasadzie współwłasności) odpowiednio wydzielonej drogi dojazdowej,
• dzięki powiększeniu posesji przez zakup działki sąsiedniej, posiadającej bezpośredni dostęp do drogi.

Czym jest służebność przechodu/przejazdu i co to oznacza dla właściciela nieruchomości?

Nazwa wskazuje, że to możliwość korzystania z przejazdu/przechodu poprzez nieruchomość nie stanowiącą naszej własności. Następuje to najczęściej na podstawie odpowiedniej umowy, sądowego orzeczenia czy, rzadziej, decyzji administracyjnej.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które polega na ingerencji we własność innych. Jest to najprostsza metoda uzyskania dostępu do drogi publicznej. Przepisy art. 285 § 1 kodeksu cywilnego stanowią, że nieruchomość może być obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości tak, że posiadacz nieruchomości władnącej ma możliwość korzystania w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (tzw. obciążonej). Służebność gruntowa to prawo związane ściśle z nieruchomością, a nie konkretnym jej właścicielem.

Umowa

Umowa służebności przejazdu/przechodu następuje zwykle na podstawie umowy stron sporządzonej w formie aktu notarialnego. Szczegółowo strony umowy (właściciele nieruchomości) określają przebieg drogi, wysokość opłat i formy zapłaty itp. Fakt ten powinien zawarty być także w odpowiednich dla każdego z właścicieli działach ksiąg wieczystych nieruchomości (w dziale III dla nieruchomości obciążonej i dziale I dla nieruchomości władnącej).

Jeśli nie ma możliwości ustanowienia służebności polubownie, mamy możliwość ustanowienia w ramach postępowania sądowego, przed sądem, na terenie działania którego położone są działki, tzw. służebności drogi koniecznej (w skrócie polega to na ustanowieniu, za odpowiednia opłatą dla właściciela nieruchomości posiadającej dostęp do drogi publicznej, drogi).

Udział w drodze

Wspomnianym we wcześniejszej części rozwiązaniem może być także udział w drodze, czyli kupno drogi dojazdowej wraz z innymi posiadaczami nieruchomości w sąsiedztwie. Każdy ma wtedy dostęp i prawo do całości drogi, ale nie żadnej z jej części. Aby rozporządzać całością takiej drogi konieczne jest wyrażenie zgody przez wszystkich jej właścicieli.

Często drogi takie przejmowane są przez gminę (na podstawie umowy sprzedaży lub w sytuacji jej braku – poprzez wywłaszczenie), która dba o jej infrastrukturę czy modernizację.

Dane techniczne naszej drogi i jej funkcje

Znamy już właściciela drogi dojazdowej, uregulowaliśmy stan prawny czy podjęliśmy inne rozwiązanie dojazdu do działki. Warto pamiętać, że sama droga to nie wszystko. Duże znaczenie bowiem ma jej szerokość i nawierzchnia. Musi spełniać swoje zadanie tak, aby dojazd do posesji był wygodny i komfortowy. Chodzi o to, aby drogę można było w przyszłości rozbudowywać(w miarę potrzeb) lub odpowiednio oświetlić (choćby ze względów bezpieczeństwa).

Drogi wewnętrzne powinny mieć ok. 8 metrów szerokości, by należycie spełniały swoja funkcję. Ma to znaczenie jeszcze jednym przypadku – jeśli działka ma być przekształcona w działkę budowlaną, zbyt wąska droga może to niestety uniemożliwić. Dlatego też SaveInvest, dbając o dobro klientów, dokłada wszelkich starań, aby wszystkie tereny były odpowiednio podzielone z myślą o przyszłych inwestycjach, a drogi dojazdowe spełniały wszelkie normy i wymagania.

Prawidłowo ustanowiona umożliwi rozpoczęcie prac budowlanych i oszczędzi koszty i czas związany z jej ustanowieniem. Warto o to zadbać, bo to istotne podczas np. wyceny nieruchomości. Działka usytuowana bez dostępu do drogi jest praktycznie bezużyteczna (nie uzyskamy pozwolenia na budowę) a jej cena spada.

Piękna działka położona przy drodze publicznej ma od niej zdecydowanie większą wartość.

Podsumowanie

Dostęp do drogi publicznej stanowi jeden z najważniejszych czynników dla inwestora, decydującego się na kupno działki. Wśród sprawdzanych aspektów (m.in. w MPZP, którym jest teren objęty) dojazd wymieniany jest jako równie ważny co dostępne media, lokalizacja w atrakcyjnym miejscu i spokojnej okolicy, uzbrojenie działki.

W przypadku braku bezpośredniego dostępu działki rozwiązaniem może być podział sąsiednich nieruchomości pod drogę konieczną, który niesie za sobą ustanowienie służebności przejazdu. Innym rozwiązaniem jest udział w drodze lub zakup posesji pod drogę dojazdową.