PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Droga dojazdowa – sprawdź co musisz wiedzieć

Robert Tomaszewski
11 czerwca 2012
Drogi
Droga dojazdowa

Nasze marzenie wreszcie się spełniło – dokonaliśmy zakupu wymarzonej działki, często nawet gotowy jest już projekt domu. Ale czy otrzymamy pozwolenie na budowę? To zależy m.in. od tego, czy nasza działka leży przy drodze. Ważne więc jest sprawdzenie przed zakupem działki czy taki dostęp jest i do kogo ta droga należy. Jeśli nie ma – warto zapoznać się z faktami, które pozwolą na sprawne uzyskanie dostępu do drogi.

Dostęp do drogi

Najkorzystniej jest, gdy droga prowadząca z naszej posesji ma dostęp bezpośredni do drogi publicznej (właścicielem jej jest gmina), troszkę gorzej gdy to droga wojewódzka lub powiatowa (z uwagi na utrudnienia w zezwoleniu na wyjazd bezpośrednio na taka drogę). Jeśli takiego dostępu nie ma – może to oznaczać problem. Wyjściem z takiej sytuacji może być ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez teren prywatny.

Jak się dowiedzieć do kogo należy droga?

Informacje na temat właściciela drogi z łatwością można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego czy Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego. Pozwoli to na uniknięcie problemów związanych z dojazdem. Znając właściciela łatwiej przecież prawnie załatwić zezwolenia na użytkowanie drogi, czy spisać odpowiednie akty prawne umożliwiające korzystanie z tzw. drogi zwyczajowej, której używanie zwykle kończy się np. w chwili zmiany właściciela sąsiadującej nieruchomości.

Samo istnienie takiej drogi dojazdowej to niestety nie wszystko. Warto dowiedzieć się kilku istotnych spraw, związanych z bezpieczeństwem i wygodą dojazdu do posesji czy działki.

W przypadku drogi dojazdowej, oprócz ustalenia właściciela, należy także wziąć pod uwagę jej rodzaj (czy jest asfaltowa, utwardzona czy polna). Ważne jest też czy planowana jest jej rozbudowa lub modernizacja a także jej stan podczas różnych warunków atmosferycznych (jak wygląda sprawa odśnieżania czy sprzątania).

Dostęp do drogi publicznej

Drogami publicznymi zajmuje się ich zarządca, a prywatnymi – właściciel nieruchomości.

W przypadku braku bezpośredniego dojazdu do publicznej drogi konieczne jest uzyskanie przejścia/przejazdu poprzez inne nieruchomości :

  • dzięki ustanowieniu służebności przechodu/przejazdu,
  • dzięki zakupowi (na zasadzie współwłasności) odpowiednio wydzielonej drogi dojazdowej,
  • dzięki powiększeniu posesji przez zakup sąsiedniej działki posiadającej dostęp do drogi.

Czym jest służebność przechodu/przejazdu i co to oznacza dla właściciela nieruchomości?

Nazwa wskazuje, że to możliwość korzystania z przejazdu/przechodu poprzez nieruchomość nie stanowiącą naszej własności. Następuje to najczęściej na podstawie odpowiedniej umowy, sądowego orzeczenia czy (to już rzadziej) decyzji administracyjnej.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które polega na ingerencji we własność innych. Jest to najprostsza metoda uzyskania dostępu do drogi publicznej. Przepisy art. 285 § 1 kodeksu cywilnego stanowią, że nieruchomość może być obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości tak, że posiadacz nieruchomości władnącej ma możliwość korzystania w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (tzw. obciążonej). Służebność gruntowa to prawo związane ściśle z nieruchomością, a nie konkretnym jej właścicielem.

Umowa służebności przejazdu/przechodu następuje zwykle na podstawie umowy stron sporządzonej w formie aktu notarialnego. Szczegółowo strony umowy (właściciele nieruchomości) określają przebieg drogi, wysokość opłat i formy zapłaty itp. Fakt ten powinien zawarty być także w odpowiednich dla każdego z właścicieli działach ksiąg wieczystych nieruchomości (w dziale III dla nieruchomości obciążonej i dziale I dla nieruchomości władnącej).

Jeśli nie ma możliwości ustanowienia służebności polubownie, mamy możliwość ustanowienia w ramach postępowania sądowego, przed sądem na terenie działania którego położone są działki, tzw. służebności drogi koniecznej (w skrócie polega to na ustanowieniu, za odpowiednia opłatą dla właściciela nieruchomości posiadającej dostęp do drogi publicznej, drogi).

Wspomnianym we wcześniejszej części rozwiązaniem może być także udział w drodze, czyli kupno drogi dojazdowej wraz z innymi posiadaczami nieruchomości w sąsiedztwie. Każdy ma wtedy dostęp i prawo do całości drogi, ale nie żadnej z jej części. Aby rozporządzać całością takiej drogi konieczne jest wyrażenie zgody przez wszystkich jej właścicieli.

Często drogi takie przejmowane są przez gminę (na podstawie umowy sprzedaży lub w sytuacji jej braku – poprzez wywłaszczenie), która dba o jej infrastrukturę czy modernizację.

Droga publiczna

Dane techniczne naszej drogi i jej funkcje

Znamy już właściciela drogi dojazdowej, uregulowaliśmy stan prawny czy podjęliśmy inne rozwiązanie dojazdu do działki. Warto pamiętać, że sama droga to nie wszystko. Duże znaczenie bowiem ma jej szerokość i nawierzchnia. Musi spełniać swoje zadanie tak, aby dojazd do posesji był wygodny i komfortowy. Chodzi o to, aby drogę można było w przyszłości rozbudowywać(w miarę potrzeb) lub odpowiednio oświetlić (choćby ze względów bezpieczeństwa).

Drogi wewnętrzne powinny mieć ok. 8 metrów szerokości, by należycie spełniały swoja funkcję. Ma to znaczenie jeszcze jednym przypadku – jeśli działka ma być przekształcona w działkę budowlaną, zbyt wąska droga może to niestety uniemożliwić. Dlatego też SaveInvest, dbając o dobro klientów, dokłada wszelkich starań, aby wszystkie tereny były odpowiednio podzielone z myślą o przyszłych inwestycjach, a drogi dojazdowe spełniały wszelkie normy i wymagania.

Prawidłowo ustanowiona umożliwi rozpoczęcie prac budowlanych i oszczędzi koszty i czas związany z jej ustanowieniem. Warto o to zadbać, bo to istotne podczas np. wyceny nieruchomości. Działka bez dostępu do drogi jest praktycznie bezużyteczna (nie uzyskamy pozwolenia na budowę) a jej cena spada.

Piękna działka położona przy drodze publicznej ma od niej zdecydowanie większą wartość.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Odrolnienie działki
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – co musisz wiedzieć

    Z tego artykułu dowiesz się: jak przekształcić działkę rolną w budowlaną; czy każdą działkę rolną da się przekształcić na budowlaną; co powinieneś wiedzieć o planie zagospodarowania przestrzennego; kiedy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy; czym różni się przekształcenie działki z rolnej na budowlaną od wyłączenia z produkcji rolnej. Udane przekształcenie działki rolnej w budowlaną to klucz […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Podatki

    Zakup nieruchomości rolnej a podatek rolny

    Decydując się na zakup nieruchomości rolnej, warto zgłębić temat podatku od nieruchomości. To obowiązek, z którym przyjdzie się bowiem zmierzyć przy realizacji takiej transakcji. Kto jest zobowiązany do zapłaty? W jaki sposób ustala się wysokość podatku? Między innymi na te pytania odpowiada Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – […]

    Aleksander Setlak
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Zakup ziemi rolnej w Polsce – o czym warto pamiętać?

    Ciężkie czasy, w tym kryzys gospodarczy i rosnące ceny zmusza wiele osób do przemyśleń na temat korzystnego ulokowania gotówki. Decydujemy się na różnorodne inwestycje, które mają zaprocentować w przyszłości. Jednym z pomysłów na korzystne przedsięwzięcie finansowe jest zakup ziemi rolnej. O czym należy pamiętać? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie […]

    Robert Tomaszewski
    Budowa
    Dom na zgłoszenie
    Inwestycje w nieruchomości

    Dom do 70m2 – co musisz wiedzieć jako inwestor w 2022 roku?

    Polski Ład wprowadził liczne zmiany prawne, także dotyczące budowy domów do 70 m2 w uproszczonym trybie. Oczywiście pod pewnymi warunkami. Upolitycznienie sprawy, jak również zawiłości przepisów przyczyniły się do różnego typu internetowych przeinaczeń. Dlatego też zdecydowaliśmy się na sprawdzenie u źródeł, rozwianie wątpliwości i sprostowanie przekłamań. Zacznijmy od tego, że wbrew obiegowym opiniom program umożliwiający […]

    Bartosz Antos
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Mieszkanie w galerii handlowej? To będzie możliwe

    W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pojawił się projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. To oznacza, że już niedługo opuszczone galerie handlowe, magazyny, biurowce i inne podobne przestrzenie mogą zamienić się w… atrakcyjne apartamentowce. Co to oznacza dla inwestorów? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes […]

    Robert Tomaszewski
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Jak crowdfunding wpłynie na rynek nieruchomości?

    14 lipca opublikowano ustawę wprowadzającą szeroko komentowane ostatnio wakacje kredytowe. Ten akt jest jednak istotny nie tylko dla kredytobiorców. Jednocześnie bowiem reguluje on mechanizm crowdfundingu, czyli finansowania społecznościowego. Czym właściwie jest finansowanie społecznościowe? Kto z niego skorzysta? Jaki będzie miało wpływ na rynek nieruchomości i działki budowlane? Na te pytania odpowiada Patryk Wajda – Specjalista […]

    Patryk Wajda
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    back to top