Zarządzaj plikami cookies
PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Droga dojazdowa – sprawdź co musisz wiedzieć

Robert Tomaszewski
11 czerwca 2012
Drogi
Dostęp działki do drogi

Nasze marzenie wreszcie się spełniło – dokonaliśmy zakupu wymarzonej działki, często nawet gotowy jest już projekt domu. Ale czy otrzymamy pozwolenie na budowę? To zależy m.in. od tego, czy nasza działka zlokalizowana jest drodze. Ważne więc jest sprawdzenie przed zakupem działki czy taki dostęp jest i do kogo ta droga należy. Jeśli nie ma – warto zapoznać się z faktami, które pozwolą na sprawne uzyskanie dostępu do drogi.

Dostęp do drogi a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Najkorzystniej jest, gdy droga prowadząca z naszej posesji ma dostęp bezpośredni do drogi publicznej (właścicielem jej jest gmina). Możemy wtedy mówić, że nasza działka budowlana położona jest bardzo korzystnie pod względem komunikacji. Oczywiście, sytuacja nie do końca jest dogodna, gdy jest to droga wojewódzka lub powiatowa (z uwagi na utrudnienia w zezwoleniu na wyjazd bezpośrednio na taka drogę). Jeśli takiego dostępu nie ma – może to oznaczać problem. Wyjściem z takiej sytuacji może być ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez teren prywatny. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przesądza o przebieg drogi publicznej. Dlatego, w przypadku, gdy działka lub działki budowlane nie mają do niej bezpośredniego dostępu, niezbędny jest podział nieruchomości sąsiednich z drogą publiczną, w wyniku którego nastąpi wydzielenie drogi koniecznej. Wówczas następuje zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak się dowiedzieć do kogo należy droga?

Informacje na temat właściciela drogi z łatwością można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego czy Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego. Pozwoli to na uniknięcie problemów związanych z dojazdem. Znając właściciela łatwiej przecież prawnie załatwić zezwolenia na użytkowanie drogi, czy spisać odpowiednie akty prawne umożliwiające korzystanie z tzw. drogi zwyczajowej, której używanie zwykle kończy się np. w chwili zmiany właściciela sąsiadującej nieruchomości.

Samo istnienie takiej drogi dojazdowej to niestety nie wszystko. Warto dowiedzieć się kilku istotnych spraw, związanych z bezpieczeństwem i wygodą dojazdu do posesji czy działki.

W przypadku drogi dojazdowej, oprócz ustalenia właściciela, należy także wziąć pod uwagę jej rodzaj (czy jest asfaltowa, utwardzona czy polna). Ważne jest też czy planowana jest jej rozbudowa lub modernizacja a także jej stan podczas różnych warunków atmosferycznych (jak wygląda sprawa odśnieżania czy sprzątania).

Dostęp działki do drogi publicznej

Drogami publicznymi zajmuje się ich zarządca, a prywatnymi – właściciel nieruchomości.

W przypadku braku bezpośredniego dojazdu do publicznej drogi konieczne jest uzyskanie przejścia/przejazdu poprzez inne nieruchomości:

  • dzięki ustanowieniu służebności przechodu/przejazdu,
  • dzięki zakupowi (na zasadzie współwłasności) odpowiednio wydzielonej drogi dojazdowej,
  • dzięki powiększeniu posesji przez zakup działki sąsiedniej, posiadającej bezpośredni dostęp do drogi.

Czym jest służebność przechodu/przejazdu i co to oznacza dla właściciela nieruchomości?

Nazwa wskazuje, że to możliwość korzystania z przejazdu/przechodu poprzez nieruchomość nie stanowiącą naszej własności. Następuje to najczęściej na podstawie odpowiedniej umowy, sądowego orzeczenia czy, rzadziej, decyzji administracyjnej.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które polega na ingerencji we własność innych. Jest to najprostsza metoda uzyskania dostępu do drogi publicznej. Przepisy art. 285 § 1 kodeksu cywilnego stanowią, że nieruchomość może być obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości tak, że posiadacz nieruchomości władnącej ma możliwość korzystania w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (tzw. obciążonej). Służebność gruntowa to prawo związane ściśle z nieruchomością, a nie konkretnym jej właścicielem.

Droga, nieruchomości

Umowa

Umowa służebności przejazdu/przechodu następuje zwykle na podstawie umowy stron sporządzonej w formie aktu notarialnego. Szczegółowo strony umowy (właściciele nieruchomości) określają przebieg drogi, wysokość opłat i formy zapłaty itp. Fakt ten powinien zawarty być także w odpowiednich dla każdego z właścicieli działach ksiąg wieczystych nieruchomości (w dziale III dla nieruchomości obciążonej i dziale I dla nieruchomości władnącej).

Jeśli nie ma możliwości ustanowienia służebności polubownie, mamy możliwość ustanowienia w ramach postępowania sądowego, przed sądem, na terenie działania którego położone są działki, tzw. służebności drogi koniecznej (w skrócie polega to na ustanowieniu, za odpowiednia opłatą dla właściciela nieruchomości posiadającej dostęp do drogi publicznej, drogi).

Udział w drodze

Wspomnianym we wcześniejszej części rozwiązaniem może być także udział w drodze, czyli kupno drogi dojazdowej wraz z innymi posiadaczami nieruchomości w sąsiedztwie. Każdy ma wtedy dostęp i prawo do całości drogi, ale nie żadnej z jej części. Aby rozporządzać całością takiej drogi konieczne jest wyrażenie zgody przez wszystkich jej właścicieli.

Często drogi takie przejmowane są przez gminę (na podstawie umowy sprzedaży lub w sytuacji jej braku – poprzez wywłaszczenie), która dba o jej infrastrukturę czy modernizację.

Droga publiczna

Dane techniczne naszej drogi i jej funkcje

Znamy już właściciela drogi dojazdowej, uregulowaliśmy stan prawny czy podjęliśmy inne rozwiązanie dojazdu do działki. Warto pamiętać, że sama droga to nie wszystko. Duże znaczenie bowiem ma jej szerokość i nawierzchnia. Musi spełniać swoje zadanie tak, aby dojazd do posesji był wygodny i komfortowy. Chodzi o to, aby drogę można było w przyszłości rozbudowywać(w miarę potrzeb) lub odpowiednio oświetlić (choćby ze względów bezpieczeństwa).

Drogi wewnętrzne powinny mieć ok. 8 metrów szerokości, by należycie spełniały swoja funkcję. Ma to znaczenie jeszcze jednym przypadku – jeśli działka ma być przekształcona w działkę budowlaną, zbyt wąska droga może to niestety uniemożliwić. Dlatego też SaveInvest, dbając o dobro klientów, dokłada wszelkich starań, aby wszystkie tereny były odpowiednio podzielone z myślą o przyszłych inwestycjach, a drogi dojazdowe spełniały wszelkie normy i wymagania.

Prawidłowo ustanowiona umożliwi rozpoczęcie prac budowlanych i oszczędzi koszty i czas związany z jej ustanowieniem. Warto o to zadbać, bo to istotne podczas np. wyceny nieruchomości. Działka usytuowana bez dostępu do drogi jest praktycznie bezużyteczna (nie uzyskamy pozwolenia na budowę) a jej cena spada.

Piękna działka położona przy drodze publicznej ma od niej zdecydowanie większą wartość.

Podsumowanie

Dostęp do drogi publicznej stanowi jeden z najważniejszych czynników dla inwestora, decydującego się na kupno działki. Wśród sprawdzanych aspektów (m.in. w MPZP, którym jest teren objęty) dojazd wymieniany jest jako równie ważny co dostępne media, lokalizacja w atrakcyjnym miejscu i spokojnej okolicy, uzbrojenie działki.

W przypadku braku bezpośredniego dostępu działki rozwiązaniem może być podział sąsiednich nieruchomości pod drogę konieczną, który niesie za sobą ustanowienie służebności przejazdu. Innym rozwiązaniem jest udział w drodze lub zakup posesji pod drogę dojazdową.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top