Działka a nieruchomość – czym to się różni?

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wypowiedział się ostatnio na temat różnicy między działką a nieruchomością. Chociaż jest ona kolosalna wiele osób stawia między tymi pojęciami znak równości. Jak należy je zatem poprawnie rozumieć? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Sprawa podziału rzeszowskiej nieruchomości

Analizowana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie dotyczyła podziału pewnej nieruchomości. Wnioskodawczyni zwróciła się do gminy o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału. Zarówno organ I instancji, czyli gmina, jak i organ II instancji, czyli Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydały decyzję negatywną. Uzasadniając to rozstrzygnięcie stwierdziły, że wniosek może zostać załatwiony tylko w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), który opisuje połączenie nieruchomości i ich ponowny podział na działki. Tymczasem powołany przez organy przepis u.g.n. dotyczy zupełnie innej sytuacji. Tam bowiem chodzi o przypadek, w którym właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. W analizowanej sprawie jednak mamy do czynienia z tym samym właścicielem oraz działkami ukształtowanymi w ten sposób, że możliwe jest ich racjonalne zagospodarowanie.

Finał sprawy w rzeszowskim sądzie

Skarżąca rzecz jasna nie zgodziła się ze stanowiskiem gminy oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego i wniosła skargę do sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z 9 grudnia 2020 r. uchylił natomiast zaskarżone orzeczenia. W uzasadnieniu odniósł się do definicji działki i nieruchomości oraz ich odróżnieniu. Stwierdził w szczególności, że czynnikiem wyodrębniającym nieruchomości jest księga wieczysta. Dwie działki, stanowiące własność tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią zatem dwie odrębne nieruchomości. Połączenie działek doprowadzi natomiast do powstania nowej nieruchomości, wpisanej do nowej księgi wieczystej. Nieruchomość może zatem składać się z jednej lub kilku działek, ale działka nie może się składać z nieruchomości, a co najwyżej stanowić odrębną nieruchomość – zauważa Robert Tomaszewski.

Działka a nieruchomość – jak to rozróżnić?

Rozróżnienie pojęć nieruchomości i działki bywa czasem mylące dla ich właścicieli. W przypadku jakiegokolwiek postępowania przed organami administracji należy jednak precyzyjnie ich używać. W kontekście niniejszej sprawy należy jeszcze wskazać, że w polskim prawie istnieją trzy rodzaje podziałów nieruchomości – geodezyjny, prawny oraz wieczystoksięgowy. Podział geodezyjny jest czynnością prawną i materialno-techniczną, w wyniku której dochodzi do wydzielenia z istniejącej nieruchomości większej liczby działek ewidencyjnych bez zmiany ich właściciela. Dokonuje się tego przede wszystkim w celu stworzenia możliwości zbycia wydzielonych działek i założenia dla nich nowych ksiąg wieczystych. Właśnie błędne określenie rodzaju podziału nieruchomości doprowadziło w niniejszej sprawie do wadliwych rozstrzygnięć organu I i II instancji.

„Sprzedam działkę nad morzem”

Oczywiście potocznie pojęcie nieruchomości i działki stosuje się wymiennie. Właściciele często ogłaszają się zatem w Internecie, że sprzedają działki nad morzem. Najczęściej oznacza to, że oferowana przez nich nieruchomość, składa się z jednej działki i w taki sposób została zapisana w księdze wieczystej – zauważa Robert Tomaszewski. Przed każdym zakupem należy jednak upewnić się, jaki jest status danej nieruchomości. Warto poprosić dotychczasowego właściciela o udostępnienie numeru księgi wieczystej. Jej treść można natomiast sprawdzić w Internecie.