Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Inwestowanie w nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź na pytanie działka czy apartament nie jest jednoznaczna. Przyjrzymy się więc sprawie bliżej.

Polska jest interesującym miejscem na mapie do inwestowania w mieszkania. To bowiem największy rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, według raportu firmy konsultingowej EY „The Polish Real Estate Guide 2022”.

W 2021 roku ukończono nad Wisłą budowę 246 tysięcy mieszkań. Liczba ukończonych lokali w największych miastach naszego kraju wzrosła wtedy o 20,5% rok do roku. Z kolei wolumen udzielonych pozwoleń na budowę wzrósł 23% w porównaniu do 2020 roku. Sytuacji na rynku sprzyja też zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych. 

Wzrost wartości nieruchomości w Polsce

W czerwcu 2022 roku ceny nieruchomości w Polsce zaczęły spadać. To skutek między innymi podwyżek stóp procentowych. W lipcu NBP dokonało kolejnej podwyżki windując stopę referencyjną na poziom 6,5%. 

Schłodzenie rynku było więc nieuchronne, ale pamiętajmy, że w dłuższej perspektywie statystyki pokazują dość stabilny wzrost cen mieszkań. Według uśrednionych danych GUS cena 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2011 roku wyniosła 3 797 złotych. Z kolei w ostatnim kwartale 2021 roku było to już 5134 zł. Pozwoliło to inwestorom zarobić około 35% w ciągu ostatnich 10 lat.

Na wyższą dynamikę wzrostu w dłuższej perspektywie wskazują też dane Eurostatu obejmujące okres od 2005 do 2020. Wynika z nich, że ceny mieszkań w Polsce poszły w górę o 142% – najwięcej z 24 badanych krajów UE. O ile w 2005 roku mieszkanie kosztowało 200 000 złotych, o tyle w 2020 roku jego cena rynkowa wyniosła już 483 342 złote.

Ceny rosły w większości krajów UE

Mieszkania w Polsce drożały także w 2021 roku. Wszystko to pomimo pandemii. W 1 kwartale 2022 roku rosły nadal (o 12,1 procent licząc rok do roku). To powyżej światowej średniej wynoszącej 10,2% – według raportu Global House Price Index firmy Knight Frank. Nadwiślańskie nieruchomości okazały się zatem dobrą opcją inwestycyjną. 

Ważna jest lokalizacja

Gdy zapytamy dobrego agenta nieruchomości, co jest w tej branży najważniejsze, ten odpowie, że trzy rzeczy. Jakie? Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Za luksus położenia w wielkim mieście trzeba jednak płacić. W dodatku dość słono. Wszak według opublikowanego w czerwcu raportu Bankeir.pl, średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w maju 2022 roku wyniosły w Krakowie:

• 0-38 mkw. – 14 175 zł;
• 38-60 mkw. – 11 925 zł;
• 60-90 mkw. – 11 477 zł.

Z kolei w Warszawie ceny te (również na rynku pierwotnym kształtowały się następująco:

• 0-38 mkw – 15 740 zł;
• 38-60 mkw – 13 276 zł;
• 60-90 mkw – 12 137 zł.

Nieruchomości mieszkalne w Polsce przyniosły więc dodatnią, choć umiarkowanie stopę zwrotu w ciągu ostatnich 10 lat. Warto jednak pamiętać, że część inwestujących w mieszkania może zarabiać nie tylko na wzroście ich cen, lecz również na wynajmie.

Rosnące ceny najmu mieszkań

Wzrost cen widzimy nie tylko w przypadku stopy zwrotu wartości mieszkań, ale również stawek ich najmu. Według raportu Raport Expandera i Rentier opublikowanego w maju 2022 roku:

„koszty najmu rosną w zawrotnym tempie. […] W ciągu zaledwie 3 miesięcy wzrosły średnio o 15%, a w porównaniu z rokiem poprzednim o 24%. Rekordzistą jest Wrocław, gdzie za najem trzeba zapłacić aż o 43% więcej niż przed rokiem. Główną przyczyną tych wzrostów jest ogromny popyt ze strony uchodźców. Na rynku najmu jest za mało mieszkań, aby go zaspokoić”.    

Wiosną 2022 roku popyt na wynajem okazał się szczególnie silny. Wszystko wskutek postpandemicznego ożywienia i napływu uchodźców z Ukrainy. 

W efekcie aktualna rentowność zakupu mieszkania pod wynajem za gotówkę wynosi wedle autorów raportu Expandera i Rentier 6,3% brutto. Od tego musimy jeszcze odliczyć:

• podatek ryczałtowy (8,5%); 
• prowizję dla pośrednika (3%); 
• podatek od czynności cywilnoprawnych (2% w przypadku rynku wtórnego).

Ponadto dochodzą koszty taksy notarialnej czy odświeżania. Jak również drobnych napraw mieszkania i wydatków związanych z zarządzaniem najmem.

W efekcie w ujęciu netto aktualna przeciętna rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania pod wynajem wynosi 4,5% netto. Ale tylko pod warunkiem ciągłego wynajmowania go przez 12 miesięcy. Jeśli jednak przez przynajmniej miesiąc mieszkanie stoi puste, rentowność spada do 4% netto.

Kredyt pod inwestycje mało opłacalny?

Pamiętajmy jednak, że cały czas mówimy o mieszkaniu nabywanym za gotówkę. Opłacalność zakupu na kredyt to odmienna sprawa. Choć cena najmu rośnie, to raty kredytu szybują w górę jeszcze szybciej.

Od 8 lipca 2022 stopy procentowe w Polsce są dość wysokie (referencyjna wynosi 6,5%). Tymczasem jeszcze w październiku 2021 stopa referencyjna kształtowała się na poziomie 0,1% (NBP podniósł ją wówczas do 0,5 procent).

8 lipca podczas konferencji prasowej Adam Glapiński stwierdził, że cykl podwyżek zmierza do finału, jednak niekoniecznie już się zakończył. Analitycy są podzieleni. Według Bank of America Global Research stopy procentowe mogą wzrosnąć do 9-10%. Jednak sygnały płynące od decydentów wskazują, że cykl podwyżek zmierza do końca. 

Klienci zaniepokojeni wahaniami stóp i planujący zakup mieszkań pod wynajem finansowany kredytem mogą więc rozważyć kredyty ze stałą stopą procentową. Warto jednak pamiętać, że chodzi tu o ratę „okresowo stałą”. 

Gwarancja niezmienności obowiązuje więc zazwyczaj jedynie 5-7 lat. W połowie 2022 roku oprocentowanie takich kredytów wynosi 8-10% (w zależności od wskaźnika LTV określającego wysokość wkładu własnego).

Rosną więc zarówno stopy procentowe (i w efekcie raty kredytu), jak i ceny najmu.

„Co ciekawe, pomimo tych wzrostów, najem jest zdecydowanie tańszy, niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Dla przykładu we wspomnianym już Wrocławiu, najem mieszkania o powierzchni 50 m2 jest o 790 zł tańszy, niż wynosi rata” – zauważają autorzy raportu Expandera i firmy Rentier.

Wobec niepewności na rynku kredytowym ciężko zatem mówić o pewnej opłacalności kredytu pod inwestycję.

Lokalne różnice

Jeśli ktoś bierze kredyt w celu wynajęcia mieszkania komuś innemu, to musi szykować się na comiesięczną stratę przynajmniej w najbliższym czasie.

Różnica między średnim kosztem najmu mieszkania 50 m2 bez opłat licznikowych i administracyjnych a ratą kredytu na zakup mieszkania 50 m2 (przy założeniu 10-procentowego wkładu własnego) zależy od miejscowości. Według danych ze wspomnianego majowego raportu Expander i Rentier wynosi: 

• minus 1 719 zł w Warszawie
• minus 1 644 zł w Krakowie
• minus 1 420 zł w Gdańsku
• minus 692 zł w Łodzi;

Widzimy więc wyścig pomiędzy stawkami najmu a ratami kredytu. Te pierwsze napędza wojna na Ukrainie i napływ uchodźców do Polski. Choć część z tych ostatnich zatrzymuje się u rodzin, to wielu decyduje się na wynajem. Jego koszty rosną, lecz mimo wszystko pozostają w momencie pisania tekstu niższe od rat kredytów.  

W efekcie inwestorzy posiłkujący się kredytem tracą w ujęciu comiesięcznym (koszty rat przekraczają przychód z najmu). Gdy raty kredytu rosną nawet dwukrotnie, opłacalność inwestycji w apartament pod wynajem staje znakiem zapytania. 

W obecnej sytuacji trudno zatem o wniosek, iż inwestowanie w mieszkania na wynajem (zwłaszcza na kredyt) jest równie opłacalne co jeszcze do niedawna.

Inwestycje pod najem – koszty i ryzyka

Zakup mieszkania zarówno kredytowany jak i za gotówkę wiąże się ponadto z opłatami administracyjnymi, takimi jak choćby taksa notarialna (przy transakcji między 60 000 a 1 milionem zł wynoszą 1010 zł plus 0,4% z kwoty powyżej 60 000 zł). W przypadku zakupu na rynku wtórnym dochodzi do tego podatek od czynności cywilnoprawnych (2%).

Jeśli nabywca posiłkuje się kredytem, dojdzie do tego obowiązkowe ubezpieczenie mieszkania oraz prowizja dla banku (zwykle 2-3% kwoty kredytu). Do tego trzeba doliczyć opłatę za wpis do księgi wieczystej (lub jej założenie) oraz ustanowienie hipoteki. Te dwie ostatnie sprawy kosztować nas mogą kilkaset złotych.

W przypadku zakupu mieszkania pod wynajem inwestor musi też wyłożyć fundusze na zakup elementów wyposażenia ułatwiających życie najemcom. Choćby mebli, sprzętu AGD i innych.

Czynsz administracyjny

Kolejna sprawa to opłaty administracyjne. Najczęściej właściciele mieszkania muszą płacić należności na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Stawki tzw. czynszu administracyjnego w dużych miastach sięgają około 600-800 złotych.

Warto przy tym zauważyć, że w grudniu 2021 roku opłaty za mieszkania okazały się o ponad 11% wyższe niż w odpowiednim okresie 2020 roku. Koszty te jednak często przerzuca się na klienta. 

Problemy z najemcami

Rzetelny najemca, to skarb. Jednak nie każdy właściciel ma takie szczęście. Zdarza się, że lokatorzy niszczą sprzęt znajdujący się w mieszkaniu, meble czy ściany. Nie zawsze są przy tym skłonni zadośćuczynić za szkody. Jak sobie z tym poradzić? Dobrze skonstruowana umowa to podstawa. Jednak nawet najlepszy kontrakt nie zawsze wystarcza. Niekiedy więc konieczne staje się dochodzenie swych interesów na drodze sądowej.

Inny problem to zwlekanie przez najemcę z płatnościami. Warto pamiętać, że nie każdy czuje się komfortowo w roli windykatora, a tym bardziej osoby dokonującej eksmisji. Co więcej, przepisy nie zawsze pozwolą pozbyć się nieuczciwego lokatora. 

Niepewność przepisów o eksmisji

Do niedawna zresztą eksmisja była w ogóle niemożliwe. Ustawa covidowa z 31 marca zakazała wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opuszczenie lokalu mieszkalnego podczas stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Przepis ten uchylono dopiero wiosną 2022 roku.

Tymczasem już wcześniej zapisy budziły poważne kontrowersje. Tym bardziej że obowiązywały dłużej niż inne ograniczenia związane z pandemią (masowe testy, maski w pomieszczeniach zamkniętych). Ryzyko prawne wciąż więc istnieje i może się zmaterializować choćby przy kolejnej fali pandemii.

Poruszając temat ryzyk i kosztów związanych z inwestowaniem w mieszkanie, warto też pamiętać o kosztach wykończenia. Jeśli inwestor kupuje mieszkanie w stanie deweloperskim, musi przeznaczyć kilkadziesiąt tysięcy na jego wykończenie. Kwoty te rosną w przypadku nabycia lokum w stanie surowym.

Z drugiej strony nabywca może wówczas korzystać na wzroście jego wartości – podobnie jak w przypadku przekształcenia działki z rolnej w budowlaną. Ponadto nawet nowe mieszkanie po pewnym czasie będzie wymagać odświeżenia, lub remontu. To zaś dla właściciela kolejny koszt.

Ryzyko wystąpienia problemów z najemcami i niepewność przepisów o eksmisję to kolejne kwestia, obok wysokich kosztów zakupu i utrzymania mieszkania, które mogą znacząco zmniejszyć opłacalność inwestycji.

Nieruchomości gruntowe – alternatywa dla mieszkań

Nie dziwi więc, że część inwestorów rozważa alternatywę dla mieszkań, a więc zakup działek. Atutem nieruchomości gruntowych jest choćby pewna niezależność od szaleńczych nieraz wzlotów i upadków na rynkach kapitałowych. Cena ziemi często jednak cechuje się sporą odpornością na kryzysy (choć nie zawsze). 

Na przykład między 4 kwartałem 2007 a 1 kwartałem 2009 roku odzwierciedlający wartość cen gruntu w Stanach Zjednoczonych indeks NCREIF Farmland wzrósł o 17%. Dla porównania indeks dużych spółek amerykańskich S&P500 spadł wówczas o 46%.

Jeśli zaś weźmiemy pod uwagę dłuższą perspektywę czasową, to widzimy, że w latach 1992-2020 reprezentujący amerykańskie prywatnie posiadane nieruchomości gruntowe NCREIF Farmland Index zanotował średnioroczny wzrost o 10,85%. To więcej niż nieruchomości innego typu (np. mieszkania, powierzchnie handlowe), akcje czy obligacje. Co więcej, wynik ten został osiągnięty przy minimalnym nakładzie ryzyka (mierzonego tzw. wskaźnikiem Sharpe’a).

Nie trzymaj jajek w jednym koszyku czyli dywersyfikacja

Kolejnym atutem jest zapewniana przez grunty dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. Międzynarodowe badania pokazują, że ziemia jest nieskorelowana z innymi aktywami. 

Według raportu „Introduction to Farmland White Paper” w Stanach Zjednoczonych w latach 1992-2020 grunty rolne (reprezentowane przez NCREIF Farmland Indeks) były wręcz ujemnie skorelowane z akcjami i obligacjami (odpowiednio minus 0,05). Oznacza to, że np. wzrost cen ziemi szedł w parze ze spadkiem cen papierów wartościowych i na odwrót. Dla porównania prywatne nieruchomości cechowała dodatnia korelacja z akcjami (0,16).

“Przechodząc” nad Wisłę, widzimy, że również tu dynamika wzrostu cen nieruchomości gruntowych w Polsce okazuje się bardzo szybka.

Weźmy ceny gruntów ornych. 

• W 2009 roku (najwcześniejszy rok z danymi dostępnymi na stronie GUS) grunt orny w Polsce kosztował 17 185,5 złotych. 
• W 2011 roku średnio 20 157,8 złote. 
• W 2016 roku było to 39 965 złotych. 
• Najnowsze dane z 2021 roku pokazują zaś, że średnia cena takiego gruntu w Polsce wynosi 47 510 złotych.

W okresie 2009-2021 stopa zwrotu na gruntach ornych wg danych GUS wynosiła 276%. W przypadku mieszkań było to ok. 32%.

Warto pamiętać, że chodzi tu o stopę zwrotu uzyskaną na samym wzroście wartości gruntu. Tymczasem istnieją jeszcze inne metody, zwiększające płynące z ziemi zyski. Chodzi w nich o wykorzystanie nie tylko wzrostu wartości ziemi, lecz również zmiany rodzaju działki. 

Realizująca ten model działająca od 20 lat na rynku firma Saveinvest pomaga klientom w zakupie nieruchomości gruntowej ze szczególnym potencjałem, pośredniczy w sporządzeniu dokumentacji projektowej i uzbrojeniu działki (woda, gaz, prąd, kanalizacja). Zajmuje się także budową dobrze skomunikowanej drogi wewnętrznej. Następnie wspomaga proces przekształcenia ziemi w działkę budowlaną. Klient może zdecydować się – po uzyskaniu pozwolenia na budowę – na postawienie własnego budynku lub sprzedaż działki z zyskiem.

To uzbrojenie i przekształcenie charakteru działki z rolnej na budowlaną przynosi często znaczący wzrost jej wartości.

Przykładowe zyski z inwestycji klientów wspomnianej firmy wyniosły:

• klient A 60% w okresie 22.07.2014 do 17.11.2020 r.
• klient B 129,15% w okresie od 09.03.2017 do 01.06.2021 r.
• klient C 62,79% w okresie 21.07.2014 do 02.10.2020 r.
• klient D 321,88% w okresie 16.03.2017 do 11.10.2021 r.
• klient E 106,44% w okresie od 11.04.2016 do 27.04.2021 r.

Klienci ci ponieśli po drodze koszty pośrednictwa ok. 5880-14068 tysięcy, a także koszty aktu (od ok. 1708 do ok. 4009 złotych.). Warto pamiętać, że dane te są przykładowe i zależne od różnych czynników oraz że nie istnieje gwarancja powtórzenia wyników w przyszłości. O przykładzie tym warto jednak pamiętać. 

Alternatywa dla kredytu przy zakupie nieruchomości gruntowych

W obecnej fazie cyklu gospodarczego, cechującej się podnoszeniem stóp procentowych, korzystanie z kredytu hipotecznego w celu zakupu mieszkania wiąże się z dużym ryzykiem straty. Z kolei nieruchomość gruntową można kupić bez zaciągania oprocentowanego kredytu. Umożliwia to jedna z handlujących nimi firm – a więc Saveinvest.    

Pewnym mankamentem jest brak natychmiastowego uzyskania prawa własności. W razie zakupu mieszkania nawet przy posiłkowaniu się kredytem, nabywca natychmiast staje się jego właścicielem. Tymczasem w przypadku inwestycji w opisanym modelu trzeba na to poczekać np. do spłaty 50% ceny (w zależności od zaawansowania prac projektowych).

Klient płaci też za uruchomienie rat jednorazowo 3000 złotych oraz opłatę za obsługę rat w wysokości 5% ceny działki (pomniejszonej o pierwszą wpłatę) za każdy rok spłaty. Ponadto, “raty” spłacane przez klientów są waloryzowane o wskaźnik inflacji. Warto jednak zauważyć, że do tej pory ceny gruntów rosły zazwyczaj szybciej niż inflacja podawana przez GUS. 

Dlatego też nie jest to dobre rozwiązanie dla osób, którym zależy na szybkim uzyskaniu prawa własności. Dla pozostałych opcja ta warta jest rozważenia. Tym bardziej że pozwala na uniknięcie coraz poważniejszych problemów związanych z odsetkami i wzrostem stóp procentowych (choć występuje wspomniana waloryzacja i opłata za obsługę). Szczegółowe warunki można znaleźć na stronie Saveinvest.

Koszty utrzymania i przekształcenia

Gdy rozważamy zakup inwestycyjny działki i mieszkania, musimy zwrócić uwagę na koszty utrzymania. W przypadku zakupu samej działki gruntowej bez chęci jej przekształcania w budowlaną są one stosunkowo niewielkie. Nabywca musi odprowadzać podatek rolny. Jego wysokość ustala gmina, lecz mowa tu o przedziale rzędu maksymalnie kilkudziesięciu złotych za 1000 m2 (0,1 hektara).

Kolejnymi opłatami są te o charakterze notarialnym, 2% podatek od czynności cywilno-prawnych (nie dotyczy działek budowlanych, o ile nie kupujemy od osób fizycznych) oraz wydatki związane z założeniem ksiąg wieczystych (kilkaset złotych).

Do tego dochodzi ewentualne odchwaszczanie czy koszenie trawy. Inwestujący w grunty rolne mogą więc liczyć na stopniowy wzrost wartości ziemi bez ponoszenia większych kosztów. 

Jeśli jednak decydujemy się na przekształcenie w działkę budowlaną, to mamy szansę na przyspieszenie i maksymalizację zwrotu z inwestycji. Na początek musimy wnioskować o warunki zabudowy lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania, bądź jego sporządzenie. W tym pierwszym przypadku trzeba ponieść choćby koszty pozyskania map niezbędnych do wniosków. Do tego dochodzą też opłaty skarbowe.

Kolejna sprawa to wniosek do starosty o wyłączenie z produkcji rolnej. Wiąże się to w większości przypadków z opłatą. Jej wysokość zależy od klasy gleby wyłączonej z produkcji.

Warto pamiętać, że przekształcenie z działki rolnej w budowlaną, to nie to samo, co wyłącznie z produkcji rolnej. To pierwsze oznacza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (nowe przepisy skracają formalnie maksymalny czas oczekiwania na nią do 21 dni) lub o zmianie miejscowego planu zagospodarowania. Przekształcenie pozwala na zabudowę działki i stanowi podstawę do dalszych czynności (jak sporządzenie projektu, czy też uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia). Jednak samo przekształcenie nie zmienia podatku od nieruchomości ani nie wprowadza zmian ewidencyjnych.

To dzieje się bowiem na kolejnym etapie, a więc wyłączeniu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta. Jest to niezbędny i związany z opłatami element procesu inwestycyjnego, i wiąże się z nim zmiana podatku rolnego na podatek od nieruchomości (wyższy). Stawka zależy od gminy, lecz odgórnie ustalany jest poziom maksymalny. W 2022 roku maksymalna stawka podatku od nieruchomości za 1 metr kwadratowy wynosi 0,89 zł., zaś od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 25,74 złote.

Ponadto w przypadku sprzedaży działki następującej w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie nowego lub zmiany obowiązującego planu zagospodarowania, gmina może nałożyć opłatę planistyczną. Jej maksymalna wysokość to 30% kwoty wzrostu wartości nieruchomości.

Po przekształceniu działki w budowlaną wielu inwestorów decyduje się na jej uzbrojenie w wodę, prąd czy gaz. Koszty przyłącza zależą od zapotrzebowania na moc. 

Koszt przyłącza wodociągowego zależy od wielu czynników jak np. odległości działki od punktu wpięcia, sposób zakończenia przyłącza, konieczność wykonania przewiertów. Może wynosić od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy. Do tego dochodzi opłata  za przyłącz gazowy (około 2 tysięcy w przypadku przyłącza poniżej 15 metrów).  

Tak uzbrojoną i przekształconą w budowlaną działkę możemy sprzedać, co często wiąże się z zyskiem i związanym z tym podatkiem. Wiele osób uważa, że koszty te warto ponieść, gdyż stanowią one element inwestycji. 

Inni inwestorzy decydują się jednak uzyskać pozwolenie na budowę i postawienie domu z przeznaczeniem pod wynajem. We wspomnianym przypadku pojawiają się stałe koszty i ryzyka ponoszone przez wszystkich oddających mieszkania w najem.

Co się bardziej opłaca?

Grunty orne zapewniały w ostatnich latach lepszą stopę zwrotu w Polsce niż mieszkania. Jak już wspomniano w ciągu 12 lat stopa zwrotu na gruntach ornych wg danych GUS wyniosła 276%, a na mieszkaniach ok. 32%. Długoterminowe wyniki świadczą więc na korzyść gruntów.

Oczywiście nie stanowią one gwarancji powtórzenia w przyszłości. Niemniej wysokie zwroty z ziemi w Stanach Zjednoczonych, jak również zainteresowanie nią poważnych biznesmenów (jak Bill Gates – jeden z największych właścicieli ziemskich w Stanach Zjednoczonych) świadczą, że stanowi ona ważny element zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego.

Oczywiście zgodnie z zasadą dywersyfikacji nic nie stoi na przeszkodzie, by znalazły się w nim również mieszkania pod wynajem.

Kto chce koniecznie ograniczyć dodatkowe koszty, powinien nabyć działkę gruntową i nie przekształcać jej. Wówczas jednak zrezygnuje z przyspieszonego wzrostu wartości związanego z przekształcenia charakteru działki.

Z kolei na pytanie czy kosztowniejsze jest przekształcenie działki gruntowej w budowlaną, czy też zakup mieszkania pod wynajem trudno o jednoznaczną odpowiedź. Z pewnością proces przekształcenia charakteru działki generuje wysokie koszty, jednak w większości mają one charakter jednorazowy. W przypadku zakupu nawet nowego mieszkania powstanie kiedyś konieczność drogich remontów.

Odrębna sprawa to kredyt, który może sprawić, że przynajmniej do jego spłacenia nabywca będzie dopłacał do mieszkania z bieżącego budżetu (choć z drugiej strony wartość lokum może rosnąć). To wysoka cena za uzyskanie natychmiastowego prawa własności.

Kto nie dysponuje wystarczającą gotówką może rozważyć skorzystanie z  pożyczek na zakup ziemi. W przypadku skorzystania z finansowania oferowanego przez firmę Saveinvest, umowy umożliwiają stanie się właścicielem działki po spłacie połowy kapitału.

Z drugiej strony inwestowanie pod wynajem generuje strumień gotówki. Dlatego dla osób potrzebujących stałego źródła bieżącego dochodu może to okazać się lepszym rozwiązaniem. Przynajmniej jeśli nie muszą posiłkować się drogim kredytem. Albo znajdą szczególnie korzystną jego ofertę. 

Natomiast nieruchomości gruntowe są godną uwagi opcją dla osób chcących raczej przechować kapitał i niepotrzebujących korzystać z niego w najbliższym czasie. A także dla poszukujących zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego i uniezależnienia go od szaleństw rynków kapitałowych.

Czy można więc jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji? Jak wykazaliśmy ceny mieszkań, podobnie jak ceny najmu stale rosną, co oznacza, że inwestowanie w mieszkania jest dobrym rozwiązaniem, pod warunkiem finansowania za gotówkę. Coraz wyższe stopy procentowe wpływają bowiem na zmniejszenie opłacalności zakupu mieszkania pod wynajem na kredyt.

Biorąc pod uwagę dodatkowe ryzyka przy wynajmie – niepewność przepisów o eksmisji i możliwe problemy z lokatorami warto rozważyć inne opcje inwestowania w branży, która wciąż cieszy się ogromnym zaufaniem – zakup gruntów. A to dlatego, że obserwujemy stały wzrost wartości gruntów i zysków z inwestycji, zwłaszcza przy zakupie gruntu rolnego i przekształceniu go w budowlany. Warto rozważyć zakup ziemi bez udziału banku i skorzystać z oferty Saveinvest – firmy, sprzedającej grunty rolne i budowlane na nieoprocentowane raty – co pozwala na finansowanie za gotówkę nawet osobom, które nie posiadają wielkich nakładów. W czasach wysokiej i stale rosnącej inflacji to właśnie grunty mogą okazać się więc lepszym rozwiązaniem dla osób, chcących chronić swój kapitał oraz zarobić na inwestycji.

Artykuł powstał w celach edukacyjnych, lecz nie stanowi porady inwestycyjnej. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem.