Działka zalewowa i podmokła, co trzeba wiedzieć by uniknąć rozczarowania?

Planując zakup działki często szukamy ofert najkorzystniejszych finansowo. Zwracamy uwagę na położenie działki, dostęp do drogi. Często nieświadomie kupujemy grunty na terenach zalewowych lub podmokłych. Tania działka budowlana powinna wzbudzić podejrzenia, gdyż takie podłoża są niestabilne, o słabej nośności. Ostatecznie może okazać się, że zakup tańszej działki w rezultacie jest oszczędnością pozorną. Większe bowiem środki pochłonie zapewne budowa, podczas której konieczne będzie wykorzystanie innych, droższych technologii budowlanych.

Zakup działki – co należy sprawdzić

Wydaje nam się, że skoro odległość od wałów jest dość duża, chroni to nasze działki, a później często i domy przed zalaniem i zniszczeniami. Nic bardziej mylnego – ostrzega Robert Tomaszewski z SaveInvest. Przed zakupem takich nieruchomości warto zaciągnąć informacji na temat tego, czy dane tereny są zalewowe i podmokłe, czy nie. Unikniemy rozczarowań i niepotrzebnych kłopotów.

Działka objęta ryzykiem powodzi

Prawo wodne konkretnie wskazuje, dla celów ochrony przeciwpowodziowej, że w odległości 50 metrów od stopy wału przeciwpowodziowego a także na obszarach wyjątkowo zagrożonych powodzią, nie wolno budować. Dla obszarów takich są przygotowywane oceny ryzyka, wykaz ewentualnych skutków potencjalnych powodzi. Oceny takie konsultuje się z marszałkami i wojewodami. Następnie zaś informuje się o tym jednostki samorządów terytorialnych (odpowiedzialne m.in. za wydanie warunków zabudowy).

Stad też wszyscy właściciele, czy potencjalni nabywcy gruntów decydując się na budowę, powinni pofatygować się i sprawdzić ewentualne zagrożenia powodziowe. Ma to wpływ na ewentualne decyzje i późniejsze konsekwencje takich, a nie innych działań. Jeśli bez wiedzy na temat ewentualnych zagrożeń powodziowych, zostaniemy poszkodowani (wskutek nie przestrzegania przez właścicieli wody lub urządzenia wodnego) przysługuje nam odszkodowanie (ustalane w trybie decyzji od której nie służy odwołanie). W przypadku decyzji niezadowalającej jedynym środkiem prowadzącym do uzyskania odszkodowania może być założenie sprawy w postępowaniu cywilnym (dotyczy roszczeń odszkodowawczych od organów, które mimo świadomości zagrożeń wydały zezwolenia na budowę).

Jak inwestować w nieruchomości, nie narażając się na stratę?

Szukając terenu pod nasz dom, czy inną inwestycję powinniśmy sprawdzić, czy działka nie leży na terenach zalewowych/podmokłych. Mapy ryzyka powodziowego i zagrożenia powodziowego są ogólnie dostępne. Znajdują się w zasobach zarządu gospodarki wodnej i urzędu gminy. Innym rozwiązaniem jest przejrzenie planu zagospodarowania przestrzennego. Warto zachować zasadę należytej staranności w doborze działki i sprawdzeniu jej pod każdym względem. Jeśli sami nie posiadamy odpowiedniej wiedzy merytorycznej, praktyki i doświadczenia, to warto zlecić takie „poszukiwania” specjalistom. Świetnym wyborem będą eksperci z SaveInvest, którzy od lat zajmują się pozyskiwaniem dla swoich klientów odpowiednich działek, na których w przeciągu kilku lat można zyskać. Jest to bardzo ważne działanie, gdyż przy braku staranności trudno będzie dochodzić swoich praw czy odszkodowania w sytuacji popowodziowej.

Sprawdzanie gruntów przed rozpoczęciem budowy

Najpewniejszym sposobem sprawdzenia poziomu wód gruntowych, na interesującej nas działce, jest przeprowadzenie badań geotechnicznych. To szczególnie ważne, jeśli zamierzamy na danym gruncie rozpocząć budowę. Bez takich badań też można zaobserwować zjawiska, które powiedzą nam coś więcej o działce. Dla przykładu działka położona nad jeziorem czy zalewem, szczególnie wiosną, ukaże ewentualny zakres rozlewiska (wtedy poziom wód gruntowych jest najwyższy). Na terenie podmokłym rośnie najczęściej również kilka specyficznych gatunków roślin, np. trawy, sitowie, szczaw czy drzewa – olchy, wierzby. Sama przyroda wskaże nam, że teren do suchych nie należy.

Warto sporządzić odpowiednio umowę dla nieruchomości, dla której istnieje podejrzenie i ryzyko zalewania. Pomoże to w uzyskaniu dostępu do sądowego orzeczenia zadośćuczynienia lub nawet unieważnienia umowy kupna-sprzedaży w przypadku, gdy sprzedający wprowadził nas w błąd (oczywiście udowodnimy mu jego celowe działanie, np. w wyzbyciu się działki).

Zakup odpowiedniej działki to nie lada wyzwanie. Kupujący powinien sprawdzać nie tylko stan prawny nieruchomości, uzbrojenie, miejscowy plan zagospodarowania ale i jej otoczenie i zjawiska, jakie na danym terenie występują. Należy pamiętać, że to inwestycja na lata i aby przyniosła oczekiwany zysk należy zadbać o nią od samego początku, najlepiej ze sprawnie działającymi profesjonalistami.