Ile powinno wynosić wynagrodzenie za służebność przesyłu?

Co do zasady wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno rekompensować wszelkie niedogodności, jakimi obciążony został właściciel wskutek budowy w obrębie jego nieruchomości urządzeń służących do przesyłu. Jakich kłopotów można zatem oczekiwać w związku z ustaleniem wysokości takiego wynagrodzenia?

Jak wygląda procedura ustanawiania służebności przesyłu?

Ograniczanie własności nieruchomości poprzez ustanowienie służebności przesyłu zazwyczaj ustalane jest w drodze umowy. Może się także zdarzyć, że takie zobowiązanie powstanie na skutek postepowania administracyjnego, czyli przykładowo służebność przesyłu ustanowi w wydanej przez siebie decyzji starosta.

Zgodnie z przesłankami art. 305kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć prawem, na rzecz przedsiębiorcy zamierzającego wybudować lub którego własność stanowią określone w ustawie urządzenia, polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem danych urządzeń. Mowa tu o urządzeniach służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnego typu urządzeniach, które nie należą do części składowych nieruchomości, ale wchodzą w skład danego przedsiębiorstwa.

Jeżeli właściciel nieruchomości z jakichś względów odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jej podpisanie będzie konieczne dla właściwego funkcjonowania i korzystania z takich urządzeń, przedsiębiorca, którego własność będą one stanowiły, ma prawo żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Analogicznie, jeżeli to przedsiębiorca nie wyrazi zgody na zawarcie tego typu umowy, to właściciel nieruchomości może wystąpić o ustanowienie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

W obu tych omawianych przez kodeks cywilny przypadkach właściciele nieruchomości, bądź urządzeń przesyłowych, mogą dochodzić swoich praw przed sądem rejonowym, który rozpoznaje tego typu sprawy w trybie nieprocesowym. Sąd rozstrzyga sporną kwestię poprzez oznaczenie lokalizacji urządzeń przesyłowych, które biegły sądowy powinien określić na sporządzonej mapie.

Kłopotliwa wysokość wynagrodzenia

Kolejną sporną kwestią, jeśli chodzi o problem służebności przesyłu, jest ustalenie wynagrodzenia za tego typu świadczenia, o których tylko powierzchownie traktują wspomniane artykuły z kodeksu cywilnego. Najlepiej jeśli strony postępowania określą odpowiadającą wszystkim wysokość takiego wynagrodzenia jeszcze na etapie negocjacji miedzy nimi – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. W praktyce jednak do takiego porozumienia dochodzi niezmiernie rzadko. Albo właściciel żąda zbyt wysokiej ceny, na którą nie chce zgodzić się przedsiębiorstwo, albo to właśnie przedsiębiorstwo nie bierze pod uwagę wszelkich niedogodności, jakie tego typu urządzenie może spowodować i rekompensata wydaje się niestosowna dla właściciela. Jeśli negocjacje, co do wysokości wynagrodzenia, nie zostaną zwieńczone pomyślnie na etapie porozumienia między stronami, to wysokość wynagrodzenia również zostanie określona przez sąd, do którego trafi taka sprawa.

Problemy z odpowiednią wysokością wynagrodzenia mają u źródeł także inne przyczyny. Należy bowiem pamiętać, że oprócz ceny rynkowej dla najmu bądź dzierżawy dla każdej sprawy trzeba brać pod uwagę jej zupełnie różne aspekty i to właśnie w oparciu o nie determinować wysokość rekompensaty dla właściciela. Nie jest bowiem możliwe wyprowadzenie ujednolicającej formuły, która pozwalałby na każdorazowe określanie w jakim stopniu urządzenia ograniczają prawo własności nieruchomości – każde okoliczności będą inne i zależeć będą od bardzo różnych od siebie czynników. Najważniejsze jest, by wynagrodzenie można było uznać za ekwiwalent rekompensujący wszelkie niedogodności jakimi obciążony został właściciel, które w znacznym stopniu uniemożliwiły wykonywanie przez niego posiadanego prawa własności – czyli po prostu znacznie ograniczyły możliwości korzystania z nieruchomości na skutek czego właściciel odniósł pewne straty.