PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Inwestor kontra gmina, czyli jak radzić sobie z niekorzystnymi uchwałami. Część pierwsza

Bartosz Antos
16 grudnia 2015
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Działki

Gmina podjęła kontrowersyjną lub niekorzystną dla mieszkańców uchwałę? Warto wiedzieć kto i kiedy ma prawo wnieść do sądu skargę na uchwałę rady gminy.

Podstawy prawne

Według art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każdy, którego z jakichkolwiek względów interes prawny lub uprawnienie naruszono poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej może – ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia – zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Podjęta uchwała, innymi słowy, musi rodzić dla osoby skarżącej konkretne konsekwencje prawne, które obligatoryjnie muszą zostać wykazane w złożonej skardze.

Jeszcze przed sądem

Nie można jednak od razu kierować sprawy na drogę sądową. Należy dać radzie gminy szansę na dobrowolne usunięcie przesłanek naruszających przepisy prawa jakie znalazły się w kwestionowanej uchwale.

Inwestor kwestionujący podjętą przez gminę decyzję w składanym przez siebie wniosku powinien jednoznacznie wskazać jakich uchybień dopuścił się organ. Ponadto wskazać w jakim stopniu doszło do naruszenia prawa. Rada gminy po rozważeniu argumentów zaprezentowanych w tego rodzaju piśmie może przychylić się do komentarza inwestora. Może również odmówić wprowadzenia jakichkolwiek zmian do treści swojej uchwały. Jeśli organ gminy wybierze tę drugą opcję, skarżący zgodnie z prawem ma czas 30 dni na wniesienie skargi do sądu.

Jeśli natomiast rada gminy w ogóle nie zdecyduje się na ustosunkowanie do wniosku inwestora i na jego pismo nie odpowie, to skargę na uchwałę organu gminy uzna się za ważną, jeżeli zostanie wniesiona w ciągu 60 dni licząc od dnia złożenia wezwania do rady gminy – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. A zatem brak odpowiedzi ze strony gminy nie doprowadzi ani do opóźnień, ani do zablokowania sprawy. Nawet jeśli osoba skarżąca skieruje wezwanie do usunięcia naruszającej jego interes uchwały, a zaraz potem bezpośrednio do sądu, taka sprawa będzie od razu rozpatrywana, co potwierdza wiele orzecznictw sądowych – dla przykładu to NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r. (sygnatura akt: I OSK 673/14).

Interes prawny skarżącego

Warto jeszcze wyjaśnić kwestię prawidłowego rozumienia zawartej w art. 101 ustawy o samorządzie gminnym przesłanki o naruszaniu interesu skarżącego. Jakie konkretnie zapisy w podjętej przez radę gminy uchwale mogą do takiego naruszenia prowadzić? Po pierwsze należy mieć świadomość, że każdemu na postawie przepisów prawnych przysługują pewne znacznie różniące się od siebie uprawnienia. Dlatego naruszenie interesu prawnego należy przede wszystkim łączyć z sytuacją, gdy decyzja organu narusza przepisy jakiejś ustawy. Przykładowo zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny lub też sprzeciwia się zasadzie współżycia społecznego. Jeśli zatem decyzja rady nakłada na inwestora ograniczenia, które wcześniej nie wynikały bezpośrednio z regulacji ustawowych, zakłada się, że decyzja gminy naruszyła interes prawny właściciela nieruchomości.

Skarga

Przy składaniu skargi do sądu administracyjnego inwestor musi wykazać, że jego interes prawny naruszono w sposób bezpośredni i realny. Chodzi o to, by rzeczowo uargumentować stopnień ingerencji decyzji w sytuację inwestora. Przykładowo jeśli gmina uchwala w drodze decyzji nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, bez podania żadnego uzasadnienia, działkę inwestora pozbawi się możliwości zabudowy, to właściciel ma pełne prawo do zaskarżenia uchwały gminy.

Wiele kłopotów przysparza także inwestorom utożsamianie pojęcia interesu prawnego z interesem faktycznym. Ten drugi nie jest bowiem w ogóle brany pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosków zaskarżających uchwałę rady gminy. A więc przykładowo osoba, która zawarła umowę przedwstępną dotyczącą kupna pewnej nieruchomości, na której podobnie jak w poprzednim przykładzie na skutek nowych ustaleń planu nie da się nic wybudować, nie może skierować swojej skargi do sądu administracyjnego, ponieważ decyzja gminy nie narusza żadnego przepisu, który miałby chronić interes takiej osoby. Podpisanie umowy przedwstępnej bowiem nie jest jednoznaczne z otrzymaniem przez kupującego prawa własności do nieruchomości. Innymi słowy umowa przedwstępna nie daje praw do rozporządzania nieruchomością.

W kolejnej części poradnika: czy inwestor może zaskarżyć naruszające jego interes studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top