Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Dlaczego ceny gruntów rolnych rosną?

Dane statystyczne nie pozostawiają złudzeń. Tylko w ciągu ostatnich pięciu latach średnia cena hektara gruntu ornego w Polsce wzrosła z 47 510 złotych do 61 362 złotych. To zatem wzrost zdecydowanie przewyższający poziom inflacji. A należy podkreślić, że są to jedynie uśrednione dane. Gdyby porównać działki, które mają potencjał inwestycyjny lub możliwe jest ich przekształcenie na działki budowlane, skok wartości byłby z pewnością jeszcze bardziej zauważalny. „Takie grunty rolne zlokalizowane w atrakcyjnych nadmorskich lub górskich miejscowościach kosztują dzisiaj nawet o 30-40 procent więcej niż jeszcze pięć lat temu. To zatem idealna inwestycja w działki. A mówimy tutaj oczywiście o terenach, które leżą odłogiem i jeszcze nie rozpoczęto działań w celu podniesienia ich wartości.” – zauważa Bartosz Antos.

Skąd zatem wynika ten stały i stabilny wzrost? Dlaczego inwestycja w ziemię się opłaca? Tak naprawdę czynników jest kilka. Paradoksalnie ogromną rolę odgrywa tutaj inflacja. To zjawisko kojarzy się jednoznacznie negatywnie. Rozumiemy je jako źródło wszelkich problemów i prostą drogę do zubożenia społeczeństwa. Trudno zatem tłumaczyć dzisiaj, że inflacja jest zjawiskiem koniecznym. Tak jednak w istocie jest. Specjaliści w dziedzinie ekonomii powtarzają, że niska inflacja pozytywnie wpływa na wzrost gospodarczy, dlatego jest zjawiskiem pożądanym. Banki narodowe poszczególnych państw europejskich i nie tylko każdego roku ustanawiają pewną strategię działania w zakresie poziomu inflacji. Ustalają po prostu cel inflacyjny, który należałoby osiągnąć. W Polsce Narodowy Bank Polski ustanowił ten pułap na poziomie 2,5 procent rocznie. Przy czym dopuszczalne jest jego odchylenie „na plus” lub „na minus”.

Inflacja a inwestycja w grunty

No ale co właściwie inflacja ma wspólnego z nieruchomościami? Bardzo wiele. Skoro bowiem naturalnym procesem jest stopniowy wzrost cen dóbr i usług, nieracjonalnym działaniem jest trzymanie pieniędzy „w skarpecie”. Z czasem tracą one bowiem na wartości. Mówiąc prościej – z tą samą kwotą z roku na rok stać nas na coraz mniej. Należy więc ulokować gotówkę w sposób, który zapewni zysk albo przynajmniej dopasowanie do poziomu inflacji. Jedzenie, ubrania, meble, elektronika – na co dzień kupujemy wiele przedmiotów. Faktem jednak jest, że większość z nich nie jest trwała. Szybko się niszczą, ulegają zepsuciu albo zastępowane są przez nowocześniejsze i lepsze modele. Pod inwestycję należy zatem znaleźć aktywa, które są trwałe. Inwestycja w grunty jest więc odpowiedzią na pytanie.

Za najtrwalsze aktywa pozwalające na dokonanie korzystnej inwestycji uchodzą zatem przede wszystkim nieruchomości oraz złoto. Mimo zmieniających się realiów i koniunktury, to właśnie one z roku na rok zyskują na wartości. Co przy tym istotne, ten wzrost wartości jest wyższy niż wzrost inflacji. Planując tego typu zakup należy przy tym patrzeć perspektywicznie. Nie jest istotne to, co będzie oferowała ta nieruchomość za dwa-trzy lata. Trzeba raczej zadać sobie pytanie – jak będzie się prezentowała wartość gruntu za dziesięć, dwadzieścia, a może nawet trzydzieści lat. Inwestując w działki należy wykazać się wyobraźnią i kreatywnością. Inwestując w grunty należy pomyśleć o tym, jak wyprzedzić innych – zdobyć dzisiaj to, co może stać się wyjątkowo cenne w przyszłości.

Działka budowlana – wcale nie ma ich tak dużo

To, co silnie wpływa na szybki wzrost wartości gruntów rolnych w Polsce to także ich ograniczona podaż. Większość dóbr można po prostu wyprodukować więcej. Na rynku pojawi się więcej samochodów, komputerów, telewizorów, ubrań, ale nie nieruchomości. Oczywiście pomijamy tutaj ekstremalne przypadki i usypywanie wysp w okolicach Dubaju. Generalną zasadą jest to, że ziemi jest tyle…i tylko tyle. Aby nabyć zatem grunt w atrakcyjnej lokalizacji trzeba się pospieszyć albo w przyszłości zapłacić za to samo dużo więcej. Zresztą podobną zasadę można stosować również w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych lub mieszkań. Tam jednak pewnym istotnym czynnikiem będzie kwestia ich stopniowego zużywania się i… zmieniającej się mody. Dzisiaj eleganckie mieszkanie w nowoczesnym budownictwie, urządzone w stylu industrialnym albo skandynawskim, jest marzeniem wielu. No ale za 10 lat taki styl urządzania wnętrz może nie być już na topie. Nie wspominając o zużytych sprzętach, wysiedzianej kanapie albo zadrapanych meblach. Właśnie dlatego inwestycja w ziemię okazuje się bardziej opłacalna.

Jak doprowadzić do wzrostu wartości nieruchomości?

Poza tym na wartość gruntów rolnych można także w pewnym stopniu wpłynąć. Istnieje szereg zabiegów, które można zastosować, by podnieść wartość ziemi. „Mając dwudziestoletnie doświadczenie na rynku nieruchomości rolnych, wiemy w jaki sposób na nie patrzeć, by znaleźć tę, która teraz jest tania, ale w przyszłości będzie prezentowała dużą wartość. Chociaż oczywiście nigdy nie działamy wyłącznie „na czuja”. Zanim zdecydujemy się na inwestycję w grunty, przeprowadzamy szeroko zakrojony audyt, weryfikując wszystkie istotne elementy działki.” – zauważa Bartosz Antos.

„To oczywiście wymaga czasu i dużego zaangażowania. Konieczne jest wystosowanie kilkunastu, a czasem kilkudziesięciu pism do gmin, starostów, wojewodów, operatorów sieci i innych podmiotów. Potrzebne są też wizyty w urzędach. Ustalamy przede wszystkim czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub przynajmniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Sprawdzamy też jaka jest klasa gleby. Weryfikujemy czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, czy jest wyposażona w jakiekolwiek media, czy przebiegają przez nią sieci. Czasem zdarza się też, że nieruchomość jest objęta decyzją o inwestycji celu publicznego, co zdecydowanie zmienia nasz późniejszy schemat działania. A niejednokrotnie inwestycja w działki wymaga „zrobienia porządku” w księgach wieczystych. Okazuje się bowiem, że nieruchomość nie posiada jeszcze elektronicznej księgi wieczystej, jest zamieszanie z numeracją działek albo część działek trzeba wydzielić do innej księgi wieczystej.”

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie tylko…

Tak naprawdę wymienione działania dopiero pozwalają określić potencjał inwestycyjny danej nieruchomości i przesądzić, czy warto angażować w nią więcej czasu i pieniędzy. Tak naprawdę, aby ta nieruchomość dała oczekiwany zysk, należy jeszcze pomyśleć o tym, co zrobić, by zwiększyć jej wartość. Grunty rolne są bowiem cenne, ale oczywiście nieporównywalnie większy zysk można osiągnąć przekształcając je na działki budowlane. Pierwszym ważnym elementem jest podział nieruchomości. Grunty rolne kupuje się najczęściej w wymiarze hektarowym jako 3, 5, 8 i więcej hektarów. Chodzi jednak o to, by stworzyć z niej co najmniej kilkanaście mniejszych, które nadadzą się do klasycznej zabudowy jednorodzinnej, a zarazem będzie je można sprzedać osobom fizycznym bez ograniczeń.

Generalnie obowiązują zatem następujące zasady. Grunt poniżej 0,3 hektara nie podlega ograniczeniom w zbywaniu. Z kolei zbycie gruntu od 0,3 hektara, ale poniżej 1 hektara nie wymaga zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W drugim przypadku należy jednak liczyć się z pierwokupem albo prawem nabycia. Sprzedaż większej działki na rzecz osoby fizycznej jest praktycznie niemożliwa. Dodatkowo należy pamiętać o zasadach dotyczących podziału działki. Podziału nieruchomości rolnej można dokonać bez decyzji administracyjnej, ale tylko pod warunkiem, że powstaną działki o powierzchni co najmniej 0,3 hektara. Wydzielenie z gruntu rolnego działek poniżej 0,3 hektara znajduje już ograniczenia ustawowe.

Kiedy powstanie działka budowlana?

Po podziale nieruchomości można przejść do procesu ich odrolnienia. Oczywiście tę kwestię znacząco ułatwia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli wskazuje inne niż rolne przeznaczenie działek, to przechodzenie dodatkowego procesu odrolnienia nie jest konieczne. Najczęściej jednak nieruchomości rolne nie są objęte planem miejscowym. Tutaj ważnym czynnikiem jest zatem klasa bonitacyjna gruntu. W Polsce obowiązuje skala od I do VI. Odrolnienie gruntów najwyższych klas (I-III) może odbyć się zasadniczo wyłącznie w planie miejscowym (z małymi wyjątkami) za uprzednią zgodą odpowiedniego ministra – chyba że grunt położony jest w granicach administracyjnych miasta (wtedy nie trzeba ustalać zmiany przeznaczenia w planie miejscowym, ale i tak potrzebna jest decyzja zezwalająca na odrolnienie). Odrolnienie takich gruntów jest dwuetapowe i obejmuje: uzyskanie planu miejscowego, a także uzyskanie decyzji o odrolnieniu (gdzie jest naliczana opłata za odrolnienie).

W przypadku gruntów klas IV-VI sytuacja jest dużo prostsza, bo w zasadzie można od razu starać się o uzyskanie warunków zabudowy. Chociaż to również oznacza długotrwałe postępowanie administracyjne. Ubiegając się o warunki zabudowy także trzeba spełnić szereg ustawowych wymogów. Przede wszystkim co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej musi zostać zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Grunt powinien mieć także dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające dla danego zamierzenia inwestycyjnego.

Dlaczego potrzeba dobrej infrastruktury technicznej?

Poza kwestiami związanymi stricte z formalnoprawnym przekształceniem nieruchomości z rolnej na budowlaną, należy też zadbać o dodatkową infrastrukturę. Dostęp do drogi publicznej jest konieczny, by w ogóle myśleć o sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zatem działki nie są położone w bezpośrednim sąsiedztwie drogi gminnej, powiatowej, wojewódzkiej czy krajowej, konieczne jest poczynienie starań, by miały do niej dostęp. Oczywiście nakłonienie gminy do przedłużenia drogi lub zrobienia nowej jest najczęściej skazane na porażkę. W przypadku jednak niewielkiej odległości działek od drogi publicznej możliwe jest uzyskanie stosownej służebności. Wszystko zależy oczywiście od konkretnego przypadku, ukształtowania terenu, sąsiedztwa i wielu innych czynników.

Inwestycja w ziemię wymaga zatem podjęcia szeregu różnych działań. Czynnikiem znacząco podnoszącym wartość nieruchomości, a zarazem elementem koniecznym do uzyskania warunków zabudowy jest także dostęp do mediów. Prąd, woda, kanalizacja, gaz – to elementy kluczowe. Niekiedy uzyskanie przyłączy jest rzecz jasna trudniejsze niż samo odrolnienie działki. Wymaga też poniesienia znaczących kosztów. „Wiedząc, że realizujemy większą inwestycję, a z nasze działki nad morzem w jednym miejscu kupi kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt osób, nie boimy się inwestować w rozbudowaną infrastrukturę. Wykonujemy zatem niezbędne przyłącza nawet wtedy, gdy wymaga to od nas poniesienia znaczących środków. W dłuższej perspektywie jest to bowiem dla nas opłacalne, a naszym klientom pozwala spełnić ich marzenie i w pełni cieszyć się swoim małym azylem w Mielnie, Kopaninie lub innej nadmorskiej miejscowości.” – stwierdza Bartosz Antos.

Inwestycja w ziemię – dlaczego warto?

Należy podkreślić, że inwestycja w grunty jest bardzo bezpieczna. Można mieć pewność, że pieniądze zostaną ulokowane w odpowiedni sposób szczególnie wtedy, gdy korzysta się z pomocy specjalistów. Samodzielna droga przez meandry licznych postępowań administracyjnych dla wielu osób może okazać się zbyt trudna. Wielokrotne wizyty w urzędach i ciągła wymiana pism bywa również bardzo kosztowna, czasochłonna i angażująca. „Saveinvest Sp. z o.o. działa w taki sposób, by maksymalnie odciążyć przyszłych nabywców nieruchomości. Załatwiamy wszystkie formalności, a kupujący może skupić się na planowaniu przyszłej aranżacji swojego wymarzonego domku nad morzem.