Jak bardzo plan zagospodarowania przestrzennego może ingerować we własność nieruchomości?

Na czym polega tzw. zasada proporcjonalności w przypadku ograniczania prawa własności nieruchomości przy uchwalaniu planów miejscowych?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego – zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i stanowi podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych, przykładowo pozwolenia na budowę. W jego treści zawarte zostać mogą m.in. informacje o przeznaczeniu poszczególnych gruntów, warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu. W związku z powyższym bardzo często pojawia się problem dotyczący ograniczania w miejscowych planach prawa własności nieruchomości. W jakich okolicznościach organy uchwalające nowy plan (lub dokonujące zmiany w tym już istniejącym) nie mogą wprowadzać takich ograniczeń do jego treści? Przecież nawet w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym widnieje przesłanka, zgodnie z którą każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Plan zagospodarowania przestrzennego a ład przestrzenny

Za podstawę wiążącą organy gminne przy uchwalaniu nowych dokumentów planistycznych uważana jest powszechnie, zawarta w Konstytucji RP, tzw. zasada proporcjonalności. Zgodnie z wieloma wyrokami sądowymi (m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 marca 2012 r., sygnatura akt: IV/SA Wa 33/12) zasada ta zostanie naruszona w sytuacji nadmiernej ingerencji w prawo własności bez uzasadnienia innymi wytycznymi dotyczącymi racjonalnego planowania. Chodzi tu głownie o konieczność dążenia przez gminę do zachowania ładu przestrzennego, czy przyjmowanie postanowień związanych z jej zrównoważonym rozwojem – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Zasada proporcjonalności obliguje więc twórców planów miejscowych do precyzyjnego uzasadniania, w myśl wymienionych wyżej wartości, każdego ograniczenia, jakie ma zostać zawarte w nowym dokumencie planistycznym. Prawo własności może zostać zatem ograniczone w planie miejscowym, którym jest działka objęta, ale dopiero po uprzednim dokonaniu przez gminę niezbędnych ustaleń, w których wezmą pod uwagę zabezpieczenie interesu wspólnoty oraz jak najmniejszy zakres ingerencji w prawa właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Ochrona prawna właścicieli nieruchomości

Ustawodawca nie pozostawił jednak właścicieli nieruchomości bez żadnej ochrony prawnej. Zgodnie bowiem z treścią art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji, gdy z powodu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione albo istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Właściciel nieruchomości może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej części. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została za sprawą zmian w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości.