Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak bardzo plan zagospodarowania przestrzennego może ingerować we własność nieruchomości?

Robert Tomaszewski
12 maja 2017
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Na czym polega tzw. zasada proporcjonalności w przypadku ograniczania prawa własności nieruchomości przy uchwalaniu planów miejscowych?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego – zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i stanowi podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych, przykładowo pozwolenia na budowę. W jego treści zawarte zostać mogą m.in. informacje o przeznaczeniu poszczególnych gruntów, warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu. W związku z powyższym bardzo często pojawia się problem dotyczący ograniczania w miejscowych planach prawa własności nieruchomości. W jakich okolicznościach organy uchwalające nowy plan (lub dokonujące zmiany w tym już istniejącym) nie mogą wprowadzać takich ograniczeń do jego treści? Przecież nawet w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym widnieje przesłanka, zgodnie z którą każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Plan zagospodarowania przestrzennego a ład przestrzenny

Za podstawę wiążącą organy gminne przy uchwalaniu nowych dokumentów planistycznych uważana jest powszechnie, zawarta w Konstytucji RP, tzw. zasada proporcjonalności. Zgodnie z wieloma wyrokami sądowymi (m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 marca 2012 r., sygnatura akt: IV/SA Wa 33/12) zasada ta zostanie naruszona w sytuacji nadmiernej ingerencji w prawo własności bez uzasadnienia innymi wytycznymi dotyczącymi racjonalnego planowania. Chodzi tu głownie o konieczność dążenia przez gminę do zachowania ładu przestrzennego, czy przyjmowanie postanowień związanych z jej zrównoważonym rozwojem – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Zasada proporcjonalności obliguje więc twórców planów miejscowych do precyzyjnego uzasadniania, w myśl wymienionych wyżej wartości, każdego ograniczenia, jakie ma zostać zawarte w nowym dokumencie planistycznym. Prawo własności może zostać zatem ograniczone w planie miejscowym, którym jest działka objęta, ale dopiero po uprzednim dokonaniu przez gminę niezbędnych ustaleń, w których wezmą pod uwagę zabezpieczenie interesu wspólnoty oraz jak najmniejszy zakres ingerencji w prawa właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Ochrona prawna właścicieli nieruchomości

Ustawodawca nie pozostawił jednak właścicieli nieruchomości bez żadnej ochrony prawnej. Zgodnie bowiem z treścią art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji, gdy z powodu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione albo istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Właściciel nieruchomości może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej części. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została za sprawą zmian w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe