Jak crowdfunding wpłynie na rynek nieruchomości?

14 lipca opublikowano ustawę wprowadzającą szeroko komentowane ostatnio wakacje kredytowe. Ten akt jest jednak istotny nie tylko dla kredytobiorców. Jednocześnie bowiem reguluje on mechanizm crowdfundingu, czyli finansowania społecznościowego. Czym właściwie jest finansowanie społecznościowe? Kto z niego skorzysta? Jaki będzie miało wpływ na rynek nieruchomości i działki budowlane? Na te pytania odpowiada Patryk Wajda – Specjalista ds. Projektów Inwestycyjnych w Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Czym jest crowdfunding?

Największym przeciwnikiem dobrych pomysłów, mogących przerodzić się w dobrze prosperujący biznes albo interesującą inwestycję, jest pieniądz. Nawet najlepsza koncepcja nie wygra bowiem z brakiem odpowiednich funduszy. Od pieniędzy wszystko się zaczyna i na nich również się kończy. Przedsiębiorcy stawiający pierwsze kroki na rynku mają zatem najczęściej niemały problem. Często ich własne fundusze są niewystarczające do realizacji zamierzonych planów. Start-upom brakuje też zdolności kredytowej, by uzbierać kapitał potrzebny do uruchomienia biznesu. Na szczęście istnieją alternatywne sposoby finansowania inwestycji. Tutaj z pomocą przychodzi chociażby crowdfunding.

Ustawa z 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom – w części dotyczącej przedsięwzięć crowdfundingowych – jest efektem wdrożenia do krajowego porządku prawnego rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/1503 z 7 października 2020 r. w sprawie europejskich dostawców usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych oraz zmieniającego rozporządzenie (UE) 2017/1129 i dyrektywę (UE) 2019/1937. Crowdfunding to inaczej finansowanie społecznościowe. To rozwiązanie z dziedziny technologii finansowej. Ma ono zapewnić małym i średnim przedsiębiorstwom, w tym przede wszystkim start-upom, alternatywny sposób finansowania inwestycji.

Platformy crowdfundingowe

Idea crowdfundingu realizowana jest za pośrednictwem tak zwanych platform crowdfundingowych, czyli rozwiązań cyfrowych udostępnianych w Internecie otwartemu gronu odbiorców przez dostawcę usług finansowania społecznościowego, służącego do prowadzenia zbiórek crowdfundingowych. Inaczej mówiąc finansowanie społecznościowe to po prostu klasyczna „zrzutka”. Inwestorem może być każdy – zarówno inny przedsiębiorca, jak i osoba fizyczna. Start-upy uzyskują finansowanie od członków wirtualnej społeczności, rodziny, znajomych i wszystkich zainteresowanych danym przedsięwzięciem, którzy zdecydują się przelać chociażby drobną sumę na konto pomysłodawcy.

Najczęściej inwestorzy mogą liczyć na określone profity w związku ze wsparciem danego projektu. W takiej najbardziej sformalizowanej wersji crowdfundingu otrzymują po prostu udział w przyszłych zyskach z przedsięwzięcia. Czasem wpłacającym datki oferowane są też produkty, które zostaną wyprodukowane dzięki zbiórce. W tym wariancie jest to zatem forma przedsprzedaży. Niektórzy proponują też w zamian za wpłatę określone usługi lub nagrody rzeczowe.

Crowdfunding – czy to działa?

Do najpopularniejszych w Polsce platform crowdfundingowych należą dzisiaj Zrzutka.pl, Polakpotrafi.pl, Pomagam.pl, a także Siepomaga.pl. Oczywiście w nich inwestycje start-upowe mieszają się z różnorodnymi akcjami charytatywnymi, dlatego przynajmniej dzisiaj nie mają stricte charakteru wspierającego biznes. Zyskują jednak na popularności serwisy typowo nastawione na rozwój start-upów i realizację przedsięwzięć inwestycyjnych. W tym zakresie należałoby wymienić chociażby Beesfund, Emiteo oraz Navigator Crowd.

Czy w ten sposób rzeczywiście można uzbierać solidny zastrzyk gotówki do realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia? Tak i pokazują to już zakończone zbiórki. Przykładowo Tenczyńska Okovita zebrała w 2021 roku 4,4 mln złotych i to w bardzo krótkim czasie – 8 godzin od uruchomienia zbiórki. Jeszcze lepszy wynik osiągnęła firma CanPoland S.A., która oczekiwaną kwotę 4,4 mln złotych zebrała w… 11 minut. Widać zatem, że w crowdfundingu tkwi ogromny potencjał.

Crowdfunding to nie nowość

Warto jednak podkreślić, że tak naprawdę idea crowdfundingu to nie nowość. Jej swoisty prototyp – subskrypcja była bardzo popularna w XVIII wieku. Wówczas kompozytorzy proponowali zakup swojego utworu zamożnym miłośnikom muzyki i dopiero wtedy, gdy zebrał odpowiednią liczbę subskrybentów, gwarantującą mu solidny zarobek, decydował się na publikację utworu. W taki sposób działał chociażby Beethoven.

W Stanach Zjednoczonych crowdfunding to natomiast bardzo popularny sposób finansowania wszelkich inwestycji już od wielu lat. Do historii przeszła chociażby „zrzutka” amerykańskich fanów brytyjskiej grupy rockowej Marillion, którzy zebrali w 1997 roku w Internecie 60 tysięcy dolarów na sfinansowanie trasy koncertowej zespołu po Stanach Zjednoczonych. Potem korzystając z idei crowdfundingu Marillion wypuścił trzy swoje albumy – „Anoraknophobia”, „Marbles” i „Happiness Is the Road”.

Polska regulacja crowdfundingowa

A i w Polsce obowiązywała kiedyś regulacja w zakresie finansowania społecznego. W latach 30. XX wieku funkcjonowała bowiem ustawa z 15 marca 1933 r. o zbiórkach publicznych. Wtedy co prawda takie zbiórki, ze względu na panujący wówczas ustrój, miały dość ograniczoną swobodę istnienia. Tak czy inaczej można ją jednak uznać za swoisty zalążek polskiego crowdfundingu. Ustawa ta funkcjonuje praktycznie do dzisiaj, chociaż w dość mocno zmienionej formie. Aktualnie obowiązująca ustawa z 14 marca 2014 r. o zasadach prowadzenia zbiórek publicznych rozumie publiczne zbieranie pieniędzy raczej jako działalność skierowaną na realizację celów publicznych.

W Polsce brakowało zatem ustawy, która ujmie ideę crowdfundingu w sposób kompleksowy. Takie finansowanie było legalne, ale każdy kto chciał z niego skorzystać musiał zmierzyć się z wieloma problemami, w tym przede wszystkim prawno-podatkowymi. Czy to się zmieni? Nadzieję daje ustawa o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. Po wielu latach crowdfunding wreszcie może przybrać w pełni legalną i uporządkowaną formułę.

Ustawa o finansowaniu społecznościowym – co się zmieni?

Co zatem zakłada nowa regulacja? Przede wszystkim funkcjonujące platformy crowdfundingowe staną pełnoprawnymi członkami rynku kapitałowego. Będą zatem działały obok banków, biur maklerskich, a także towarzystw funduszy inwestycyjnych, czyli dużych graczy rynku finansowego. Oczywiście wraz ze wzrostem uprawnień, platformy crowdfundingowe zostaną też obarczone większą odpowiedzialnością. Idea finansowania społecznościowego przybierze zdecydowanie bardziej sformalizowaną postać.

Pierwszym i najważniejszym elementem jest podwyższenie limitu zbiórek do kwoty 5 milionów euro i to bez prospektu emisyjnego. Dodatkowo ofertę inwestycyjną będzie można kierować do wszystkich obywateli Unii Europejskiej. Dzisiaj teoretycznie też nie ma w tym zakresie przeszkód, ale wiąże się z wydatkiem rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych za notyfikowanie takiej emisji w każdym kraju odrębnie. Drugim niezwykle ważnym elementem ustawy jest rozszerzenie ochrony inwestora. Wprowadzono bowiem 30-dniowy termin na wycofanie się z inwestycji.

Działanie platform crowdfundingowych na nowych zasadach

Same platformy finansowania społecznościowego też czekają zmiany. Będą one musiały uzyskać specjalną licencję Komisji Nadzoru Finansowego. Ten proces może potrwać nawet kilka miesięcy. Z pełni możliwości nowej regulacji będzie zatem można korzystać najpewniej dopiero w przyszłym roku. Tak czy inaczej warto czekać. Podmioty, które planują skorzystać z nowych, dostępnych mechanizmów finansowania, powinny natomiast już rozpocząć przygotowania. Co przy tym istotne, na idei crowdfundingu mogą skorzystać nie tylko typowe start-upy. To także szansa dla poważnych, dużych i działających na rynku już od jakiegoś czasu przedsiębiorstw.

Finansowanie społecznościowe może być też motorem napędowym dla branży nieruchomości. Kilkadziesiąt milionów złotych to już kwota pozwalająca na sfinansowanie całkiem dużego przedsięwzięcia – niewielkiego projektu deweloperskiego, powierzchni magazynowej czy małego centrum handlowego. Ekonomiści widzą też nadzieję na rozwój niejako związanej z rynkiem nieruchomości branży OZE. Na bazie crowdfundingu możliwa będzie już realizacja biogazowni czy też farmy fotowoltaicznej.

Poza tym crowdfunding może pomóc tym inwestorom, którzy cierpią z powodu wysokiego progu wejścia na rynek nieruchomości. Dzięki finansowaniu społecznościowemu można łatwo znaleźć innych inwestorów do współpracy. W ten sposób łatwiej kupić nieruchomości na wynajem, które w krótkim czasie przyniosą solidny zysk. To również metoda na uruchomienie biznesu w zakresie tak zwanych flipów, polegających na zakupie nieruchomości do generalnego remontu, jej odnowieniu oraz dalszej sprzedaży z dużym zyskiem.

Saveinvest Sp. z o.o. – skorzystaj z wzrostu wartości nieruchomości

W Saveinvest Sp. z o.o. nigdy nie zamykamy się na nowości. Nie wykluczamy zatem, że kiedyś i my włączymy w realizację którejś z naszych inwestycji ideę crowdfundingu. Póki co bazujemy jednak na stałym i sprawdzonym schemacie – również alternatywnym sposobie finansowania inwestycji. Nie wymagamy zaświadczeń od pracodawcy o zarobkach, wyciągów z rachunków bankowych, zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, formularzy PIT-37 czy rozmaitych poręczeń. W ogóle nie badamy zdolności kredytowej naszych klientów. Jedyne, co trzeba mieć, by zrealizować swoje marzenie o działce nad morzem, to minimalny wkład własny. Dzięki temu inwestowanie w nieruchomości jest dostępne praktycznie dla każdego.

Oferujemy działki w atrakcyjnych lokalizacjach – nad morzem i w górach. Proponujemy je w różnych wariantach – działki budowlane gotowe do zabudowy, działki nad morzem w trakcie przekształcenia, a także działki nieujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które mają duży potencjał inwestycyjny. Wszystkie pozwalają bezpiecznie i korzystnie ulokować kapitał. Wszystkie mają też ogromny potencjał inwestycyjny. Nieruchomości gruntowe, którymi obracamy w ciągu ostatnich 20 lat odnotowały wzrost wartości aż o 990%.