Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to niezwykle istotny dokument. On decyduje o tym co ma prawo powstać na danym obszarze. Właśnie dlatego powinny na niego zwrócić uwagę osoby zamierzające kupić nieruchomość. Jak uniknąć budowy wysypiska przed oknami? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest plan miejscowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument uchwalany przez radę gminy. Określa on przeznaczenie terenów, a także sposób ich zagospodarowania i zabudowy. Dzięki niemu wiadomo między innymi jakie inwestycje celu publicznego powstaną na danym obszarze oraz jak wysokie budynki można tam stawiać. Kupując nieruchomość otoczoną niezabudowanymi gruntami można się zatem dowiedzieć jak będzie się rozwijał dany obszar w przyszłości. Warto starannie przeanalizować plan miejscowy przed zakupem nieruchomości, aby uniknąć niepotrzebnych rozczarowań. Może się bowiem okazać, że przed oknami wyrośnie nam kilkunastopiętrowy wieżowiec albo wysypisko śmieci. Oczywiście miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego ulegają zmianom. Za wszelkie niekorzystne modyfikacje tego aktu okoliczni właściciele mogą jednak domagać się stosownego odszkodowania.

MPZP a studium

Co również istotne w tym kontekście miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należy odróżnić od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ten drugi dokument również określa przeznaczenie danego obszaru. Studium, w odróżnieniu od planu miejscowego nie ma jednak charakteru aktu prawa miejscowego. Ten dokument jest zatem wiążący dla organów gminy, które uchwalają plan miejscowy, ale nie wiąże bezpośrednio mieszkańców gminy. Studium w pewnym sensie zatem tylko ogólnie określa politykę przestrzenną gminy nie kreując jednocześnie żadnych szczególnych obowiązków. Plan miejscowy zawiera natomiast bardzo specyficzne i szczegółowe wytyczne na temat przyszłej zabudowy – od dopuszczalnego rodzaju budynku, aż po szczegółowe parametry techniczne powstających budowli.

Z czego składa się plan miejscowy?

Skoro zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest tak istotny warto wiedzieć w jaki sposób go czytać. Dokument ten składa się z dwóch części – części tekstowej (uchwały) oraz części graficznej (załącznika do uchwały). Uchwała posiada układ klasycznego aktu prawnego. Znajdziemy w niej zatem podstawę prawną wydania, przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe, a także regulacje dotyczące wejścia w życie. Uchwała jest najczęściej podzielona na paragrafy, ustępy, punkty i litery. Z kolei część graficzna to mapa zasadnicza sporządzona z reguły w skali 1:1000. Znajdziemy na niej między innymi rozgraniczenie obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, granice administracyjne, linie zabudowy, oznaczenia obiektów i terenów chronionych – wymienia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak czytać plany miejscowe?

Aby dowiedzieć się czy w sąsiedztwie naszej nieruchomości nie powstaną obiekty, których byśmy tam nie chcieli wystarczy przeczytać plan miejscowy. W pierwszej kolejności należy odnaleźć na mapie obszar odpowiadający naszej nieruchomości. W tym zakresie można posiłkować się dodatkowymi źródłami jak Google Maps albo Geoportal. Następnie trzeba ustalić w jaki sposób zostały oznaczone okoliczne tereny. Plan miejscowy powinien zostać wyposażony w stosowną legendę, aby rozszyfrować zawarte na mapie oznaczenia. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej określa się na przykład symbolem „MN”, tereny zabudowy usługowej oznacza się jako „U”. Z kolei tereny zieleni urządzonej takie jak parki i ogrody będą posiadały symbol „ZP”. Na pewno należy się natomiast wystrzegać symbolu „ZZ”, czyli obszarów zagrożonych powodzią, „KD”, czyli terenów dróg publicznych, a także „P”, czyli terenów obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.