Na co dzień towarzyszą nam różnego rodzaju umowy. W ten sposób nawiązujemy stosunek pracy, kupujemy nieruchomość, wynajmujemy dom albo zlecamy realizację określonej usługi. Odpowiednie sformułowanie umów jest niezwykle istotne. W razie sporu to właśnie zawarty kontrakt stanowi bowiem podstawowy dowód w sądzie. Jak prawidłowo określić strony podpisywanej umowy? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.
Dlaczego precyzyjne wskazanie stron jest takie ważne?
Generalnie rzecz ujmując, precyzyjne formułowanie umowy jest konieczne w każdej jej części. Dotyczy to zarówno poszczególnych zapisów, jak i komparycji, czyli swoistego nagłówka umowy. Ta komparycja zawiera w szczególności oznaczenie stron kontraktu. Błędne, nieprawidłowe albo niepełne oznaczenie stron może powodować wiele problemów i wątpliwości. W skrajnym przypadku może doprowadzić nawet do nieważności takiej umowy. O ile mniej trudności wiąże się z podpisywaniem umowy przez osoby fizyczne, o tyle precyzyjne określenie strony, jaką jest spółka z o.o. lub spółka akcyjna nawet prawnikom nastręcza czasem trudności – stwierdza Bartosz Antos.
Imię, nazwisko, adres i PESEL
W kontekście osób fizycznych najważniejszymi danymi identyfikującymi te podmioty jest imię, nazwisko, adres i PESEL. W miarę możliwości należy w umowie umieścić wszystkie, wskazane informacje. Chociaż oczywiście nieobecność jednej z nich nie doprowadzi od razu do nieważności takiego kontraktu. Chodzi po prostu o to, by daną osobę dało się bez żadnych wątpliwości zidentyfikować jako stronę umowy. Niebagatelne znaczenie ma przy tym adres. Nie tylko identyfikuje on daną osobę, ale jednocześnie wyznacza możliwość wymiany korespondencji oraz określa właściwość sądu. Ta bowiem najczęściej „idzie za pozwanym” i jego miejscem zamieszkania. Należy również pamiętać, że osoba podpisująca umowę powinna mieć zdolność do czynności prawnych, czyli co do zasady ukończony 18 rok życia. Tylko wtedy może bowiem zaciągać pewne zobowiązania i nabywać określone przedmioty bez zgody opiekuna prawnego, w tym rodziców.
Osoba fizyczna, będąca przedsiębiorcą
Możemy mieć również do czynienia z przypadkiem, w którym dana osoba fizyczna działa jako przedsiębiorca. Wówczas poza jej imieniem, nazwiskiem, adresem i numerem PESEL konieczne jest wskazanie numeru wpisu do CEIDG, a także numeru NIP i REGON. Najczęściej formułuje się to w ten sposób, iż stroną umowy jest Jan Kowalski, prowadzący działalność gospodarczą pod firmą „Przedsiębiorstwo handlowo-usługowe Jan Kowalski”, wpisany do CEIDG pod numerem 12345, NIP 759384, REGON 49594. Kwestia wyszczególnienia, iż dana osoba fizyczna działa jako przedsiębiorca, jest bardzo ważna. Chodzi bowiem o to, iż jako przedsiębiorca nie jest na przykład objęta postanowieniami ustawy o prawach konsumenta. Nie dotyczą jej zatem między innymi niektóre klauzule niedozwolone i tak dalej.
Spółki z o.o. i akcyjne
Najtrudniejsze jest natomiast poprawne sformułowanie komparycji wtedy, gdy stroną umowy jest spółka z o.o. lub spółka akcyjna. Jak bowiem wiadomo same w sobie posiadają one osobowość prawną i jako spółki mogą zaciągać różne zobowiązania. Spółka jest jednak abstrakcyjnym podmiotem i tak naprawdę reprezentuje ją dana osoba fizyczna, pełniąca określoną funkcję w spółce. Aby zatem poprawnie określić strony zawieranej umowy, należy upewnić się kto i w jakim zakresie może reprezentować spółkę przy podpisywaniu danej umowy. W tym zakresie istnieją różne warianty. Takie uprawnienia może posiadać na przykład Prezes zarządu, członek zarządu wraz z prokurentem, pełnomocnik i tak dalej.
Kodeksowe nazewnictwo
Podpisując umowę należy też zwrócić uwagę na kodeksowe określenie jej stron. Chodzi po pierwsze o to, by nie było wątpliwości, z jakim rodzajem umowy mamy do czynienia. Po drugie natomiast by każdorazowo w poszczególnych postanowieniach umowy nie trzeba było wskazywać wszystkich danych, identyfikujących stronę. W umowie sprzedaży mamy zatem sprzedawcę i kupującego, w umowie darowizny darczyńcę i obdarowanego, w umowie komisu mamy komisanta i komitenta, a w umowie o dzieło przyjmującego zamówienie i zamawiającego.
Dyrektor ds. Nieruchomości
Współzałożyciel i Dyrektor ds. Nieruchomości w Saveinvest. W swojej karierze uczestniczył w ponad 1000 transakcji sprzedaży gruntów.
W Saveinvest odpowiedzialny jest m.in. za selekcję gruntów kwalifikujących się do nowych projektów inwestycyjnych, co jest fundamentem udanego przedsięwzięcia w tej branży. Wie, że podstawą do dokonania dobrego wyboru, jest uważne słuchanie Klientów, tych z którymi już przyszło mu pracować i tych nowych, przyszłych. Po prostu słuchanie Ludzi. Dlatego tak ważny jest dla niego kontakt bezpośredni, spotkania, rozmowy, wszystko to co sprawia, że może być bliżej potrzeb Klientów i lepiej je realizować.
