Jak przekształcić działkę?

Zakup działki rolnej z myślą o jej przekształceniu na działkę budowlaną to dobry pomysł. Działki rolne są dużo tańsze niż budowlane. Jednak, decydując się na takie rozwiązanie, trzeba uważać, bowiem w niektórych przypadkach procedury i formalności związane z przekształceniem mogą uniemożliwić przez długi czas jakiekolwiek inwestycje budowlane.

Ceny gruntów rolnych są znacznie niższe niż działek budowlanych, co stanowi ogromną zachętę zarówno dla osób, które szukają miejsca na postawienie swojego domu, jak i dla tych, które szukają możliwości ulokowania kapitału. Zakup działki rolnej w celu jej przekształcenia na działkę budowlaną powinien być w każdym przypadku dobrze przemyślaną decyzją. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga znajomości przepisów, licznych formalności i sprzyjających okoliczności. Ostatecznie jednak, przy odrobinie szczęścia i determinacji, cały trud włożony w przekształcenie może okazać się niezwykle opłacalny.

Przeznaczenie działki – zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Najważniejszym dokumentem dla osoby zamierzającej zmierzyć się z przekształceniem działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Dzięki niemu możliwe jest ustalenie statusu nieruchomości. We właściwym dla danej działki urzędzie gminy trzeba dowiedzieć się, jakie jest jej przeznaczenie wg obowiązującego planu miejscowego. W przypadku, kiedy plan miejscowy przestał obowiązywać, warto dowiedzieć się, czy gmina zamierza w najbliższym czasie uchwalić nowy plan miejscowy dla danego obszaru, jeśli tak, to na jakim etapie są prace nad jego tworzeniem.

Przykład z życia

„Znalazłem ładną działkę rolną w atrakcyjnej cenie, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W gminie powiedziano mi, że działka jest objęta studium i w tym studium leży na terenach budowlanych. Co to tak naprawdę dla mnie znaczy? Kupować, czy nie kupować?” Jerzy M.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, wiec na jego podstawie nie można rozpocząć budowy. Jednak jeśli dana działka w studium jest położona na terenach budowlanych, to szansa na jej przekształcenie jest bardzo duża. Wpływa ono bezpośrednio na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. Dodatkowo, skoro nie ma planu, można wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy, warto przed zakupem dopytać w gminie, jaka jest szansa na uzyskanie takich warunków. Jeśli planuje się budowę dopiero za jakiś czas to zakup takiej działki może okazać się sporą oszczędnością.

Zmiana przeznaczenia w planie miejscowym

Prawo nie narzuca niestety gminom terminów dotyczących uchwalania planów miejscowych, zazwyczaj uchwalają one tylko fragmentaryczne plany dotyczące wybranej części gminy, trzeba zatem być na bieżąco.

Brak planu – zmiana przeznaczenia przez uzyskanie WZ

Kiedy na danym terenie nie ma MPZP szansą na przekształcenie może być wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (wz). Decyzja ta zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości, jednak nie dla każdej działki uda się ją uzyskać.

Otrzymanie decyzji wymaga spełnienia kilku warunków:

• wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami, np. dot. ochrony środowiska lub zabytków
• działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną,
• przynajmniej jedna działka sąsiednia mająca dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (tzw. „dobre sąsiedztwo”),
• teren musi posiadać wystarczające uzbrojenie lub plany wykonania uzbrojenia,
• działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne.

Niespełnienie choćby jednego powyższych warunków sprawi, że nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości, a co za tym idzie nie będzie możliwe jej zabudowanie.

Studium ma znaczenie

Trzeba też pamiętać, że kupując działkę na terenie, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wiadomo dokładnie, jakie będzie w przyszłości przeznaczenie okolicznych terenów. Sąsiedztwo autostrady, zakładu produkcyjnego czy linii wysokiego napięcia może pokrzyżować plany inwestycyjne, dlatego warto zapytać w gminie o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Studium wpływa bezpośrednio na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. W skrócie można powiedzieć, że jeśli działka jest w studium przeznaczona pod budownictwo, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości w planie miejscowym, będzie to także działka budowlana.

Studium jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Studium wpływa bezpośrednio na przeznaczenie działki przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. W skrócie można powiedzieć, że jeśli działka jest w studium przeznaczona pod budownictwo, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości w planie miejscowym, będzie to także działka budowlana.

Proces przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną składa się zazwyczaj z dwóch podstawowych etapów: odrolnienia działki oraz wyłączenia jej z produkcji rolnej.

Etapy przekształcenia działki

Przekształcenia działki z rolnej na budowlaną polega na jej odrolnieniu (zmianie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz uzyskaniu zgody na jej wyłączenie z produkcji rolnej. Zgodnie z przepisami prawa w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego oraz gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wymóg wyłączenia grutnu z produkcji rolnej nie ma zastosowania. Jeśli nie ma planu nie trzeba czekać na jego uchwalenie dla danego terenu – zmiana przeznaczenia może nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, oczywiście jeśli spełnione zostaną odpowiednie warunki.

Odrolnienie działki

Wniosek o odrolnienie działki objętej miejscowym planem, należy złożyć w urzędzie gminy, jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. We wniosku należy podać dane działki i wskazać, na jaki cel działka ma być przeznaczona. Niestety procedura może trwać długo, nie ma niestety ustalonego odgórnie terminu ani samego rozpatrzenia wniosku, ani uwzględnienia wnioskowanych zmian w MPZP. Najlepszym momentem na wnioskowanie zmian jest uchwalenie i ogłoszenie przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym to krok milowy, należy dokonać jeszcze tylko wyłączenia terenu z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek tym razem do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzję taką koniecznie trzeba uzyskać jeszcze przed staraniami o pozwolenie na budowę. Decyzja starosty o wyłączeniu działki z produkcji rolnej sprawia, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów z rolnego na inwestycyjny.

Koszty odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej

Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania łączy się ze wzrostem wartości danej działki. Gmina, na wypadek zamiaru sprzedaży przez inwestora nabytej działki rolnej, może zażądać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tzw. opłaty planistycznej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać określona w MPZP, nie może jednak być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata dotyczy sprzedaży, która nastąpi w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia bądź zmiany planu.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest nieodpłatne tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o powierzchni do 500 m2 na cele budownictwa jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budownictwa wielorodzinnego. W każdym innym przypadku opłata zostanie indywidualnie ustalona i zależeć będzie od klasy gleby, jaka została wyłączona z produkcji oraz od powierzchni wyłączonej działki. Poza jednorazową opłatą za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej trzeba również wnosić opłaty roczne.

A może zabudowa siedliskowa

W sytuacji, kiedy w gminie nie ma planu miejscowego i mogą być problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, można rozważyć zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową, co nie wymaga całej procedury odrolnienia i wyłączenia z produkcji Jednak taka działka jak i sam inwestor muszą spełniać pewne warunki. Po pierwsze, działka pod taką zabudowę musi przekraczać swoja powierzchnią średnią gospodarstwa rolnego w danej gminie. Po drugie, zabudowę siedliskową mogą realizować jedynie osoby będące rolnikami wg wymogów określonych w ustawie. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że zabudowa siedliskowa nie podlega wymogom działek budowlanych, których zabudowa związana jest ze spełnieniem pewnych warunków jak np. tzw. dobre sąsiedztwo.

Niższe podatki od gruntów rolnych

W tym miejscu warto również wspomnieć o tym, że podatek od działki rolnej jest dużo niższy niż od działki budowlanej, z tego też powodu zabudowa siedliskowa na dużej powierzchni działki jest opłacalna. Podobnie w przypadku traktowania działki jako lokaty kapitału, działka rolna jest po prostu tańsza w utrzymaniu, jeśli nie zamierza się w najbliższym czasie rozpocząć na niej budowy innej niż zabudowa siedliskowa.

Działka rolna za i przeciw

Inwestycja w działkę rolną i jej przekształcenie w działkę budowlaną w sprzyjających okolicznościach może być wyjątkowo udaną inwestycją, bez względu na to, czy kupuje się działkę w celu postawienia domu, w celu osiągnięcia zysku, czy ulokowania kapitału.

Zmiana przeznaczenia działki rolnej wymaga zazwyczaj podjęcia kroków administracyjnych w postaci odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Szczególnie ten pierwszy krok może być problematyczny lub czasochłonny, dlatego przed zakupem warto dowiedzieć się w urzędzie gminy czy i kiedy zmiana przeznaczenia działki w MPZP będzie możliwa lub czy jest możliwość uzyskania dla działki wz.

W razie braku planu i braku informacji o planowanym terminie prac nad jego uchwaleniem warto rozważyć inną lokalizację inwestycji. Jednak w razie powodzenia powstała działka budowlana okaże się znakomitą inwestycją, będzie można ją sprzedać z kilkakrotnym zyskiem, jeśli nie planuje się w związku z nią żadnych inwestycji lub zacząć budowę, mając w kieszeni całkiem sporą, oszczędzoną kwotę pieniędzy.

Podobnie jak w innych przypadkach, także w sytuacji kiedy planuje się inwestycje w grunty rolne z myślą o ich przekształceniu, warto zdać się na specjalistów. Współpraca z firmą jak SaveInvest Sp. z o.o. daje komfort bezpieczeństwa zakupu i realizacji założonych planów inwestycyjnych.