PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Jak przekształcić działkę?

Bartosz Antos
21 kwietnia 2022
Odrolnienie działki
Przekształcenie działki
Działki rolne

Zakup działki rolnej z myślą o jej przekształceniu na działkę budowlaną to dobry pomysł. Działki rolne są dużo tańsze niż budowlane. Jednak, decydując się na takie rozwiązanie, trzeba uważać, bowiem w niektórych przypadkach procedury i formalności związane z przekształceniem mogą uniemożliwić przez długi czas jakiekolwiek inwestycje budowlane.

Ceny gruntów rolnych są znacznie niższe niż działek budowlanych, co stanowi ogromną zachętę zarówno dla osób, które szukają miejsca na postawienie swojego domu, jak i dla tych, które szukają możliwości ulokowania kapitału. Zakup działki rolnej w celu jej przekształcenia na działkę budowlaną powinien być w każdym przypadku dobrze przemyślaną decyzją. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga znajomości przepisów, licznych formalności i sprzyjających okoliczności. Ostatecznie jednak, przy odrobinie szczęścia i determinacji, cały trud włożony w przekształcenie może okazać się niezwykle opłacalny.

Przeznaczenie działki – zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Najważniejszym dokumentem dla osoby zamierzającej zmierzyć się z przekształceniem działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Dzięki niemu możliwe jest ustalenie statusu nieruchomości. We właściwym dla danej działki urzędzie gminy trzeba dowiedzieć się, jakie jest jej przeznaczenie wg obowiązującego planu miejscowego. W przypadku, kiedy plan miejscowy przestał obowiązywać, warto dowiedzieć się, czy gmina zamierza w najbliższym czasie uchwalić nowy plan miejscowy dla danego obszaru, jeśli tak, to na jakim etapie są prace nad jego tworzeniem.

Przykład z życia

„Znalazłem ładną działkę rolną w atrakcyjnej cenie, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W gminie powiedziano mi, że działka jest objęta studium i w tym studium leży na terenach budowlanych. Co to tak naprawdę dla mnie znaczy? Kupować, czy nie kupować?” Jerzy M.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, wiec na jego podstawie nie można rozpocząć budowy. Jednak jeśli dana działka w studium jest położona na terenach budowlanych, to szansa na jej przekształcenie jest bardzo duża. Wpływa ono bezpośrednio na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. Dodatkowo, skoro nie ma planu, można wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy, warto przed zakupem dopytać w gminie, jaka jest szansa na uzyskanie takich warunków. Jeśli planuje się budowę dopiero za jakiś czas to zakup takiej działki może okazać się sporą oszczędnością.

Zmiana przeznaczenia w planie miejscowym

Prawo nie narzuca niestety gminom terminów dotyczących uchwalania planów miejscowych, zazwyczaj uchwalają one tylko fragmentaryczne plany dotyczące wybranej części gminy, trzeba zatem być na bieżąco.

Brak planu – zmiana przeznaczenia przez uzyskanie WZ

Kiedy na danym terenie nie ma MPZP szansą na przekształcenie może być wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (wz). Decyzja ta zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości, jednak nie dla każdej działki uda się ją uzyskać.

Otrzymanie decyzji wymaga spełnienia kilku warunków:

  • wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami, np. dot. ochrony środowiska lub zabytków
  • działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną,
  • przynajmniej jedna działka sąsiednia mająca dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (tzw. „dobre sąsiedztwo”),
  • teren musi posiadać wystarczające uzbrojenie lub plany wykonania uzbrojenia,
  • działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne.

Niespełnienie choćby jednego powyższych warunków sprawi, że nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości, a co za tym idzie nie będzie możliwe jej zabudowanie.

Działki rolne

Studium ma znaczenie

Trzeba też pamiętać, że kupując działkę na terenie, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wiadomo dokładnie, jakie będzie w przyszłości przeznaczenie okolicznych terenów. Sąsiedztwo autostrady, zakładu produkcyjnego czy linii wysokiego napięcia może pokrzyżować plany inwestycyjne, dlatego warto zapytać w gminie o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Studium wpływa bezpośrednio na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. W skrócie można powiedzieć, że jeśli działka jest w studium przeznaczona pod budownictwo, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości w planie miejscowym, będzie to także działka budowlana.

Studium jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Studium wpływa bezpośrednio na przeznaczenie działki przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. W skrócie można powiedzieć, że jeśli działka jest w studium przeznaczona pod budownictwo, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości w planie miejscowym, będzie to także działka budowlana.

Proces przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną składa się zazwyczaj z dwóch podstawowych etapów: odrolnienia działki oraz wyłączenia jej z produkcji rolnej.

Etapy przekształcenia działki

Przekształcenia działki z rolnej na budowlaną polega na jej odrolnieniu (zmianie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz uzyskaniu zgody na jej wyłączenie z produkcji rolnej. Zgodnie z przepisami prawa w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego oraz gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wymóg wyłączenia grutnu z produkcji rolnej nie ma zastosowania. Jeśli nie ma planu nie trzeba czekać na jego uchwalenie dla danego terenu – zmiana przeznaczenia może nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, oczywiście jeśli spełnione zostaną odpowiednie warunki.

Odrolnienie działki

Wniosek o odrolnienie działki objętej miejscowym planem, należy złożyć w urzędzie gminy, jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. We wniosku należy podać dane działki i wskazać, na jaki cel działka ma być przeznaczona. Niestety procedura może trwać długo, nie ma niestety ustalonego odgórnie terminu ani samego rozpatrzenia wniosku, ani uwzględnienia wnioskowanych zmian w MPZP. Najlepszym momentem na wnioskowanie zmian jest uchwalenie i ogłoszenie przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym to krok milowy, należy dokonać jeszcze tylko wyłączenia terenu z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek tym razem do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzję taką koniecznie trzeba uzyskać jeszcze przed staraniami o pozwolenie na budowę. Decyzja starosty o wyłączeniu działki z produkcji rolnej sprawia, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów z rolnego na inwestycyjny.

Koszty odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej

Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania łączy się ze wzrostem wartości danej działki. Gmina, na wypadek zamiaru sprzedaży przez inwestora nabytej działki rolnej, może zażądać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tzw. opłaty planistycznej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać określona w MPZP, nie może jednak być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata dotyczy sprzedaży, która nastąpi w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia bądź zmiany planu.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest nieodpłatne tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o powierzchni do 500 m2 na cele budownictwa jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budownictwa wielorodzinnego. W każdym innym przypadku opłata zostanie indywidualnie ustalona i zależeć będzie od klasy gleby, jaka została wyłączona z produkcji oraz od powierzchni wyłączonej działki. Poza jednorazową opłatą za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej trzeba również wnosić opłaty roczne.

A może zabudowa siedliskowa

W sytuacji, kiedy w gminie nie ma planu miejscowego i mogą być problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, można rozważyć zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową, co nie wymaga całej procedury odrolnienia i wyłączenia z produkcji Jednak taka działka jak i sam inwestor muszą spełniać pewne warunki. Po pierwsze, działka pod taką zabudowę musi przekraczać swoja powierzchnią średnią gospodarstwa rolnego w danej gminie. Po drugie, zabudowę siedliskową mogą realizować jedynie osoby będące rolnikami wg wymogów określonych w ustawie. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że zabudowa siedliskowa nie podlega wymogom działek budowlanych, których zabudowa związana jest ze spełnieniem pewnych warunków jak np. tzw. dobre sąsiedztwo.

Niższe podatki od gruntów rolnych

W tym miejscu warto również wspomnieć o tym, że podatek od działki rolnej jest dużo niższy niż od działki budowlanej, z tego też powodu zabudowa siedliskowa na dużej powierzchni działki jest opłacalna. Podobnie w przypadku traktowania działki jako lokaty kapitału, działka rolna jest po prostu tańsza w utrzymaniu, jeśli nie zamierza się w najbliższym czasie rozpocząć na niej budowy innej niż zabudowa siedliskowa.

Działka rolna za i przeciw

Inwestycja w działkę rolną i jej przekształcenie w działkę budowlaną w sprzyjających okolicznościach może być wyjątkowo udaną inwestycją, bez względu na to, czy kupuje się działkę w celu postawienia domu, w celu osiągnięcia zysku, czy ulokowania kapitału.

Zmiana przeznaczenia działki rolnej wymaga zazwyczaj podjęcia kroków administracyjnych w postaci odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Szczególnie ten pierwszy krok może być problematyczny lub czasochłonny, dlatego przed zakupem warto dowiedzieć się w urzędzie gminy czy i kiedy zmiana przeznaczenia działki w MPZP będzie możliwa lub czy jest możliwość uzyskania dla działki wz.

W razie braku planu i braku informacji o planowanym terminie prac nad jego uchwaleniem warto rozważyć inną lokalizację inwestycji. Jednak w razie powodzenia powstała działka budowlana okaże się znakomitą inwestycją, będzie można ją sprzedać z kilkakrotnym zyskiem, jeśli nie planuje się w związku z nią żadnych inwestycji lub zacząć budowę, mając w kieszeni całkiem sporą, oszczędzoną kwotę pieniędzy.

Podobnie jak w innych przypadkach, także w sytuacji kiedy planuje się inwestycje w grunty rolne z myślą o ich przekształceniu, warto zdać się na specjalistów. Współpraca z firmą jak SaveInvest Sp. z o.o. daje komfort bezpieczeństwa zakupu i realizacji założonych planów inwestycyjnych.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top