Jak radzić sobie z ograniczającym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Część pierwsza

Treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może niekiedy bardzo ograniczać zamierzenia właścicieli nieruchomości. Warto pamiętać, że w określonych okolicznościach istnieje możliwość skierowania do gminy roszczeń odszkodowawczych a nawet zaskarżenia planu do sądu administracyjnego.

MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to z punktu widzenia inwestorów jeden z najważniejszych dokumentów, z którego treścią koniecznie należy się zapoznać. Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Dokument ten informuje zatem o przeznaczeniu danego terenu oraz określa możliwe sposoby jego zagospodarowania. W ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić w konsekwencji podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych – przykładowo pozwolenia na budowę.

Ograniczenia dla właścicieli nieruchomości

Zdarza się jednak często, że nowo uchwalony plan miejscowy, którym jest działka objęta, skutkuje dużymi ograniczeniami dla właścicieli nieruchomości. Jeśli do tego dojdzie warto pamiętać, że w określonych okolicznościach można wnieść skargę do sądu administracyjnego i zażądać stwierdzenia nieważności planu, lub też wystąpić do gminy z roszczeniami odszkodowawczymi – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Aby mogło dojść do stwierdzenia nieważności planu konieczne będzie zaistnienie okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie ze wspomnianą tu przesłanką istotne naruszenie trybu i zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, sprawiają, że uchwała rady gminy w całości lub części podlega unieważnianiu. Warto mieć jednak na uwadze, że argumenty strony skarżącej uchwałę – w tym przypadku o przyjęciu planu miejscowego – nie mogą sprowadzać się jedynie przykładowo do powstałych utrudnień w zagospodarowaniu, czy niemożliwości przeprowadzenia planowanego zamierzenia budowlanego.

Błędy

Konieczne będzie wykazanie konkretnych błędów popełnionych przez gminę w trakcie toczącej się procedury planistycznej, bądź błędów zawartych w treści przyjętego aktu prawa miejscowego. Wspomniane naruszenie określonej ustawowo procedury planistycznej musi bezpośrednio ingerować w prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej. A więc, jeśli m.in.: wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie ogłosił, że podjęto prace nad uchwaleniem planu, projekt planu miejscowego nie wyłożono go do wglądu, nie odbędzie się prawidłowo przeprowadzona dyskusja publiczna nad projektem planu zagospodarowania przestrzennego to należy liczyć się z możliwością unieważnienia tego aktu przez sąd z powodu jawnego naruszenia trybu jego sporządzania.

W kolejnej części poradnika: jakie najczęstsze błędy może popełnić gmina przy uchwalaniu planu miejscowego? Kiedy, zgodnie z prawem, właściciele nieruchomości będą mogli zgłosić do gminy roszczenia odszkodowawcze?