Jak skutecznie podzielić grunt na mniejsze działki?

Nieruchomości kosztują dzisiaj więcej, niż kiedykolwiek wcześniej. Właśnie dlatego to dobry moment na różnego rodzaju inwestycje. Osoby, które posiadają duże działki rolne lub budowlane, z pewnością zastanawiają się nad ich podziałem i sprzedażą. Jak zrobić to skutecznie? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest działka budowlana?

Nie każdy kawałek gruntu stanowi działkę budowlaną. O tym czy działka jest budowalna decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy. Ważne pod względem praktycznym są też inne kryteria. Przede wszystkim wielkość działki, cechy geometryczne, czy dostęp do drogi publicznej. Nie bez znaczenia jest też wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, które muszą umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków, które w przyszłości na niej powstaną. Ewentualny podział obszernego gruntu musi zatem zostać starannie zaplanowany. Należy zadbać o wiele elementów, w tym przede wszystkim mieć na względzie możliwość późniejszego wykorzystania działki. Nie należy przy tym zapominać o konieczności zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (o ile taki istnieje).

Gdzie złożyć wniosek o podział?

O dokonanie podziału nieruchomości należy wystąpić do właściwego organu. Może to zrobić właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Rzecz jasna, jeżeli grunt stanowi współwłasność kilku osób, to pod wnioskiem muszą się podpisać wszystkie z nich. Do wniosku należy też dołączyć odpowiednie załączniki, w tym w szczególności odpis księgi wieczystej nieruchomości, wypis i wyrys z katastru nieruchomości oraz kopię mapy katastralnej, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (w przypadku działki budowlanej), wstępny projekt podziału, protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, a także mapę z projektem podziału.

Jak wykonać projekt podziału nieruchomości?

Projekt podziału nieruchomości może stworzyć dowolna osoba, w tym chociażby właściciel nieruchomości. W praktyce jednak zajmują się tym specjaliści – geodeci ze specjalnymi uprawnieniami, którzy i tak będą niezbędni podczas późniejszych etapów. Geodeta będzie kierował się preferencjami i wytycznymi właściciela nieruchomości, a jednocześnie obowiązującymi przepisami prawa, a także ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile uchwalono go dla danego obszaru). Projekt podziału nieruchomości powinien zawierać wszystkie, szczegółowe informacje na temat powstających działek, w tym precyzyjnie określone granice, powierzchnie poszczególnych działek, a także propozycje dostępu do drogi publicznej.

Ostatnie czynności

Po złożeniu wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zostanie on przeanalizowany przez urzędników. Organ zatwierdzi projekt i umożliwi geodecie wykonanie ostatecznej wersji tego dokumentu. Ten trafia następnie do starostwa, które go opiniuje. Ostatnim krokiem jest wydanie decyzji o podziale nieruchomości i ujawnienie podziału na mapach. Mając ten akt w ręce, można sporządzić protokół z czynności wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych, a także złożyć wniosek o dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Nad wszystkimi tymi czynnościami powinien oczywiście czuwać właściciel. Jeżeli sam nie czuje się na siłach, by przygotować stosowne dokumenty i wnioski, może skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej.

Jak podzielić grunt rolny?

Kwestia podziału nieruchomości jest nieco bardziej skomplikowana w odniesieniu do gruntów rolnych. Chcąc je sprzedać jako działki budowlane, należy bowiem zająć się ich przekształceniem. Ważne są przy tym nie tylko zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale również klasa ziemi. O ile stosunkowo łatwo przekształcić grunty o słabej glebie, oznaczonej klasą od IV do VI, o tyle przekształcenie gruntów o klasie od I do IIIb może stanowić nie lada wyzwanie – wskazuje Bartosz Antos.