Jak skutecznie zakwestionować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) niejednokrotnie krzyżuje plany właścicieli nieruchomości. Okazuje się bowiem, że nie mogą oni wybudować określonego budynku lub innego elementu infrastruktury w takim kształcie, jak sobie to zaplanowali. Czy z tą sytuacją można sobie jakoś poradzić? Oczywiście. Rozwiązania proponuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Czym jest MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta to kluczowy dokument, określający co i w jakim zakresie możemy budować na danym terenie. W nim znajdą się między innymi informacje o tym, jak wysokie mogą być budynki, jakie przeznaczenie ma dany teren, gdzie zlokalizowane są inwestycje celu publicznego i tak dalej. Co więcej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego. W konsekwencji zawiera on przepisy powszechnie obowiązujące. Mogą stanowić one zatem podstawę do wydawania określonych decyzji administracyjnych. W ten sposób można więc kogoś nawet pozbawić własności swojej nieruchomości – wskazuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. Z o.o.

Co zrobić z niekorzystnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Z ograniczeniami, związanymi z nowouchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego można jednak walczyć. W tym zakresie istnieją co najmniej dwa rozwiązania. Właściciel nieruchomości może w szczególności wystąpić o stwierdzenie nieważności planu miejscowego albo zwrócić się z roszczeniami odszkodowawczymi do gminy, która taki niekorzystny plan miejscowy uchwaliła. Co daje każda z tych opcji? Przede wszystkim możliwość samodzielnego decydowania o losach swoich nieruchomości. Rzecz jasna, każde z tych rozwiązań, łączy się z określonym ryzykiem. Postępowanie administracyjne jest długie, żmudne i wcale nie musi zakończyć się wygraną właściciela nieruchomości. Szanse na powodzenie takiego zabiegu warto zatem uprzednio przedyskutować z profesjonalistą – prawnikiem, adwokatem, radcą prawnym lub innym specjalistą w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego i nieruchomości.

Stwierdzenie nieważności planu miejscowego

Aby doszło do stwierdzenia nieważności planu miejscowego, konieczne jest spełnienie przesłanek, wskazanych w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z art. 28 tego aktu, nieważność powoduje istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie. Takie naruszenie stwierdzane jest na wniosek zainteresowanego podmiotu, skierowany do właściwego organu nadzoru albo z urzędu. Teoretycznie organ powinien orzec nieważność lub odmówić jej stwierdzenia, w terminie nie dłuższym niż trzydzieści dni. W tym przypadku organem nadzoru jest wojewoda. Organ sporządzający plan przedkłada mu uchwałę o ustaleniu planu miejscowego w celu oceny jej zgodności z przepisami prawa. Oczywiście sprawa nie musi zakończyć się u wojewody. Potem istnieje jeszcze możliwość wniesienia skargi do sądu administracyjnego.

Roszczenia odszkodowawcze

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwia również domaganie się odszkodowania za stratę, poniesioną w związku ze zmianą lub uchwaleniem nowego planu miejscowego. Jako stratę należy natomiast rozumieć uniemożliwienie lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości, zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Właściciel nieruchomości może wystąpić o konkretną sumę pieniędzy albo żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Najczęściej w takiej sytuacji konieczne staje się skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który precyzyjnie określi wartość poniesionej szkody. Z reguły gmina nie chce dobrowolnie zapłacić jej właścicielowi. Sprawa ostatecznie trafia zatem do sądu. Biorąc jednak pod uwagę, jak wiele można zyskać, korzystne wydaje się podjęcie tego ryzyka.