Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak szacować wartość działki?

Robert Tomaszewski
13 stycznia 2014
Finansowanie
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Działki

Opłata planistyczna – kiedy powinna być naliczona?

Zgodnie z art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłata planistyczna jest formą uczestniczenia gminy w zyskach związanych ze zbyciem nieruchomości przez jej właściciela. Naliczana jest jednorazowo, w ściśle określonych przypadkach.

Opłata planistyczna naliczana jest w momencie, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, wzrośnie wartość nieruchomości, a jej właściciel sprzeda ją w ciągu 5 lat o daty uchwalenia lub zmiany MPZP. Opłatę taką należy wnieść do gminy niezależnie od tego czy sprzedawana jest cała nieruchomość, czy tylko jej część. Naliczanie takiej opłaty zdawałoby się słuszne, jednak w praktyce rodzi wiele kontrowersji. Zwłaszcza sposób szacowania wartości działki, od której to naliczana jest opłata planistyczna.

Przykład z życia – działki rolne, przekształcenie i wzrost wartości nieruchomości

Jedną z osób, której dotyczyło objęcie opłatą planistyczną, był Wiesław T. Opłatą niemałą, gdyż prezydent Wrocławia wezwał Wiesława T. do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 1,6 mln zł. Według operatu szacunkowego rzeczoznawcy, działki rolne należące do Wiesława T., przekształcone w wyniku zmiany ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na budowlane, wzrosła o ponad 5 mln złotych. Wiesław T. odwołał się od rzeczonej decyzji i domagał się stwierdzenia jej nieważności. Argumentował, że operat szacunkowy dotyczący jego działki nie powinien opierać się o rynkowy wzrost cen działek do momentu sporządzania operatu, ale o ich wzrost wartości, który spowodowała zmiana MPZP.

Niestety dla Wiesława T. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu nie unieważniło decyzji prezydenta Wrocławia. Podtrzymało wysokość opłaty planistyczne. Podkreśliło także, iż słusznym jest ustalanie wartości nieruchomości na dzień sporządzania operatu szacunkowego, powołując się na art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1,6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa bowiem nie precyzuje daty, która wyznaczałaby dzień określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej.

Kolejnym szczeblem walki Wiesława T. z decyzją prezydenta Wrocławia była skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Wiesław T. ponownie podnosił, że art. 37 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie fakt, iż opłatę planistyczną nalicza się na dzień sprzedaży nieruchomości, co nie jest równoznaczne z tym, iż przyjmuje się jej wartość z tego dnia. WSA skargę Wiesława T. oddalił i w uzasadnieniu również powołał się na argumenty podobne jak Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu. Ten wyrok Wiesław T. zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Opłata planistyczna a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Tu sprawy potoczyły się nieco inaczej, gdyż Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Sąd przyznał, że decyzja prezydenta Wrocławia może być uznana za nieważną, dlatego sprawa wymaga ponownego rozpatrzenia. NSA orzekł, iż w związku z tym, że część terenów Wiesława T. została przeznaczona pod drogę publiczną, to opłata planistyczna powinna być ustalona na dzień uchwalenie MPZP, a nie na dzień operatu szacunkowego. Opłatę planistyczną na dzień ustalenia MPZP nalicza się każdorazowo, gdy dotyczy ona działek przeznaczonych w MPZP na cele inwestycyjne.

NSA podkreślił, że art. 37 ust. 7 – „Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ” mówi jedynie o naliczeniu opłaty planistycznej przed zbyciem nieruchomości, a nie o naliczaniu jej na podstawie aktualnych cen rynkowych.

Pamiętajmy, że zawsze trzeba walczyć o swoje, bo organy administracji publicznej interpretują czasem prawo… niezgodnie z prawem – mówi Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo
Enklawa Dziwnówek

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

375 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

233 zł / m2

355 zł / m2

345 zł / m2

300 zł / m2

185 zł / m2

199 zł / m2

1679 zł / m2

794 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe