Jak szacować wartość działki?

Opłata planistyczna – kiedy powinna być naliczona?

Zgodnie z art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłata planistyczna jest formą uczestniczenia gminy w zyskach związanych ze zbyciem nieruchomości przez jej właściciela. Naliczana jest jednorazowo, w ściśle określonych przypadkach.

Opłata planistyczna naliczana jest w momencie, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, wzrośnie wartość nieruchomości, a jej właściciel sprzeda ją w ciągu 5 lat o daty uchwalenia lub zmiany MPZP. Opłatę taką należy wnieść do gminy niezależnie od tego czy sprzedawana jest cała nieruchomość, czy tylko jej część. Naliczanie takiej opłaty zdawałoby się słuszne, jednak w praktyce rodzi wiele kontrowersji. Zwłaszcza sposób szacowania wartości działki, od której to naliczana jest opłata planistyczna.

Przykład z życia – działki rolne, przekształcenie i wzrost wartości nieruchomości

Jedną z osób, której dotyczyło objęcie opłatą planistyczną, był Wiesław T. Opłatą niemałą, gdyż prezydent Wrocławia wezwał Wiesława T. do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 1,6 mln zł. Według operatu szacunkowego rzeczoznawcy, działki rolne należące do Wiesława T., przekształcone w wyniku zmiany ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na budowlane, wzrosła o ponad 5 mln złotych. Wiesław T. odwołał się od rzeczonej decyzji i domagał się stwierdzenia jej nieważności. Argumentował, że operat szacunkowy dotyczący jego działki nie powinien opierać się o rynkowy wzrost cen działek do momentu sporządzania operatu, ale o ich wzrost wartości, który spowodowała zmiana MPZP.

Niestety dla Wiesława T. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu nie unieważniło decyzji prezydenta Wrocławia. Podtrzymało wysokość opłaty planistyczne. Podkreśliło także, iż słusznym jest ustalanie wartości nieruchomości na dzień sporządzania operatu szacunkowego, powołując się na art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1,6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa bowiem nie precyzuje daty, która wyznaczałaby dzień określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej.

Kolejnym szczeblem walki Wiesława T. z decyzją prezydenta Wrocławia była skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Wiesław T. ponownie podnosił, że art. 37 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie fakt, iż opłatę planistyczną nalicza się na dzień sprzedaży nieruchomości, co nie jest równoznaczne z tym, iż przyjmuje się jej wartość z tego dnia. WSA skargę Wiesława T. oddalił i w uzasadnieniu również powołał się na argumenty podobne jak Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu. Ten wyrok Wiesław T. zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Opłata planistyczna a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Tu sprawy potoczyły się nieco inaczej, gdyż Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Sąd przyznał, że decyzja prezydenta Wrocławia może być uznana za nieważną, dlatego sprawa wymaga ponownego rozpatrzenia. NSA orzekł, iż w związku z tym, że część terenów Wiesława T. została przeznaczona pod drogę publiczną, to opłata planistyczna powinna być ustalona na dzień uchwalenie MPZP, a nie na dzień operatu szacunkowego. Opłatę planistyczną na dzień ustalenia MPZP nalicza się każdorazowo, gdy dotyczy ona działek przeznaczonych w MPZP na cele inwestycyjne.

NSA podkreślił, że art. 37 ust. 7 – „Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ” mówi jedynie o naliczeniu opłaty planistycznej przed zbyciem nieruchomości, a nie o naliczaniu jej na podstawie aktualnych cen rynkowych.

Pamiętajmy, że zawsze trzeba walczyć o swoje, bo organy administracji publicznej interpretują czasem prawo… niezgodnie z prawem – mówi Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o.