Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Zgodnie z obowiązującym prawem rozpoczęcie robót budowlanych, z nielicznymi wyjątkami, wymaga uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Na pierwszy rzut oka procedury z tym związane są dość skomplikowane, dlatego warto dobrze się przygotować i zaplanować działania związane z załatwianiem koniecznych formalności.

Uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga dokonania wielu formalności, ponieważ do wniosku o jego wydanie należy dołączyć liczne załączniki, projekty, pozwolenia, oświadczenia itp. Jeśli wniosek będzie niekompletny urzędnicy zażądają usunięcie wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie, co może jeszcze przedłużyć oczekiwanie, dlatego warto dobrze przygotować składany wniosek.

Przed złożeniem wniosku

Przed złożeniem wniosku trzeba uzyskać sporą liczbę dokumentów. Co zatem jest konieczne, aby przystąpić do składania wniosku o wydaniu pozwolenia na budowę:

1. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) uzyskana w urzędzie miasta lub gminy, jest możliwa do uzyskania tylko dla działek leżących na terenie, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
2. Mapa do celów projektowych wykonana przez uprawnionego geodetę na kopii mapy do celów opiniodawczych uzyskanej we właściwym starostwie lub urzędzie miasta.
3. Projekt architektoniczno-budowlany zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i sporządzony przez architekta na wykonanej przez geodetę mapie; projekt może być wykonany na zamówienie lub kupiony gotowy i zaadaptowany do warunków na danym terenie.
4. Uzyskanie od dostawców mediów warunków technicznych przyłączenia do sieci: energetycznej wodociągowej kanalizacji sanitarnej gazowej.
5. Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej w przypadku gruntów kl. I do III. Uzyskamy ją w odpowiednim dla danego regionu starostwie powiatowym.
6. Decyzja dotycząca lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, jeśli na mapie do celów opiniodawczych nie ma zaznaczonego zjazdu z istniejącej drogi na teren działki, o wydanie decyzji należy zwrócić się do lokalnego zarządcy drogi.
7. Inne dokumenty, uzgodnienia czy opinie, których pozyskanie wynika z zapisów MPZP lub WZ (np. uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków, ochroną środowiska).

Kto może otrzymać pozwolenia

Decyzję o pozwolenie na budowę wydaje starosta, zgodnie z przepisami może ją otrzymać jedynie ten, kto:

• złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• złożył oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Wniosek o pozwolenie na budowę

Sam wniosek powinien zawierać w szczególności dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje konieczne do podjęcia decyzji w prowadzonym postępowaniu. Do wniosku należy dołączyć:

1. 4 egzemplarze projektu budowlanego (plan zagospodarowania działki wykonany na aktualnej mapie do celów projektowych oraz projekt architektoniczno – budowlany) wraz z opiniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami opisanymi powyżej,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. ważną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli wynika to z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
4. inne dokumenty wymagane przez organ w związku ze specyfiką budowy.

Ile trwa wydanie pozwolenia na budowę

Czas rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę określ ustawa i wynosi maksymalnie 65 dni. W przypadku jego przekroczenia organ administracyjny zostaje ukarany karą w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar trafiają jednak do budżetu państwa, a nie kieszeni osoby pokrzywdzonej opieszałością urzędników.

Okres rozpatrywania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę określa ustawa i wynosi 65 dni. Po 14 dniach od wydania decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna.

Kiedy pozwolenie staje się ostateczne (prawomocne)

Wydane przez starostę pozwolenie trafia do osoby, która wystąpiła z wnioskiem oraz do wójta, burmistrza, prezydenta miasta albo organu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy. W ciągu 14 dni od daty decyzji o pozwoleniu na budowę każda ze stron postępowania może się od niej odwołać, jeśli tak się nie stanie decyzja staje się ostateczna. Słowo „ostateczne” pochodzi z prawa administracyjnego, gdzie o decyzjach nie mówi się „prawomocne”, tylko „ostateczne” i oznacza to decyzje, od których nie służy odwołanie na drodze administracyjnej. Jednak pozwolenie to nie wszystko, o rozpoczęciu budowy musi jeszcze zostać powiadomiony nadzór budowlany i to co najmniej na 7 dni przed przystąpieniem do prac.

Ile ważne jest pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane jest bezterminowo, zatem budowa może trwać nawet kilkanaście lat, jednak z pewnym zastrzeżeniem. Pozwolenie na budowę wygaśnie, jeśli budowy nie rozpocznie się w ciągu 3 lat od daty, kiedy decyzja stała się ostateczne lub budowa zostanie przerwana na więcej niż 3 lata od jej rozpoczęcia. W takich okolicznościach niezbędne będzie ponowne wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę lub pozwolenie na wznowienie robót. W tym miejscu warto wspomnieć, że aby budowa została uznana za rozpoczętą wystarczy przeprowadzić tylko prace przygotowawcze, do których zaliczyć można np. zagospodarowanie terenu budowy lub prace geodezyjne.

Istotne zmiany w projekcie budowlanym wprowadzone po uzyskaniu pozwolenia na budowę wymagają wstrzymania robót i uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Przeniesienie pozwolenia

W przypadku, kiedy sprzedaje się rozpoczętą budowę, zgodnie z zapisami prawa budowlanego możliwe jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego właściciela. Organ administracji przeniesie decyzję jednak tylko w przypadku, kiedy nabywca nieruchomości zgodzi się przejąć wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, w którym potwierdzi swoje prawa do danej nieruchomości.

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie

Zdarzają się sytuacje, kiedy z różnych względów konieczne są zmiany w projekcie już po tym, jak uzyskane zostało pozwolenia na budowę. Od tego czy zaliczają się one do istotnych czy też nieistotnych zależy, czy konieczne będzie wystąpienie o uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Przepisy niestety nie są w tej kwestii precyzyjne, jednak do zmian istotnych należeć będą np.:

• zmiany zagospodarowania działki,
• parametrów stawianego budynku,
• lub sposobu jego użytkowania w całości lub części.

Natomiast za nieistotne zmiany uznaje się przykładowo:

• zmiany wykorzystanych do budowy materiałów, jeśli nie powoduje to zmian w wielkości budynku,
• przeznaczenia pomieszczeń np. z kuchni na sypialnię,
• liczby okien i drzwi
• zmiany rodzaju elewacji.

W przypadku zmian nieistotnych wystarczy odpowiednia informacja naniesiona na projekt budowlany przez projektanta. Jeśli natomiast nastąpiło istotne odstąpienie od projektu, ale nie uzyskano decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, inspektor nadzoru budowlanego może zażądać wstrzymania robót i przedłożenia projektu zamiennego, który uwzględnia wprowadzone zmiany.

Za samowolę budowlaną inspektor nadzoru budowlanego uzna m.in. budowę, rozbudowę, przebudowę, nadbudowę bez pozwolenia lub zmianę sposobu użytkowania bez koniecznego zgłoszenia.

Samowola budowlana

Budowa bez pozwolenia zwana to samowola budowlana i wiąże się z licznymi konsekwencjami ze strony inspektora nadzoru budowlanego. Za samowolę budowlaną uzna się także działania, takie jak:

• budowa bez koniecznego zgłoszenia, jeśli dana budowa takiego właśnie wymaga,
• rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę,
• rozbudowa, przebudowa, nadbudowa bez pozwolenia na budowę,
• istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez zmiany pozwolenia na budowę,
• zmiana sposobu użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia.
• Najwięcej przypadków dotyczy jednak budowy bez pozwolenia lub zgłoszenia. W takim przypadku, po wykryciu samowoli, konieczna będzie jej legalizacja. Procedura jest czasochłonna i do tego kosztowna, opłata legalizacyjna dla domków jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł. Warto o tym pamiętać kupując dom, ponieważ, zgodnie z Prawem budowlanym, za samowolę budowlaną odpowiada właściciel nieruchomości, a nie ten, który się jej dopuścił.