PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Bartosz Antos
29 października 2014
Budowa
Dom

Zgodnie z obowiązującym prawem rozpoczęcie robót budowlanych, z nielicznymi wyjątkami, wymaga uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Na pierwszy rzut oka procedury z tym związane są dość skomplikowane, dlatego warto dobrze się przygotować i zaplanować działania związane z załatwianiem koniecznych formalności.

Uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga dokonania wielu formalności, ponieważ do wniosku o jego wydanie należy dołączyć liczne załączniki, projekty, pozwolenia, oświadczenia itp. Jeśli wniosek będzie niekompletny urzędnicy zażądają usunięcie wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie, co może jeszcze przedłużyć oczekiwanie, dlatego warto dobrze przygotować składany wniosek.

Przed złożeniem wniosku

Przed złożeniem wniosku trzeba uzyskać sporą liczbę dokumentów. Co zatem jest konieczne, aby przystąpić do składania wniosku o wydaniu pozwolenia na budowę:

  1. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) uzyskana w urzędzie miasta lub gminy, jest możliwa do uzyskania tylko dla działek leżących na terenie, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
  2. Mapa do celów projektowych wykonana przez uprawnionego geodetę na kopii mapy do celów opiniodawczych uzyskanej we właściwym starostwie lub urzędzie miasta.
  3. Projekt architektoniczno-budowlany zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i sporządzony przez architekta na wykonanej przez geodetę mapie; projekt może być wykonany na zamówienie lub kupiony gotowy i zaadaptowany do warunków na danym terenie.
  4. Uzyskanie od dostawców mediów warunków technicznych przyłączenia do sieci: energetycznej wodociągowej kanalizacji sanitarnej gazowej.
  5. Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej w przypadku gruntów kl. I do III. Uzyskamy ją w odpowiednim dla danego regionu starostwie powiatowym.
  6. Decyzja dotycząca lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, jeśli na mapie do celów opiniodawczych nie ma zaznaczonego zjazdu z istniejącej drogi na teren działki, o wydanie decyzji należy zwrócić się do lokalnego zarządcy drogi.
  7. Inne dokumenty, uzgodnienia czy opinie, których pozyskanie wynika z zapisów MPZP lub WZ (np. uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków, ochroną środowiska).

Kto może otrzymać pozwolenia

Decyzję o pozwolenie na budowę wydaje starosta, zgodnie z przepisami może ją otrzymać jedynie ten, kto:

  • złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
  • złożył oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Wniosek o pozwolenie na budowę

Sam wniosek powinien zawierać w szczególności dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje konieczne do podjęcia decyzji w prowadzonym postępowaniu. Do wniosku należy dołączyć:

  1. 4 egzemplarze projektu budowlanego (plan zagospodarowania działki wykonany na aktualnej mapie do celów projektowych oraz projekt architektoniczno – budowlany) wraz z opiniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami opisanymi powyżej,
  2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  3. ważną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli wynika to z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
  4. inne dokumenty wymagane przez organ w związku ze specyfiką budowy.

Ile trwa wydanie pozwolenia na budowę

Czas rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę określ ustawa i wynosi maksymalnie 65 dni. W przypadku jego przekroczenia organ administracyjny zostaje ukarany karą w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar trafiają jednak do budżetu państwa, a nie kieszeni osoby pokrzywdzonej opieszałością urzędników.

Okres rozpatrywania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę określa ustawa i wynosi 65 dni. Po 14 dniach od wydania decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna.

Działka budowlana

Kiedy pozwolenie staje się ostateczne (prawomocne)

Wydane przez starostę pozwolenie trafia do osoby, która wystąpiła z wnioskiem oraz do wójta, burmistrza, prezydenta miasta albo organu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy. W ciągu 14 dni od daty decyzji o pozwoleniu na budowę każda ze stron postępowania może się od niej odwołać, jeśli tak się nie stanie decyzja staje się ostateczna. Słowo „ostateczne” pochodzi z prawa administracyjnego, gdzie o decyzjach nie mówi się „prawomocne”, tylko „ostateczne” i oznacza to decyzje, od których nie służy odwołanie na drodze administracyjnej. Jednak pozwolenie to nie wszystko, o rozpoczęciu budowy musi jeszcze zostać powiadomiony nadzór budowlany i to co najmniej na 7 dni przed przystąpieniem do prac.

Ile ważne jest pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane jest bezterminowo, zatem budowa może trwać nawet kilkanaście lat, jednak z pewnym zastrzeżeniem. Pozwolenie na budowę wygaśnie, jeśli budowy nie rozpocznie się w ciągu 3 lat od daty, kiedy decyzja stała się ostateczne lub budowa zostanie przerwana na więcej niż 3 lata od jej rozpoczęcia. W takich okolicznościach niezbędne będzie ponowne wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę lub pozwolenie na wznowienie robót. W tym miejscu warto wspomnieć, że aby budowa została uznana za rozpoczętą wystarczy przeprowadzić tylko prace przygotowawcze, do których zaliczyć można np. zagospodarowanie terenu budowy lub prace geodezyjne.

Istotne zmiany w projekcie budowlanym wprowadzone po uzyskaniu pozwolenia na budowę wymagają wstrzymania robót i uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Przeniesienie pozwolenia

W przypadku, kiedy sprzedaje się rozpoczętą budowę, zgodnie z zapisami prawa budowlanego możliwe jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego właściciela. Organ administracji przeniesie decyzję jednak tylko w przypadku, kiedy nabywca nieruchomości zgodzi się przejąć wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, w którym potwierdzi swoje prawa do danej nieruchomości.

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie

Zdarzają się sytuacje, kiedy z różnych względów konieczne są zmiany w projekcie już po tym, jak uzyskane zostało pozwolenia na budowę. Od tego czy zaliczają się one do istotnych czy też nieistotnych zależy, czy konieczne będzie wystąpienie o uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Przepisy niestety nie są w tej kwestii precyzyjne, jednak do zmian istotnych należeć będą np.:

  • zmiany zagospodarowania działki,
  • parametrów stawianego budynku,
  • lub sposobu jego użytkowania w całości lub części.

Natomiast za nieistotne zmiany uznaje się przykładowo:

  • zmiany wykorzystanych do budowy materiałów, jeśli nie powoduje to zmian w wielkości budynku,
  • przeznaczenia pomieszczeń np. z kuchni na sypialnię,
  • liczby okien i drzwi
  • zmiany rodzaju elewacji.

W przypadku zmian nieistotnych wystarczy odpowiednia informacja naniesiona na projekt budowlany przez projektanta. Jeśli natomiast nastąpiło istotne odstąpienie od projektu, ale nie uzyskano decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, inspektor nadzoru budowlanego może zażądać wstrzymania robót i przedłożenia projektu zamiennego, który uwzględnia wprowadzone zmiany.

Za samowolę budowlaną inspektor nadzoru budowlanego uzna m.in. budowę, rozbudowę, przebudowę, nadbudowę bez pozwolenia lub zmianę sposobu użytkowania bez koniecznego zgłoszenia.

Samowola budowlana

Budowa bez pozwolenia zwana to samowola budowlana i wiąże się z licznymi konsekwencjami ze strony inspektora nadzoru budowlanego. Za samowolę budowlaną uzna się także działania, takie jak:

  • budowa bez koniecznego zgłoszenia, jeśli dana budowa takiego właśnie wymaga,
  • rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • rozbudowa, przebudowa, nadbudowa bez pozwolenia na budowę,
  • istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez zmiany pozwolenia na budowę,
  • zmiana sposobu użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia.
  • Najwięcej przypadków dotyczy jednak budowy bez pozwolenia lub zgłoszenia. W takim przypadku, po wykryciu samowoli, konieczna będzie jej legalizacja. Procedura jest czasochłonna i do tego kosztowna, opłata legalizacyjna dla domków jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł. Warto o tym pamiętać kupując dom, ponieważ, zgodnie z Prawem budowlanym, za samowolę budowlaną odpowiada właściciel nieruchomości, a nie ten, który się jej dopuścił.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top